Maintenant, les banques ne suivent plus les prix élevés des maisons

Crédits immobiliers : Les banques ne participent plus aux prix élevés de l’immobilier

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Par Michael Fabricius
Rédacteur en chef principal Immobilier

Les appartements et les maisons se sont appréciés d’environ cinq pour cent en Allemagne au premier trimestre 2019. Cela rend l’achat de la propriété inaccessible pour la plupart des salariés moyens.
Source : WELT/ Nicole Fuchs-Wiecha
Jusqu’à présent, la Banque centrale allemande (Bundesbank) était pratiquement seule à mettre en garde contre une bulle immobilière en Allemagne. Mais désormais, de nombreuses banques ne comprennent plus non plus les prix élevés. C’est problématique pour les acheteurs de leur résidence principale.

On s’est longtemps habitué aux fortes hausses des prix du logement. Des progressions annuelles de cinq voire dix pour cent ne choquent plus personne. On les accepte et on suppose en secret qu’en cas de besoin, on trouvera toujours un acheteur prêt à payer encore plus.
La Bundesbank joue le rôle du héraut solitaire dans le désert avec ses avertissements mensuels sur la bulle des prix immobiliers. Car tant que les banques participent au financement et distribuent généreusement des prêts immobiliers, tout semble normal.
Cette certitude vacille désormais. Beaucoup de banques ne participent apparemment plus. Pour la première fois, l’un des plus grands intermédiaires de financement en Allemagne constate très clairement : le marché est trop chaud pour les banques, les prix trop élevés.

Source : Infographie WELT

« Les banques nous font de plus en plus souvent savoir qu’elles ne peuvent pas comprendre le montant du prix d’achat », déclare Frank Lösche, spécialiste du financement immobilier chez Dr. Klein à Hambourg. Elles évalueraient la valeur durable du bien immobilier de plus en plus souvent en dessous du prix demandé. « Cela détériore pour les emprunteurs le taux de prêt par rapport à la valeur », ajoute Lösche.
Cela signifie : du point de vue de la banque, la part de capital emprunté augmente, le calcul de la solvabilité devient défavorable, le taux d’intérêt annuel effectif exigé par la banque est relevé. Le financement devient ainsi de plus en plus cher, les mensualités d’intérêt et d’amortissement augmentent.
Et cela dans une phase où les prix continuent de monter, ce qui oblige les acheteurs à apporter toujours plus d’apport personnel dans le financement. L’accès à la propriété devient pour les salariés moyens aux économies ordinaires un rêve lointain – à moins que ce soit dans la périphérie éloignée de la ville ou à la campagne.

Exemple chiffré : la méthode des banques

Un exemple très simplifié illustre l’effet : un acheteur dispose de 50 000 euros d’apport personnel et souhaite acheter un appartement à Hambourg au prix de 500 000 euros. La banque ne voit cependant qu’une valeur durable de 480 000 euros.
Mathématiquement, l’apport personnel fond alors de 50 000 à 30 000 euros. Comme à Hambourg, dans ce cas, il faut encore prévoir des frais annexes d’achat de plus de 30 000 euros, il s’agit donc en fait d’un financement à 100 %.

[IMG alt="Couple mûr regardant par la fenêtre vers le soleil"]https://WWW.Welt.de/img/Finanzen/Immobilien/mobile194207065/0292502787-ci102l-w1024/Mature-couple-looking-out-of-window-into-the-sun.jpg[/IMG]

Le taux d’un crédit sur 15 ans augmente – selon un exemple de calcul de l’intermédiaire Interhyp – de 1,3 à au moins 1,6 pour cent. Si l’acheteur doit encore payer 3,6 pour cent pour un agent immobilier, le projet échoue – du moins si l’on souhaite un financement conservateur.

Le financement à 100 % est certes une possibilité, explique Lösche. Mais il faut alors « une solvabilité supérieure à la moyenne ». Sinon, on peut recourir à des prêts subventionnés de la KfW. Ceux-ci sont acceptés par la banque avec des valeurs un peu plus favorables du taux de prêt par rapport à la valeur.


Source : Infographie WELT
Dr. Klein distribue des prêts immobiliers via des bureaux de service dans toute la République. Les prêts accordés sont traités via la plateforme de financement Europace. Selon ses propres déclarations, environ 15 pour cent des prêts hypothécaires nationaux sont réalisés sur cette plateforme, les données de prix et de parts de capitaux étrangers recueillies sont donc assez représentatives.
Dr. Klein génère également des données de prix d’achat via la plateforme Europace et établit à partir de celles-ci un indice de prix interne. Récemment, les prix pour le nord et l’est de l’Allemagne ont été analysés. Dans trois villes sur quatre sélectionnées, on retrouve le tableau bien connu : taux de croissance de cinq pour cent et plus, larges fourchettes de prix jusque dans le segment de luxe.
Selon Dr. Klein, à Hanovre, les prix maximaux ont dépassé 6 000 euros par mètre carré pour un appartement en copropriété au deuxième trimestre de l’année. À Hambourg, la barre des 16 000 euros devrait être franchie au troisième trimestre. À Berlin, avec un prix médian de 4285 euros, on atteint les plus hauts niveaux moyens dans le nord de la République. Même Hambourg y est désormais moins cher.

Il était temps, mais cela importera peu à un intermédiaire pointilleux.

Cela n'a jamais été autrement. Les banques avec des décotes de sécurité et des évaluations de la valeur de nantissement qui dévient des règles empiriques sont tout à fait normales. C'est simplement l'un de ces articles sponsorisés habituels qui suggèrent de se lancer rapidement dans le financement parce que le contexte du marché pour les acheteurs/constructeurs s'assombrirait. L'argument habituel selon lequel les taux d'intérêt vont bientôt augmenter ne fonctionne plus après 10 ans.

Ça n'a jamais été autrement

Je suis tout à fait d'accord. Chez nous, par exemple, c'était le contraire, la banque a évalué la maison à un montant plus élevé que celui que nous avons payé. Ça peut aller dans les deux sens.

En règle générale, la banque évalue la maison avec une décote raisonnable à la baisse. Cela conduit à ce que, même avec 200 000 euros de fonds propres, on ait encore un financement à 100 %. Cela ne fonctionne pas ainsi dans de nombreux cas. De plus, les banques gagnent de moins en moins en raison des taux d'intérêt bas. En même temps, le risque dans les portefeuilles augmente énormément.

, est-ce que s'occuper des financements des autres est une sorte d'obsession pour toi ? Pourquoi cela t'intéresse-t-il autant ? Je pense que ton financement immobilier est réglé ?