Le terrain de la belle-mère est transformé en terrain constructible.

Bonjour à tous,

ma belle-mère possède un terrain assez grand dans une zone qui va devenir un quartier neuf. Nous aimerions maintenant y construire, mais je ne comprends pas très bien la répartition des coûts.

Il se trouve qu'on lui avait proposé 210 000 euros pour le terrain par la société d'aménagement initiale. Cependant, cette société est maintenant en faillite et l'aménagement est réalisé par une autre société.

Ma belle-mère a récemment reçu l'information que les coûts d'aménagement, initialement annoncés à 85 euros/m2, ne pourront pas être maintenus et seront plus élevés.

Maintenant, plusieurs questions se posent :

Si nous voulons construire sur ce terrain, nous avions pensé payer à ma belle-mère le montant qu'elle aurait reçu de la société d'aménagement. Mais je ne comprends pas très bien comment tout cela est calculé.

Comment se calcule le montant que les anciens propriétaires fonciers reçoivent de la société d'aménagement ? Prennent-ils la valeur foncière multipliée par la surface du terrain, soustraient les coûts d'aménagement prévus et versent la différence aux propriétaires initiaux ?

Bonjour,

ma belle-mère possède un terrain assez grand dans une zone qui va devenir un lotissement. Nous aimerions y construire, mais je ne comprends pas très bien la répartition des coûts... Il se trouve qu’on lui a offert 210 000 euros pour le terrain par la société d’aménagement initiale. Cependant, cette société est maintenant en faillite et l’aménagement est réalisé par une autre entreprise.

Comment se calcule le montant que les anciens propriétaires fonciers reçoivent de la société d’aménagement ? Est-ce qu’ils prennent la valeur foncière multipliée par la surface du terrain, soustraient les coûts d’aménagement prévus et versent la différence aux propriétaires initiaux ?

La valeur foncière est, comme son nom l’indique, une valeur indicative. Les communes et villes se sont largement basées sur cette valeur selon Boris ces dernières années. Cela dépend cependant toujours de l’emplacement du terrain, de sorte que les communes/villes ont toujours demandé des prix au mètre carré plus élevés pour les "pépites".

Les sociétés d’aménagement privées fixent la valeur par mètre carré qu’elles jugent appropriée ; la valeur foncière ne "peut pas", "ne doit pas" forcément être identique à cette valeur. Il est en tout cas certain que dans le cas de ta belle-mère, les 210 kEUR s’entendent sans les coûts d’aménagement.

Il y a donc selon moi 3 possibilités :

1. Tu paies à ta belle-mère la valeur de son terrain d’après la valeur foncière
2. Tu discutes avec le nouveau maître d’aménagement et tu découvres ainsi ce qu’il veut payer au mètre carré et tu proposes ce montant à ta belle-mère
3. Tu négocies avec ta belle-mère un prix familial, indépendant de la valeur foncière et de la société d’aménagement

Cordialement, expert en construction

Bonjour gimli,

avant de répondre à ta question, j’ai encore quelques questions :

1. Tu parles d’un terrain assez grand. Voulez-vous reprendre ce terrain seuls ou est-ce que ce terrain de ta belle-mère sera divisé en plusieurs parcelles (partielles) à bâtir ?
2. Le terrain était-il déjà (partiellement) viabilisé auparavant, aurait-il donc déjà pu être construit ?
3. Est-ce que le terrain a été intégré dans une masse globale qui devait ensuite être réattribuée (réétalement parcellaire) ?

L’évaluation de la valeur en phase de développement des terrains constructibles n’est pas non plus une histoire triviale, mais au sein de la famille on devrait pouvoir s’approcher d’une valeur de manière pragmatique.

Concernant les suggestions de Bauexperte : le prix d’achat basé sur la valeur foncière officielle ne fonctionnera généralement pas, car la valeur foncière indique en principe soit des terres agricoles soit un terrain entièrement viabilisé. Ta belle-mère a très probablement négocié avec le maître d’ouvrage initial sur un terrain à potentiel de construction, ce statut n’est cependant pas affiché dans le système d’informations sur la valeur foncière (en abrégé : BORIS), de plus BORIS ne montre que les valeurs fixées par la commission d’experts au début de l’année – BORIS n’est donc généralement mis à jour qu’une fois par an (environ janv./fév.) ET n’affiche que les évolutions des prix d’achat de l’année précédente.

Les deux autres suggestions fonctionnent, bien que je ne puisse que conseiller de faire appel à un conseiller fiscal ingénieux, car les frais pour les contrats d’achat (!) sont liés aux valeurs transférées et on peut très bien utiliser fiscalement ce genre de transmissions au sein de la famille.

Plus d’infos/contact volontiers par message privé, car le sujet est – si cela t’intéresse vraiment – très vaste et détaillé, pour cela un forum est définitivement la mauvaise plateforme.

Cordialement
Dirk Grafe