Financement judicieux - terrain à bâtir, nouvelle construction séparée

Bonjour à tous,
tout d’abord, j’espère que le sujet convient ici.

Après une longue recherche, nous avons actuellement la possibilité d’acheter un terrain constructible de particulier à particulier.

Après avoir visité le terrain, nous aimerions maintenant pouvoir agir rapidement afin de sécuriser au moins ce terrain.
Pour l’instant, aucun plan concret pour le projet de construction n’est encore disponible.
Le début réaliste des travaux est probablement dans environ 1,5 à 2 ans.

La question qui se pose maintenant est la suivante : comment financer au mieux ?
(jusqu’à présent, peu d’expérience avec les questions de financement)

- Terrain (550 m²) coûte 93 000 €
- Capital propre disponible de 80 000 €
- Le plan de la maison à construire doit encore être élaboré

Par cette combinaison, nous devons donc financer à court terme une partie du prix du terrain par la banque – puis plus tard un nouveau prêt pour la construction de la maison.
Ou existe-t-il des alternatives raisonnables si le montant total pour la construction et le terrain est encore inconnu ?

Si nous finançons d’abord le terrain par la banque :
Notre réflexion est de ne pas immobiliser trop de capital propre, car les conditions de crédit sont actuellement si bonnes que nous préférons rester flexibles avec le capital propre restant (plus tard librement disponible pour les coûts annexes de construction).

Offre de la banque :
- Prêt amortissable de 85 000 €
- Taux fixe pour 2 ans
- Taux nominal 1,09 % avec un remboursement de 300 €/mois (une amortisation plus élevée n’apporte probablement pas beaucoup d’avantages selon le banquier)

Ai-je bien compris qu’aucune autre banque Y ne réaliserait la « grande » opération de financement de la construction avant l’expiration de la période de taux fixe de 2 ans, car une hypothèque "Banque X" est inscrite sur le terrain ?

Serait-il donc plus judicieux d’opter pour un prêt à taux variable ?
Parce que, par exemple, il pourrait être refinancé sans problème après 1,5 an et il serait éventuellement possible de contracter le financement de la maison + le reste du prix du terrain auprès d’une autre banque ?

Je vous serais reconnaissant pour un retour sur la cohérence des réflexions menées et des conseils sur la bonne marche à suivre !

Bonjour !

Pourquoi voulez-vous un prêt de 85 000 ?
Si vous avez 80 000 de fonds propres, il ne manque que 13 000 plus les frais annexes d’achat (notaire et taxe foncière, agent immobilier ?)

Cela devient compliqué si vous financez maintenant avec une banque, car elle prend alors la première hypothèque dans le registre foncier et si vous voulez financer avec une autre banque avant la fin de la durée initiale du taux d’intérêt, c’est difficile.
Vous êtes alors en quelque sorte lié à la première banque, qui pourrait en profiter.

Je vous conseillerais :
ne prenez pas plus que nécessaire.
Par exemple, il serait possible :
- un prêt construction est souvent possible à partir de 50 000, chez certains (je crois par ex. Allianz) dès 25 000
Un prêt construction à taux variable, que vous pouvez résilier lorsque vous contractez la grosse somme.

- un crédit classique (consommation) le taux est bien sûr plus élevé mais pour la petite somme on peut faire abstraction. Selon mes connaissances, vous n’avez pas besoin de garantir cela par une inscription hypothécaire (cela coûte aussi) et ce crédit devrait être remboursé facilement avant le début des travaux.

Bonjour Katdreas,
merci beaucoup pour votre réponse !

"Le crédit construction commence souvent seulement à partir de 50 000 €"
C’est ainsi qu’est née l’idée d’aller directement jusqu’à 85 000 €.
Les conditions proposées sont vraiment bonnes.
Pour un rachat de crédit à la fin de la période de taux fixe, le reste des 85 000 € serait simplement intégré dans le grand prêt.
Puisque la période de taux fixe se termine après 2 ans, il serait aussi possible à ce moment-là de planifier ce grand prêt auprès d’une autre banque. Le premier rang dans le registre foncier peut alors être réattribué, n’est-ce pas ?

Ce serait problématique si une entreprise de construction était rapidement trouvée et que le début des travaux pouvait avoir lieu après seulement 1,5 ans, mais que le financement principal (incluant la construction de la maison) ne pouvait encore pas être réalisé parce que le taux fixe est encore bloqué pour 0,5 ans.
Ou une entreprise de construction commencerait-elle déjà si une confirmation de financement pour le financement principal était disponible ?
Cela pourrait être planifié après 1,5 ans, car il est clair que 0,5 ans plus tard, le prêt du terrain peut être remboursé.

J’espère que mes réflexions sont encore à peu près compréhensibles.

"Crédit classique"
Je ne l’avais pas vraiment envisagé jusqu’à présent, c’est peut-être une bonne alternative. Je vais me renseigner à ce sujet, cela pourrait contourner le problème « que faire si le début des travaux était possible plus tôt ».

Une autre alternative serait de couvrir le montant différentiel par un contrat d'épargne logement et de le préfinancer.

En raison du montant de 13 000 €, vous obtenez normalement cela sous forme de prêt sans garantie hypothécaire, ou la caisse d'épargne logement accepterait sans problème de se placer en second rang.

D'ailleurs, nous avons procédé de cette manière en 2015, car nos fonds propres ne suffisaient pas entièrement pour l'achat du terrain.

Comme la période de taux fixe de 2 ans prend fin, il serait également possible à ce moment-là de planifier ce gros prêt auprès d'une autre banque.

En principe, c'est possible, mais des frais s'appliquent pour l'inscription et la radiation de l'hypothèque, ce qui gâcherait complètement le bon taux d'intérêt en si peu de temps.

Il existe aussi des financements sans hypothèque. Nous payons dans ce cas 2,05 % pour un prêt flexible, remboursable à tout moment, et le registre foncier est propre.

La meilleure solution : prenez les fonds propres et empruntez le reste en privé à la famille. Ainsi, le premier rang reste libre. Et si la maison est construite, vous empruntez simplement plus et remboursez la famille.

Il ne s'agit pas maintenant d'une grande somme qui vous manque.