Le courriel suivant vient d'être envoyé au notaire, merci de me dire si je dramatise ou si les points mentionnés dans l'acte notarié sont corrects. Je n'ai reçu l'acte notarié qu'aujourd'hui à 17h00, le rendez-vous est demain matin, non déplaçable car un autre intéressé existe déjà, j'ai donc un besoin urgent d'aide.
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"Mesdames, Messieurs,
malheureusement, je n'ai reçu l'acte notarié que ce soir pour la première fois.
La prise de possession de l'appartement devrait se faire libre de charges, c'est-à-dire que je ne souhaite pas reprendre d'éventuelles obligations du vendeur inscrites au registre foncier envers des créanciers tiers.
Ci-dessous, j'ai les questions/observations suivantes concernant les points mentionnés ci-dessous :
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'La revente nécessite l'accord de l'administrateur.'
Remarque : Dans la déclaration de division concernant l'objet (jointe), il est indiqué que l'accord de l'administrateur à la revente ne peut être refusé que pour un motif important ; ces motifs importants sont listés dans la déclaration de division. La déclaration de division est jointe. Cette restriction de la déclaration de division (la revente ne peut être refusée que pour un motif important) devrait, si possible, être prise en compte dans l'acte notarié.
Selon moi, complément inutile car standard. L'administrateur sait qu'il ne peut refuser que pour un motif important.
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'Les droits susmentionnés ne sont pas repris par l'acheteur indiqué ci-après.
L'annulation sera demandée sur présentation de l'acte de décès.'
Question : L'annulation est-elle initiée par le notaire ? Qui prend en charge les frais de l'annulation ? L'acte de décès est-il disponible ?
La demande est déjà incluse dans l'acte, donc exécution en déposant votre acte. La prise en charge des coûts devrait être mentionnée dans votre contrat, la libération de charges est normalement aux frais du vendeur.
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'N° 3 hypothèque avec titre nominatif d'un montant de XX.XXX,00 EUR au profit de la caisse d'épargne –
Caisse d'épargne de – à
.
Cette hypothèque susmentionnée ne sera pas reprise par l’acheteur. L’obligation garantie par celle-ci du vendeur devra être réglée au prix d’achat contre la suppression de l’hypothèque au registre foncier. Le notaire est chargé d’obtenir les documents d’annulation. Le vendeur s’engage à procéder à la suppression et à la demander dans le registre foncier conformément à l’approbation du créancier.'
Question : Que signifie la phrase : "conformément à l’approbation du créancier" ? Cela veut-il dire que je dois éventuellement reprendre l’hypothèque ? Une reprise d’hypothèque et donc de dettes authentifiées du vendeur n’est pas souhaitée par l’acheteur.
Si aucune approbation de suppression n’est accordée, le changement de propriétaire ne sera probablement pas effectué. Cela pourrait aussi être une formule standard au cas où il s’agirait d’un droit global (donc inscrit ailleurs également), alors la banque ne pourrait pas accorder une approbation de suppression, mais éventuellement une mainlevée — cela ne fait aucune différence pour vous.
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'Le vendeur donne procuration à l’acheteur dès la remise de la possession pour exercer pour lui le droit de vote lors de l’assemblée des copropriétaires.
Le contrat est soumis à l’autorisation de l’administrateur.'
Question : Pourquoi ai-je besoin d’une procuration du vendeur ? Je pensais que l’appartement deviendrait ma propriété, donc je devrais avoir moi-même le droit de vote correspondant à la quote-part dans les assemblées des copropriétaires.
Non, le transfert de propriété n’a lieu qu’avec l’inscription au registre foncier — cela peut prendre plus de temps selon la charge de travail. Possession ≠ propriété.
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'4. Le prix d’achat total est dû dans les 10 jours suivant une notification écrite de la notaire à l’acheteur par envoi de lettre simple, attestant que les conditions suivantes sont remplies,
mais au plus tôt le *****'
La date "mais au plus tôt le ****" doit être remplie de façon réaliste afin de laisser suffisamment de temps pour que je puisse signer le contrat de prêt, que la banque verse le montant sur mon compte et que je paie ensuite le vendeur.
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'Pour les logements, la revendication d’un besoin personnel peut être limitée et un engagement de maintien du logement peut exister si l’objet est ou a été subventionné publiquement.'
Question : Je ne sais pas qu’il existe une telle subvention publique et donc une limitation pour revendiquer un besoin personnel. Est-ce vraiment le cas et cette clause doit-elle être incluse ?
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'd) Maintien des droits réels
Les droits réels constitués peuvent subsister même après la mutation de la propriété au profit de l’acheteur. Tous les droits de propriété et les demandes de restitution qui s’y rapportent sont par la présente transférés à l’acheteur avec effet au paiement du prix d’achat, en tout cas à compter de la mutation de propriété. L’inscription correspondante au registre foncier est approuvée.
Le vendeur donne procuration à l’acheteur pour le représenter dans toutes les opérations juridiques susmentionnées [...]'
Remarque : Les droits réels, donc les dettes authentifiées du vendeur, ne doivent pas être repris par l’acheteur.
Ils ne le sont pas. Il s’agit ici des droits réels qui viendront de votre part.
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Je suis joignable par téléphone au : , merci de m’appeler le matin à propos des points indiqués. Nous pouvons aussi discuter de ces points sur place à xx:xx le 09.08, je me présenterai comme convenu au rendez-vous.
Merci beaucoup,
Cordialement,
"
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En raison de l’envoi à court terme, veuillez consulter § 17 par. 2a n° 2 BeurkG.
Édit : partiellement trop tard, je le laisse quand même.