Encore une fois : Rénovation vs. Nouvelle construction

Bonjour forum,

je lis en silence depuis un certain temps et j’ai maintenant moi-même une petite demande / une question.

En effet, j’aurais besoin d’une estimation de quelqu’un qui s’y connaît ou qui a éventuellement déjà fait quelque chose de similaire.

Je suis confronté à la décision de rénover une vieille maison ou bien de la démolir et de reconstruire. Il s’agit d’une maison ancienne datant de 1936 avec une maçonnerie solide et environ 6 cm d’air entre le mur intérieur et le mur extérieur. En cas de rénovation, il faudrait presque tout renouveler (isolation, toiture, électricité, tuyaux, sol, chauffage, ...) et cela coûterait selon une première estimation approximative d’un expert environ 150 000 euros.

La maison elle-même a une surface habitable de 160 m², avec un grenier aménagé plutôt 200 m². La condition pour ce projet, afin que le changement de génération fonctionne, est de réaliser une extension avec un appartement annexe. Pour cela, il faudrait derrière la maison démolir ou rénover l’extension déjà existante (datant de 1937). Cette extension n’a apparemment pas des murs aussi épais et les efforts seraient peut-être un peu plus importants pour une rénovation (isolation intérieure ?). Il n’y a pas encore d’estimation pour la rénovation de cette deuxième partie.

Voici donc ma question, et je sais que cela dépend beaucoup des goûts personnels, mais je me suis dit que je demanderais quand même : la rénovation vaut-elle la peine dans ce cas ? Selon l’expert, une construction neuve de cette qualité coûte environ 1400 euros par mètre carré, plutôt 1600 euros si on ne veut pas une maison issue du « catalogue » (soit en moyenne 240 000 euros). En gros, j’aime bien la vieille maison (plafonds hauts, bonne disposition, murs solides...) mais je ne voudrais pas payer plus pour une rénovation que pour une construction neuve. Avec la rénovation, on atteint « juste » le standard KFW100, une construction neuve serait plutôt KFW55 ou équivalent.

Dans ma réflexion, je compare donc la rénovation avec extension et appartement annexe à la construction neuve complète. Si je mets l’appartement annexe de côté, je pense que 150 000 euros pour 160 m² de surface habitable est un bon prix, non ?

Quel est votre avis ? Quelqu’un a-t-il de l’expérience ? À quoi doit-on s’attendre pour une construction neuve complète (avec appartement annexe) + démolition ?

Je m’excuse d’avance pour le long texte, j’espère que quelqu’un pourra me donner une courte réponse.

Merci,
Dave

Bonjour,

je ne peux bien sûr pas juger les coûts estimés de rénovation d’un montant de 150 000 euros tels quels. Une estimation des coûts basée sur des valeurs comparatives par m2 de surface habitable ou autre n’est pas utile pour une rénovation. Ici, seule une estimation des coûts pour chaque élément de construction individuel aide réellement, par exemple remplacer x fenêtres de taille moyenne en une certaine qualité, etc. Il est possible que l’expert mentionné ait calculé de cette manière. Sinon, les 150 000 euros ne sont pas une véritable valeur de comparaison pour une construction neuve. Car l’écart peut être énorme lors d’une rénovation, parfois elle peut même être plus chère qu’une construction neuve.

Les 1 400 à 1 600 euros/m2 pour une construction neuve sont par contre réalistes, si le prix se réfère à la surface habitable – bien entendu dépendant des équipements souhaités. Cependant, en ce qui concerne la norme énergétique, il faut noter que le standard kfw-70 est généralement atteint avec une épaisseur de mur ou un isolant accru (par exemple WDVS – système d’isolation thermique par l’extérieur). Le standard kfw-55 n’est atteignable qu’avec des composants techniques supplémentaires (pompe à chaleur, récupération de chaleur, etc.) et une isolation fortement renforcée. Même pour une construction neuve, un standard kfw élevé n’est pas « automatiquement » atteint, surtout le kfw-55 aura un impact notable sur le prix, d’autant plus si tu prévois un sous-sol.

D’ailleurs, un appartement annexe est aussi un facteur de coût à ne pas sous-estimer – surtout si l’appartement doit être loué à des tiers.

Si une isolation intérieure est envisagée lors d’une rénovation, je conseille la prudence et la consultation d’un physicien du bâtiment ou d’un expert expérimenté à cet égard. Il existe un risque accru de dommages au bâtiment (formation de moisissure).

Il est important de considérer les coûts totaux à la fois pour une rénovation et pour une construction neuve. Cela inclut aussi les coûts annexes de construction, y compris les coûts de planification, les aménagements extérieurs, etc. En cas de démolition, il ne faut pas oublier les coûts d’élimination des gravats.

Il n’est bien sûr pas possible de te recommander à distance une construction neuve ou une rénovation. Pour pouvoir vraiment comparer, il faudrait à mon avis établir une estimation fiable des coûts pour une rénovation. Cela devrait en valoir la peine si tu envisages une rénovation. Une estimation grossière des coûts n’aide pas ici. Car si, comme tu écris, presque tout doit être renouvelé lors d’une rénovation, il est tout à fait possible que les 150 000 euros prévus ne suffisent pas.

Bonjour Dave,

Avec la rénovation, on atteint tout juste la maison KFW100, une construction neuve serait plutôt KFW55 ou similaire. En pensée, je compare donc la rénovation avec un appartement indépendant à la construction neuve complète. Si je laisse de côté l'appartement indépendant, je pense que 150 000 euros est un bon prix pour 160 m² de surface habitable, non ?

