Obtenir un rapport d'expertise sur la maison et la structure du bâtiment auprès du comité d'experts ?

  • Erstellt am 06.06.2015 13:25:49

PiepsBecks

06.06.2015 13:25:49
  • #1
Bonjour

Situation suivante :

Mes parents possèdent une maison individuelle avec un terrain de 750 m².

Mes parents seraient prêts à déménager prochainement dans un appartement locatif adapté aux seniors.
Dans ce cas, mes parents me transmettraient la maison par une « [Schenkung] » et je paierais à ma seule sœur la moitié de la valeur à l’aide d’un prêt immobilier.
La valeur vénale de la maison est inférieure à 400 000 €.
Comme nous souhaitons effectuer quelques travaux de modernisation dans la maison, nous aimerions augmenter le montant du prêt pour le toit, les fenêtres, les revêtements de sol, éventuellement via [Kfw].

Pour faire avancer les choses, mes parents souhaitent d’abord me « [schenken] » la maison afin de pouvoir ensuite déménager sans délai dans un appartement adapté.
Dans le contrat de [Schenkung], la valeur de la maison ou le montant à verser à ma sœur devrait être fixé. Le notaire ainsi que mon conseiller financier ([Interhyp]) m’ont dit au téléphone que nous n’étions pas obligés de faire une expertise de la valeur vénale par la commission d’évaluation de la ville (coût 1000 € + 0,2 % de la valeur vénale déterminée), mais que le notaire a seulement besoin de la valeur que mes parents considèrent « raisonnable » (leur estimation du prix de vente) et que la banque déterminerait elle-même la valeur.

Comment devrions-nous procéder ? Je pense que la valeur vénale la plus réaliste ne peut être obtenue que par une expertise de la commission d’évaluation, n’est-ce pas ?

Mes parents garderont un droit d’habitation tant qu’ils n’auront pas trouvé un appartement locatif adapté.

Avez-vous des suggestions, conseils, recommandations à nous donner ?

Nous attendons vos réponses avec impatience etc.
 

Legurit

06.06.2015 13:42:47
  • #2
Cela dépend probablement beaucoup de ta sœur - mais pour éviter les conflits, essaie de ne pas l'arnaquer. La valeur sur le marché est encore une chose différente de la valeur d'expertise, me semble-t-il... regardez donc s'il existe des biens comparables dans un emplacement similaire (sur les nombreux portails) et à quel prix ils sont proposés. C'est plus simple si la maison n'a plus qu'une valeur de casse et que le véritable trésor est le terrain ... vous pouvez alors simplement l'estimer à partir de la valeur foncière.
 

nordanney

06.06.2015 22:40:16
  • #3
Si je suis méchant maintenant et que le droit d'habitation est également inscrit au registre foncier, je te dis que la valeur vénale est presque nulle ;)

Mais sérieusement, soit tu es d'accord avec ta sœur, alors vous n'avez pas besoin d'un expert. Sinon : ouvrez le portefeuille et engagez un expert. D'ailleurs, chaque expert déterminera une valeur différente, ils ont une grande marge de manœuvre. Cependant, la structure du bâtiment elle-même n'est pas évaluée, l'expert ne peut pas non plus le faire (les défauts évidents ou le retard d'entretien sont bien sûr pris en compte).
 

DG

07.06.2015 10:55:21
  • #4
Bonjour PiepsBecks,

dans le cadre du contrat de vente resp. de la succession anticipée, l’administration fiscale vérifie uniquement de manière approximative si, éventuellement, une fraude à la taxe sur les successions est envisagée, en évaluant la maison à une valeur trop basse. Cela n’est pas apparent d’après les informations que tu as fournies, mais le notaire qui rédige le contrat pourra vous l’expliquer.

La question décisive est de savoir si tu peux t’entendre avec ta sœur sur un montant, et pour cela vous devez tous les deux pouvoir au moins approximativement estimer la valeur de la maison. Un point de repère peut être une demande de crédit auprès d’une banque, puisque la banque calcule une valeur d’hypothèque pour le bien, ce dont tu pourrais te référer avec ta sœur.

Si vous ne parvenez pas à un accord, je fixerais dans le contrat de vente que la valeur doit être déterminée par l’expert xy et qu’en même temps l’état de la structure du bâtiment soit vérifié, afin que tu puisses estimer les travaux de rénovation qui t’attendent.



L’état de la structure est bien entendu évalué et des experts dûment formés peuvent également le faire. Il existe bien sûr aussi des "expertises" bilatérales composées d’une page de garde, de 30 lignes de compliments et d’un chiffre en résultant. Ce ne sont cependant pas des expertises, mais du papier souillé.

Cordialement
Dirk Grafe
 

nordanney

07.06.2015 11:25:19
  • #5

Dans une expertise pure de valeur de marché/valeur brute, la structure du bâtiment n’est pas évaluée, une enquête séparée ou complémentaire est nécessaire à cet effet. C’est pourquoi on trouve souvent dans les expertises des formulations telles que « La structure du bâtiment n’a pas été examinée, car ce n’était pas la mission de cette expertise de valeur de marché. Des enquêtes supplémentaires sont nécessaires à cet égard. Il est supposé que... (par exemple, qu’aucune mérule n’est présente, qu’aucun défaut non visible n’est présent, etc.) »

Comme je l’ai écrit, l’état évident du bien immobilier est évalué avec l’état visible (éventuellement typique de l’année de construction). Pas plus, mais pas moins.
 

DG

07.06.2015 12:07:20
  • #6


Oui. Ce sont le genre de "rapports" dont je parle. Même là, il y a encore une comparaison de la structure de base visible/fondamentale, car la valeur marchande dérive de la méthode par comparaison avec d'autres biens comparables ou devrait au moins être déduite de celle-ci. Ce type de "détermination du prix" ne coûte cependant pas non plus 1000 € ou l'on devrait se demander à quoi servent ces 1000 €.

Je trouve beaucoup plus préoccupante ta prétention selon laquelle un expert ne pourrait pas évaluer la structure du bâtiment, bien que tu admettes qu’on puisse charger un expert précisément de cette tâche. Cela se contredit.

Il faut aussi préciser ici, dans l’intérêt des autres lecteurs du forum, qu’il est tout à fait possible de faire réaliser des rapports approfondis. De même, les profanes devraient être informés qu’il existe différents types de rapports - le type de rapport utile dans chaque cas doit alors être décidé individuellement par chacun.

Cordialement
Dirk Grafe
 

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