El siguiente correo lo acabo de enviar al notario, por favor díganme si estoy exagerando o si los puntos mencionados en el contrato notariale están bien. Recibí el contrato notarial recién hoy a las 17:00, la cita es mañana por la mañana, no se puede posponer porque ya existe otro interesado, por lo que necesito ayuda urgente.
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"Estimados señores,
lamentablemente recibí el contrato notarial por primera vez esta noche.
La adquisición del apartamento debería realizarse libre de cargas, es decir, no quiero asumir posibles obligaciones inscritas en el registro de la propiedad del vendedor frente a acreedores externos.
A continuación, tengo las siguientes preguntas/comentarios sobre los puntos indicados a continuación:
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'La reventa requiere el consentimiento del administrador.'
Nota: En la declaración de división del objeto (adjunta) se establece que el consentimiento del administrador para la reventa solo puede negarse por una razón importante, las razones importantes están enumeradas en la declaración de división. La declaración de división está adjunta. Esta restricción de la declaración de división (la reventa solo puede negarse por una razón importante) debería considerarse en el contrato notarial si es posible.
En mi opinión, complemento innecesario, ya que es estándar. El administrador sabe que solo puede negar por una razón importante
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'Los derechos mencionados anteriormente no serán asumidos por el comprador abajo mencionado. La cancelación se solicitará presentando el certificado de defunción.'
Pregunta: ¿La cancelación la tramita el notario? ¿Quién asume los costos de la cancelación? ¿El certificado de defunción está disponible?
La solicitud ya está contenida en la escritura, es decir, la ejecución con la presentación de tu escritura. Los costos deben figurar en tu contrato, la liberación de cargas normalmente corre por cuenta del vendedor
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'N° 3 Prenda raíz con certificado por un monto de XX.XXX,00 EUR para la
Caja de Ahorro para la Construcción –
Caja de Ahorro de – en
.
Esta prenda raíz mencionada anteriormente no será asumida por el comprador. La obligación garantizada por la misma será cancelada gradualmente del precio de compra a cambio de la cancelación de la prenda raíz en el registro de la propiedad. El notario será encargado de obtener los documentos para la cancelación. El vendedor se compromete a la cancelación y solicita la cancelación en el registro de la propiedad según lo apruebe el acreedor.'
Pregunta: ¿Qué significa la frase: "Según lo apruebe el acreedor"? ¿Significa que podría tener que asumir la prenda raíz? La asunción de una prenda raíz y por ende de las deudas documentadas del vendedor no sería deseada por el comprador.
Si no se otorga la aprobación para la cancelación, probablemente el cambio de propietario no se llevará a cabo. Podría ser también solo la frase estándar en caso de que sea un derecho conjunto (es decir, esté inscrito en otros lugares), entonces el banco no podría otorgar la aprobación para la cancelación, sino posiblemente una liberación del gravamen, lo que no hace diferencia para ti
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'El vendedor otorga al comprador desde el traspaso de la posesión un poder para ejercer el derecho a voto en la asamblea de propietarios del apartamento.
El contrato requiere la aprobación del administrador.'
Pregunta: ¿Por qué necesito un poder del vendedor? Pensé que el apartamento pasaba a mi posesión, por lo tanto debería tener yo mismo el derecho a voto correspondiente a mi cuota de copropiedad en las asambleas de propietarios.
No, la transferencia de propiedad es solo con la inscripción en el registro de la propiedad, que puede tardar dependiendo de la carga de trabajo. Posesión =/= propiedad
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'4. El precio total de compra vence dentro de los 10 días posteriores a una comunicación escrita de la notaria al comprador mediante el envío por carta simple, informando que se cumplen las siguientes condiciones, pero no antes de *****.'
La fecha "pero no antes de ****" debe ser rellenada de forma realista, de modo que haya suficiente tiempo para que firme el contrato de préstamo, el banco transfiera el monto a mi cuenta y yo pueda pagarle al vendedor.
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'En el caso de vivienda, la reivindicación de la necesidad propia puede estar limitada y puede existir una obligación de mantener la vivienda, si el objeto está o estuvo subvencionado públicamente.'
Pregunta: No tengo conocimiento de que exista tal subvención pública y, por lo tanto, una limitación en la reivindicación de la necesidad propia. ¿Es realmente el caso y debe incluirse esta cláusula?
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'd) Persistencia de los derechos reales de garantía
Los derechos reales de garantía constituidos pueden permanecer vigentes después de la inscripción de la propiedad a nombre del comprador. Todos los derechos de los propietarios y reclamaciones de devolución concernientes a ellos serán transferidos aquí con efecto desde el pago del precio de compra, en todo caso desde la inscripción en el registro de la propiedad al comprador. Se aprueba la correspondiente inscripción en el registro de la propiedad.
El vendedor otorga al comprador un poder para representarlo en todos los actos jurídicos mencionados anteriormente[...]'
Nota: Los derechos reales de garantía, es decir, deudas documentadas del vendedor, no deben ser asumidos por el comprador.
Tampoco lo son. Se trata de derechos reales de garantía que provienen de ti ahora.
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Estoy disponible por teléfono en: , por favor llámenme por la mañana con respecto a los puntos. También podemos discutir estos puntos in situ el 09.08 a las xx:xx, asistiré a la cita como acordado.
Muchas gracias,
Saludos cordiales,
"
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