Ma présentation - est-ce faisable ?

  • Erstellt am 01.10.2012 16:20:02

Hauskauf2013

01.10.2012 16:20:02
  • #1
Bonjour,

mon ami et moi, tous deux âgés de 30 ans, souhaitons acheter une maison nécessitant des travaux de rénovation. La maison + le terrain appartiennent à la famille et seront encore estimés, c’est-à-dire qu’un expert évaluera l’ensemble de la maison. Selon les prix actuels du terrain, le terrain vaut environ 150 000 €. Le reste sera encore déterminé. Beaucoup de choses doivent être faites : nouvelles fenêtres, nouveau système de chauffage, salle de bain, cuisine, sol, murs, plafonds... Nous pourrions en faire une grande partie nous-mêmes, mais nous devrions quand même supporter les coûts des matériaux. Comme je ne me suis jamais vraiment occupé du sujet auparavant, la question est de savoir si nous pourrions nous le permettre. Voici la situation financière :

Revenu net de nous deux : 4 000 €
Loyer actuel charges comprises : 850 €
Apport personnel : 20 000 €
Contrat d’épargne logement complet : 20 000 €

Nous souhaitons également demander des aides pour les travaux de rénovation. Et quelqu’un a-t-il fait l’expérience que les banques posent problème avec les couples non mariés ?

Des questions par milliers, j’espère que quelqu’un pourra aider
:D
 

barcuda

01.10.2012 21:02:12
  • #2
Tout d'abord, la réponse à la question simple : selon mon expérience, les banques n'ont pas de problème avec les couples non mariés. Pour les banques, ce qui compte surtout, c’est que les emprunteurs aient un emploi permanent.

Pour clarifier la faisabilité financière, il faut exclure les inconnues, qui dans le cas concret sont les coûts de rénovation de la maison. Les estimations basées sur les coûts de construction, calculées sur la base des mètres carrés habitables ou d'autres valeurs repères, ne sont pas utiles ici. Il peut même arriver qu’une rénovation coûte plus cher qu’une construction neuve. Je recommande de faire établir un concept de rénovation par un expert/planificateur, dans lequel les coûts sont calculés par éléments de construction (Kostenberechnung). Le calcul des coûts signifie que les quantités concrètes des différents éléments sont répertoriées, par exemple x m² d’enduit à enlever et à refaire, x fenêtres à remplacer, etc.

Il faut impérativement que l’éventuelle contribution personnelle soit estimée de façon réaliste, ce qui, outre les aspects artisanaux et temporels, est aussi une question de déroulement des travaux et de séparation claire des prestations, afin de ne pas compromettre la garantie. Mon conseil est : ce qui ne peut pas être réalisé en propre de manière vraiment certaine doit d’abord être chiffré comme prestation externe.

Faire appel à un expert pour l’évaluation du bâtiment existant est déjà le bon début. Mais cela ne remplace pas encore un concept de rénovation.

Ce n’est qu’avec une estimation des coûts aussi précise que possible pour la rénovation et des réserves suffisantes pour les imprévus – surtout en cas de rénovation – qu’un calcul global des coûts peut être effectué. Et ce n’est qu’ensuite qu’il est possible d’évaluer si et à quelles conditions le financement est envisageable.

Il faut absolument prendre en compte les coûts de planification ; selon l’ampleur des travaux prévus, une demande de permis de construire peut aussi être nécessaire, dans la situation décrite, cela en a presque l’air. Par ailleurs, certains programmes de subvention ne s’appliquent que si les travaux de construction n’ont pas encore commencé.

Recommandation urgente : chercher un accompagnement compétent et indépendant, faire établir un concept de rénovation.
 

Hauskauf2013

02.10.2012 17:38:27
  • #3
Merci beaucoup pour la réponse détaillée.

Les deux contrats de travail sont à durée indéterminée. Cependant, l'un d'eux est encore soumis à une période d'essai... Cela pourrait peut-être poser un problème.

Je pensais de toute façon que la banque voudrait recevoir un plan de redressement pour que le crédit soit approuvé. Mais je pensais que nous pourrions nous-mêmes élaborer un tel plan de redressement sur la base de devis. Où puis-je trouver un tel expert et combien cela va-t-il me coûter environ ?

Pourquoi une demande de permis de construire serait-elle nécessaire ? Pour quel projet cela donne-t-il cette impression ?
 

barcuda

02.10.2012 19:37:11
  • #4
Bonjour,

avant qu’il y ait un malentendu : je ne dis pas qu’un permis de construire est nécessaire – bien sûr, je ne peux pas l’évaluer ainsi. Je recommande de vérifier si un permis de construire pourrait devenir nécessaire. Même en cas de différences dans les régulations de construction des différents Länder, il y a un consensus au niveau national selon lequel une modification (importante) d’un bâtiment est également soumise à autorisation, c’est-à-dire pas seulement une construction neuve ou une extension. Si les murs à l’intérieur, par exemple, ne sont que nouvellement enduits ou peints, bien sûr aucun permis de construire n’est nécessaire. Mais si des murs sont déplacés ou s’il y a des interventions dans la statique, un permis de construire peut être nécessaire ou un ingénieur en structure doit être consulté.

Il est exact que les banques veulent un plan de rénovation avec un état des coûts, souvent également élaboré ou validé par un planificateur/architecte.

Comme je ne connais pas l’ampleur concrète de votre projet, je ne peux que le décrire de manière générale. Je constate trop souvent que les maîtres d’ouvrage demandent des offres d’entreprises, par exemple pour le remplacement des fenêtres, du peintre, du poseur de sols, etc. Ils additionnent les offres et constatent lors de l’exécution que les coûts prévus ne suffisent pas du tout. Le plus souvent, cela s’explique par les causes suivantes dans une rénovation :
- des dommages jusque-là inconnus apparaissent (par exemple, les extrémités des poutres dans les plafonds sont délabrées)
- les entreprises font des offres aussi basses que possible car elles sont en concurrence avec d’autres prestataires (peuvent l’être), parfois en sachant très bien que l’offre n’est pas complète – les prestations supplémentaires convenues plus tard font alors augmenter les coûts
- les prestations ne sont pas complètement prises en compte, notamment les recouvrements/liaisons entre les différents corps d’état n’ont pas été suffisamment considérés
- aucune « marge » pour les imprévus n’a été prévue
- les possibilités de travail en propre ont été surestimées

Il faut vraiment se demander : dispose-t-on de connaissances suffisantes pour pouvoir évaluer la situation juridique en matière de construction et les aspects techniques ?

Le coût d’un professionnel dépend évidemment de l’étendue des prestations souhaitées. Je connais trop peu votre projet pour pouvoir faire une estimation.
 

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