Nouveau "sens" pour la maison, coûts de planification

Bonjour,
je possède une maison beaucoup trop grande, et bientôt encore plus. Construction en angle, les longues façades mesurent environ 15 m, les pignons courts 7 ou 8 m, entièrement sous-solée, avec encore des pièces habitables là-dessous. Au total, 9 à 10 pièces, plusieurs salles de bains (dans un état désastreux) sur 1,5 étages. Le toit (à 45°) est, à mon avis, très compliqué, la crête se croise et forme ainsi 4 pignons. J’espère que c’est clair, il me manque le vocabulaire technique, mais en tout cas beaucoup de noues et de coudes. Il y a 7 fenêtres Velux dans le toit. Le mur-bas fait 70 cm, tout l’étage supérieur est revêtu de planches à rainure et languette (type schüttel). Les cloisons intérieures de l’étage supérieur montent jusqu’au bas du grenier, les planches à rainure et languette sont agrafées aux chevrons du toit, ce qui signifie que le grenier n’est pas praticable. L’isolation au-dessus pend en lambeaux, on ne peut qu’imaginer ce qui se passe dans les pentes du toit.
Les murs extérieurs sont en double paroi, en pierre ponce, avec un vide d’air isolé en laine de roche ou similaire, et un parement en brique cuite sur la face extérieure. Mais comme les anciens propriétaires/concepteurs n’ont pas rejointoyé la maison (le gros œuvre a été terminé en 1981 d’ailleurs) et que, après achat, l’eau traversait les murs, je pense que l’isolation ne fait plus son travail non plus...
Bref, pour faire court : nous serons bientôt deux ici, tous les enfants prenant leur indépendance. Vendre et partir n’est absolument pas envisageable ! Une bonne relation de voisinage ne s’achète pas !
Mes réflexions vont de :
1. rénover et louer la moitié. C’est possible, il y a 2 escaliers pour monter à l’étage.
2. pareil, mais en faire un appartement de vacances. C’est un coin d’intérêt touristique, ça pourrait marcher.
Puis
3. Tout le monde me prend pour une folle : abattre l’étage supérieur, poser un nouveau bon toit bien isolé, et voilà le bungalow pour 2 personnes.
Et maintenant ma question : si je faisais appel à un architecte pour qu’il calcule ces 3 idées, combien cela coûterait-il ? Avec le toit, l’isolation, les nouvelles salles de bains, inversion de l’escalier, financement... et ainsi de suite. Toutes ces explications ci-dessus sont juste pour que vous puissiez estimer ce qui attend un architecte...
Mes idées sont-elles vraiment si saugrenues ? Je pense que pour tout le travail d’une isolation correcte/aménagement de l’étage supérieur (qui devrait être remis au gros œuvre pour être fait proprement), les nouvelles salles de bains à l’étage, une nouvelle seconde porte d’entrée, la séparation du couloir... on peut obtenir un nouveau toit convenable, non ? D’autant plus qu’il faudrait aussi prendre en compte dans le calcul la réduction des coûts énergétiques, des taxes foncières, etc. grâce à la réduction de la surface.
Merci beaucoup pour vos réponses !
Cordialement, Birgit

Bonjour Birgit,

Enfin à ma question : Si je devais engager un architecte pour calculer ces 3 idées, combien cela coûterait-il ? Avec toit, isolation, nouvelles salles de bains, inversion de l’escalier, financement... et ainsi de suite. Toutes les explications ci-dessus ne servent qu’à ce que vous puissiez estimer ce qu’un architecte pourrait demander...

Cela ne peut pas être estimé de manière générale, car les honoraires de l’architecte dépendent du travail à fournir et des coûts de construction prévus. Ce à quoi tu dois absolument veiller, c’est d’engager un architecte qui connaît les rénovations de maisons. Organise un entretien de conseil avec lui – en général gratuit dans des limites raisonnables – demande ses tarifs horaires et comment ils sont composés, ainsi tu auras une estimation approximative des coûts.

Que tu fasses une extension, une transformation ou une démolition, le travail sera dans tous les cas important. Surtout, si tu fais démolir l’étage supérieur, des précautions particulières doivent être prises pour protéger le rez-de-chaussée. Par expérience, j’estime que les 3 variantes mentionnées génèreraient à peu près les mêmes honoraires.

Mes réflexions sont-elles vraiment si absurdes ? Je pense que pour tout le travail d’une isolation correcte/la rénovation de l’étage supérieur (il faudrait le remettre à l’état de gros œuvre pour le faire correctement), nouvelles salles de bains à l’étage, nouvelle seconde porte d’entrée, cloison dans le couloir... on peut avoir un toit neuf correct, non ? D’autant plus que dans le calcul, la diminution des coûts énergétiques, des taxes foncières etc. due à la réduction doit être prise en compte.