Lors d'une rénovation, il reste souvent un petit "arrière-goût" - la structure de base reste toujours ancienne. Je n'imagine pas non plus que les coûts estimés par un expert pour la maison principale correspondent ensuite à la réalité. Il arrive souvent que l'on commence à un endroit pour se rendre compte ensuite qu'il y a d'autres travaux de rénovation à faire.

Même pour une construction complètement neuve - ce que je te conseillerais - tu peux influencer la hauteur des étages ; tu peux même reconstruire le plan "ancien" à l'identique. MAIS - tout est alors adapté à la réglementation en vigueur sur les économies d'énergie ; il n'est pas nécessaire que ce soit KFW 55, mais KFW 70 est judicieux et offre un bon rapport qualité/prix.

Je vis moi-même dans une vieille maison et ne peux malheureusement pas la démolir ; je connais très bien les différences entre une expertise de valeur et la réalité.

Cordialement

Merci d'abord pour les réponses rapides et amicales ! Surtout parce que le sujet est très individuel.

L'expert a déjà recensé les différentes mesures, donc fenêtres, chauffage, toit, etc. Mais bien sûr seulement une estimation approximative, je vais encore demander un calcul de coûts fiable, merci pour le conseil.

De plus, je ne pense pas non plus pouvoir m'en tirer avec ces coûts. Je vais, le cas échéant, encore une fois faire le tour de l'extension avec l'expert et éventuellement un architecte pour voir ce qui est réalisable. Si avec une marge et la reconstruction de l'extension je suis toujours moins cher qu'une reconstruction complète, j'aurai déjà une idée générale.

Bonjour encore une fois !

Entre-temps, il y a aussi les chiffres par écrit (pas une offre, une estimation).

Rohbau

[*]Remplacement des fenêtres (PVC, triple vitrage) 15 000,00 EUR
[*]Isolation thermique par l'intérieur des murs extérieurs 3 000,00 EUR
[*]Renouvellement du chauffage, distribution de chaleur, transfert de chaleur 20 000,00 EUR
[*]Assistance avec la solarthermie 7 000,00 EUR
[*]Aménagement des combles, isolation, couverture 40 000,00 EUR
[*]Maçon (modifications du plan) 10 000,00 EUR
[*]Chape, chauffage par le sol salon 5 000,00 EUR
[*]Installation sanitaire 12 000,00 EUR
[*]Installation électrique 7 000,00 EUR

Innenausbau

[*]Travaux de peinture, enduit intérieur 9 000,00 EUR
[*]Travaux de carrelage 6 000,00 EUR
[*]Travaux de revêtement de sol 8 000,00 EUR

Nebenkosten

[*]Statique, protection thermique, architecte brut 23 000,00 EUR

Total net : 165 000,00 EUR
Total brut : 196 000,00 EUR


Quelqu’un peut-il dire quelque chose sur ces chiffres ? Est-ce réaliste ou trop cher ? Il manque quelque chose ? Par exemple, j’ai remarqué que le poste « Direction de chantier » serait au moins à ajouter, et le chauffage par le sol ne devrait bien sûr pas être installé uniquement dans le salon.

De plus, il estime que la construction neuve du bâtiment principal avec les mêmes dimensions extérieures entraînerait un coût d’environ total brut : 316 000,00 EUR (incluant démolition et frais annexes). J’ai du mal à évaluer cela.

Si quelqu’un a déjà réalisé un tel projet et connaît ses propres chiffres, je serais reconnaissant pour des indications (sur le fait que cela puisse correspondre).

Meilleures salutations du Nord,
Dave

Bonjour Dave,

Total net: 165.000,00 EUR
Total brut: 196.000,00 EUR

si j’ai bien calculé, c’est net TEUR 142 et - à deux euros près brut TEUR 192

Quelqu’un peut-il dire quelque chose sur ces chiffres ? Est-ce réaliste ou trop cher ? Quelque chose manque-t-il ? Par exemple, j’ai remarqué que le point « direction des travaux » devrait au moins être ajouté, et le chauffage au sol ne devrait bien sûr pas être installé uniquement dans le salon.

Un chauffage au sol uniquement dans le salon n’aurait pas de sens non plus ; faire appel à une direction des travaux externe est un investissement bien placé.

Savoir si ça convient ou pas, personne ici ne peut répondre, car nous ne connaissons pas ton bâtiment. Pour ma part, l’isolation du mur extérieur me semble sous-estimée. Mais je peux me tromper...

Il estime également que la construction neuve du bâtiment principal avec les mêmes dimensions extérieures coûterait environ au total brut : 316.000,00 EUR (incl. démolition et frais annexes). J’ai du mal à l’évaluer.

Dans ton premier post, tu as parlé de 160 m²/surface habitable ; cela devrait coûter environ TEUR 233 dans le nord en construction à efficacité KfW 70, plus frais annexes TEUR 30 plus coûts de démolition. Si aucun amiante n’a été utilisé dans le bâtiment existant, l’estimation est correcte.

Si je fais donc un calcul rapide - environ TEUR 220 (j’ai ajouté approximativement les coûts pour le supplément de chauffage au sol et l’expert) pour la rénovation et TEUR 320 pour une construction neuve, les chiffres connus jusqu’ici parlent d’eux-mêmes. Personnellement, je n’aimerais pas investir beaucoup d’argent dans une « vieille » boîte qui restera toujours vieille dans sa substance, si j’avais la possibilité de construire quelque chose de neuf à sa place. C’est - comme pour tout - une décision personnelle et il y a aussi des gens qui souhaitent justement préserver ces vieux bâtiments.

Cordialement