Construction d'une maison individuelle neuve en Basse-Saxe - quel est le montant des honoraires de l'architecte ?

Salut à tous,

jusqu’à présent, je suis resté discret ici et j’étais plutôt occupé à absorber des informations. Maintenant que le projet prend des formes de plus en plus concrètes, quelques questions me trottent quand même dans la tête.
Nous avons déjà eu un premier entretien avec l’architecte. Il nous a été recommandé par des membres de la famille qui ont déjà construit avec lui il y a deux ans.
Nous avons grossièrement défini les détails suivants :
- Construction neuve d’une maison individuelle dans le nord de la Basse-Saxe
- Terrain existant, environ 820 m²
- Maison d’environ 150 m²
- En raison des conditions de construction, une villa urbaine ne peut pas être construite
- Les étages doivent être séparés par une corniche de toiture (90 m² en bas, 60 m² en haut) pour respecter les conditions de construction et ne pas avoir de pentes au 1er étage
- Garage/carport d’environ 45 m²
- Chauffage au sol dans toute la maison, sauf dans la buanderie
- Pompe à chaleur géothermique avec fluide caloporteur ou gaz comme source d’énergie
- Système de ventilation
- Montant du crédit incluant le terrain (environ 60 000 €) environ 250 000 €, plafond à 300 000 €
- Les phases de prestation 1 à 4 doivent être prises en charge par l’architecte. Après l’approbation, nous prendrons la suite

Lors du premier entretien, l’architecte nous a dit qu’il nous enverrait une proposition d’honoraires ET une première esquisse.
La semaine dernière, nous avons reçu la proposition d’honoraires et c’est à notre tour de réagir. Malheureusement, aucun croquis n’était inclus. Il attend probablement que nous acceptions l’offre pour ensuite planifier la suite.

L’offre se présente comme suit :
*Établissement des bases et avant-projet (phases de prestation 1+2) = 2 400 €
*Projet d’exécution (phase de prestation 3) = 2 800 €
*Projet d’autorisation (phase de prestation 4) = 1 600 €
Total = 6 800 € hors TVA
Cela ferait environ 8 000 € - est-ce correct ou ai-je oublié quelque chose ?

De plus, les points suivants ont été définis :
Honoraires
*La rémunération se fait sur la base de l’Ordonnance sur les honoraires des architectes et des ingénieurs (HOAI) dans sa version en vigueur au moment de la conclusion du contrat.
*L’objet est facturé au tarif forfaitaire tel que décrit et convenu pour les prestations listées sous le numéro 2. Ces prestations peuvent également être attribuées étape par étape.
*Les frais accessoires tels que courrier, téléphone, copies sont inclus dans l’honoraire global.
*La TVA au taux légal en vigueur est ajoutée en plus à tous les honoraires et frais accessoires.
*Le paiement s’effectue par acomptes après l’exécution partielle des prestations.
*En cas de paiement tardif, le prestataire se réserve le droit de suspendre immédiatement les travaux sans autre préavis. Les demandes de dommages et intérêts issues de cette option sont exclues dans leur intégralité.
*Les prestations dépassant le contenu des phases commandées indiqué sous le numéro 2 (offre avec phases de prestations), telles que modifications et extensions du cahier des charges, sont rémunérées sur justificatif au taux horaire suivant :

Les spécialistes nécessaires (structuraliste/conseiller énergétique) sont facturés séparément.

Jusque-là tout va bien. Voici maintenant les questions :
1. Comment l’honoraire a-t-il été précisément calculé ? J’ai lu sur internet que pour les premières phases, c’est une estimation approximative fondée sur l’expérience et l’environnement du chantier. Y a-t-il des raisons de se plaindre ?
Je ne comprends pas parfaitement la HOAI (surtout §35) car je ne connais pas encore les coûts admissibles.
2. Dans le paragraphe sur l’honoraire, il est fait mention du point 2 (voir ci-dessus). Cela signifie-t-il qu’il s’agit d’un prix forfaitaire qui reste fixe, quel que soit le changement du montant des travaux dans les phases 1 à 4 ? (par ex. suppression d’une cheminée, autre source d’énergie, etc.)
3. Concernant le dernier point de l’honoraire : cela signifie-t-il que les modifications importantes doivent être payées en plus ? (Phases supplémentaires, c’est clair)
Exemples :
- Le projet ne correspond pas encore à nos souhaits et doit être ajusté (phase de prestation 3, §34 HOAI)
- La demande de permis de construire est rejetée pour cause de défauts (phase 4, §34 HOAI)
Cela doit-il être rémunéré séparément selon cette clause ?
4. Est-il pertinent de demander à l’architecte une esquisse approximative à titre de prospection pour vérifier la compatibilité ? Ou est-ce trop demander ?
5. En lien avec les honoraires, je lis souvent parler de 5 % de frais accessoires - de quoi s’agit-il ?

Comme on le voit, je n’y connais rien et je voudrais d’abord avoir vos avis avant d’aborder l’architecte.

Je vous remercie beaucoup si vous avez lu le texte jusqu’au bout et j’espère des contributions constructives !

Bien à vous

La rémunération selon HOAI se calcule à partir de la somme de construction, c’est-à-dire les coûts de toutes les installations prévues sans TVA, sans frais accessoires de construction, sans terrain.

Elle est de combien alors ? Tu parles de « Kreditsumme » ?

Si les 250 000 mentionnés moins 60 000 représentent les coûts pour la maison, y compris le garage et les frais accessoires de construction, alors tu devrais recalculer. Cela ne suffira - clairement - pas.

Si tu ajoutes encore des fonds propres, compte-les dans les coûts de construction. L’architecte ne s’intéresse pas à l’origine de l’argent.

Sans regarder le tableau maintenant, je trouve que les 8 000 prévus sont trop faibles. Comme la facturation doit explicitement se faire selon HOAI, tu risques qu’à la fin du travail une facture arrive pour la différence entre les 8 000 et la rémunération minimale.

Les chiffres sont un peu étrangement répartis, mais au total jusqu'à la phase d'exécution 4 cela va déjà. Ce dont tu as encore besoin, c'est un planificateur de structure jusqu'à la phase d'exécution 5, ce qui coûte nettement plus cher. Et comme déjà mentionné, les 300 espérons-le sont uniquement pour la maison directe sans les coûts annexes de construction et sans le terrain.

Je viens juste d'utiliser l'ordinateur. Donc, avec 160 000 net et le tarif minimum, ça correspondrait probablement, mais nous sommes d'accord que ça ne fonctionne pas. Avec 200 000 net, environ 9 000 sont déjà affichés.

Calculateur mal utilisé ?
Les coûts de construction ne sont pas des coûts imputables. Une maison à 250 000 € correspond à environ 7-8 honoraires bruts.

Merci pour les réponses jusqu'à présent.
Je vais aussi ajouter cela en haut dans le post. J'ai oublié d'écrire les fonds propres.
Donc :
Les 60 000€ pour le terrain et environ 15 000-20 000€ (prévus pour les coûts annexes initiaux de construction, architecte, ingénieur structure, conseiller énergie, etc.) sont des fonds propres. 250 000€ sont les coûts prévus uniquement pour la construction de la maison sans les coûts annexes de construction.
Est-ce que cela clarifie un peu tout ? J'espère que cela aide à la compréhension.
Edit : Ah zut, il n'est malheureusement plus possible de modifier le premier post.