Que quelqu’un d’autre qualifie tes réflexions « d’absurdes », cela ne doit pas t’importer ; c’est ta maison et tu dois savoir où se trouvent tes priorités. Indépendamment du fait que probablement beaucoup d’argent sera dépensé – pour quelle que soit l’option que tu choisiras – tu devrais aussi fonder ton choix final sur ta planification future. Tes enfants doivent-ils hériter, veux-tu vendre plus tard, etc. ? Je souligne aussi que – si tu as toujours vécu uniquement avec ta famille – c’est une toute autre chose d’avoir des étrangers – qu’il s’agisse de vacanciers temporaires ou de locataires permanents – dans la maison.

Au fait – une quatrième option pourrait être la démolition de l’immeuble existant suivie de la construction d’un bungalow neuf.

Cordialement

Bonjour expert en construction,
merci beaucoup pour ta réponse.
Donc, en tout cas un architecte pour les rénovations.

D’après mon expérience, j’estime que les trois variantes mentionnées génèrent environ les mêmes honoraires.

Je souhaite obtenir de lui trois devis. Dois-je alors lui payer les trois séparément, donc le triple du montant ? Je pensais que cela se faisait forfaitairement ? Ou reçoit-il le prix de la variante la plus chère ? Et si ensuite je dis que tout cela ne convient pas ?...

Indépendamment de l’utilisation probablement d’une grosse somme d’argent – quelle que soit la variante que tu choisiras – tu devrais aussi dépendre ton choix final de ta planification future. Tes enfants doivent-ils hériter, veux-tu vendre plus tard, etc. ?

Je souhaite, quand je prendrai ma retraite, avoir une maison sans dettes que je pourrai continuer à supporter avec ma retraite probablement modeste. Le sujet de la vente est derrière moi. J’ai tout essayé. De nos jours, personne ne veut d’une si grande maison. Bien sûr, mes enfants hériteront. Mais je ne vis pas pour léguer. S’il reste quelque chose - tant mieux.

C’est tout autre chose d’avoir des étrangers – qu’ils soient des vacanciers temporaires ou des locataires permanents – dans la maison.

Ce sont aussi mes grandes inquiétudes. Des locataires – même dans notre région rurale, on entend de plus en plus parler de squatteurs locatifs. Je pense que trois mois, et je pourrais jeter l’éponge. (Toute l’histoire devrait de toute façon être entièrement financée !)
Vacanciers : je travaille à temps plein, comment pourrais-je vraiment bien m’occuper d’eux...

Au fait – une quatrième variante serait la démolition de l’immeuble existant et la construction ultérieure d’un bungalow.

Tu veux dire, cela coûte autant qu’une construction neuve ???

Je dois dire, même si je suis très contente que tu répondes si honnêtement – tu me démonte quand même un peu. Avec ça, le sujet serait complètement enterré et je dois voir comment ça va continuer ici.
Je vais quand même googler un peu pour un architecte qui connaît les rénovations. Ce serait sympa si tu répondais encore brièvement à mes questions ci-dessus.
Cordialement Birgit

Bonjour Birgit,

Je voudrais en fait trois calculs de sa part. Dois-je alors le payer trois fois, c’est-à-dire la somme triple ?

Cela dépend essentiellement des accords que tu passes avec lui, l’architecte devra toujours facturer selon la HOAI _doit_, c’est ce que prescrit la loi. Je peux imaginer que son honoraire se composera d’environ 3 % pour la « détermination des bases » et d’environ 7 % pour la « préplanification », chacun basé sur les coûts de construction prévus.

Donc, tu veux dire que ça coûte autant qu’une construction neuve ???

La rénovation – ici même la réhabilitation, est toujours coûteuse, considère le travail nécessaire pour renouveler complètement l’isolation de la structure de la maison, rendre le grenier accessible ou éventuellement protéger le bâtiment existant, si la charpente doit être entièrement démontée. Je peux aussi imaginer que la technique ne correspond pas au standard le plus moderne ou qu’elle devra au moins être étendue d’une partie à trois parties à desservir plus tard, etc. Il a toujours été ainsi que les rénovations de bâtiments anciens coûtent presque autant qu’une construction neuve complète. Dans ce dernier cas, tu as encore l’avantage supplémentaire que le bâtiment à construire correspond au dernier état de la technique.

Avant de te décider pour l’une ou l’autre variante, je te recommanderais en tout cas de faire établir une expertise de valeur ; notamment parce que tu ne sembles pas savoir sur quelle substance constructive tu peux compter. Cette expertise te coûtera environ 800-1000 € et te renseignera sur toutes les faiblesses du bâtiment ainsi que sur un devis des coûts. Ce n’est qu’en second lieu – donc quand tu sauras ce qu’entraînerait une rénovation de l’état « actuel » et si cela vaut le coup ou se justifie, que je chargerais un architecte de la suite du calcul – basé sur les résultats de l’expertise de valeur.

Je dois dire que, même si je suis très contente que tu répondes si honnêtement – tu me coupes quand même pas mal l’herbe sous le pied. Le sujet serait alors entièrement clos et je dois voir comment ça continue ici.

Cela n’a pas de sens de te vendre du rêve alors que je sais que la réalité est différente. Ma proposition : fais établir une expertise puis avance pas à pas – dans la mesure où la substance constructive le permet.

Cordialement