Procédure judicieuse lors de l'achat d'un terrain constructible selon l'article 34 du Code de la construction

Bonjour,

Ma femme et moi cherchons activement depuis deux ans un terrain constructible approprié. Nous avons maintenant trouvé quelque chose qui pourrait très bien convenir. Il n'y a pas de plan local d'urbanisme ici, donc c'est le §34 du code de l'urbanisme qui s'applique. Actuellement, un bungalow construit en 1962 se trouve sur ce terrain.

Je m'intéresse à la meilleure manière de procéder ici - surtout en ce qui concerne la chronologie - afin de ne pas commettre d'erreur.

J'ai d'abord demandé au service de l'urbanisme si nous pouvions construire ici avec deux étages pleins, car autrement ce serait un critère éliminatoire pour nous. Les principales déclarations du service de l'urbanisme étaient les suivantes :

"Deux étages pleins sont autorisés en ce qui concerne la hauteur des murs. De même un étage plein plus un étage en retrait ou un étage plein plus un toit à deux pans comme en face ou à côté."

"Pour deux étages pleins, seule une toiture plate ou un toit en pente faible fonctionnent, pas plus. Une visite de site a déjà eu lieu ici."

À ma question de savoir si je pouvais assister à une consultation officielle en matière de construction pour avoir une idée de ce qui est autorisé ici ou non, j'ai reçu la réponse suivante :

"Le mieux est que vous fassiez appel à un architecte et que vous vous fassiez conseiller par lui, car je ne peux pas vous dire plus que ce qui est déjà mentionné ci-dessus. Comme il s'agit du §34 du code de l'urbanisme, il y a des possibilités de conception que je ne peux pas prendre en compte dans une consultation publique en matière de construction. C'est le rôle d'un architecte.
Les données clés sont : au maximum 2 étages pleins en hauteur totale, profondeur de construction adaptée aux bâtiments voisins, 1 place de stationnement par unité d'habitation, mode de construction ouvert.
Lorsque votre architecte aura élaboré un projet, mes collègues et moi pourrons vérifier s'il s'inscrit dans le cadre environnant. Ce n'est qu'alors qu'une consultation en matière de construction a du sens."

L’entreprise générale (GU) avec laquelle je suis en contact m’a dit qu’elle trouvait cette démarche très, très inhabituelle. Quel est l’avis des autres professionnels ici ? Je ne trouve pas cela idéal non plus, car un tel GU ne fera pas de plan détaillé à présenter au service de l'urbanisme si on ne sait même pas encore si on achète le terrain. Et je n'achèterai ce terrain que si je sais que je peux au moins à peu près y construire ce que nous envisageons.

Dans ce contexte, se pose également la question de savoir ce que le service de l'urbanisme entend par « mode de construction ouvert » en corrélation avec les deux étages pleins qui sembleraient être possibles ?

Comment recommanderiez-vous de procéder ici ? Les chances d’acheter le terrain sont bonnes. Les négociations reprendront début janvier. Mais je ne signerai chez le notaire que si je sais ce qui est réalisable ou non... Je comprends aussi chaque GU qui ne veut pas faire un plan détaillé maintenant (éventuellement un rapport géotechnique aussi) sans savoir si au final on construira vraiment ou si la construction se fera avec lui...

Si vous trouvez vous aussi la démarche du service d’urbanisme inhabituelle, quel serait alors un déroulement habituel ?

Je suis curieux de savoir.....

Ici, comme souvent, on tourne en rond. Au bout du compte, personne ne veut investir du travail (ou de l'argent ou du temps) dans quelque chose qui ne sera pas payé à la fin.

Alors quelqu'un devra sortir de l'argent. Et malheureusement, ce sera toi.

La construction ouverte n'est pas une construction fermée. Tu ne peux donc probablement pas aller et recouvrir complètement le terrain de gauche à droite (Geschlossene Bauweise).

Le terrain est assez large. Pas de problème. La construction ouverte ne concerne donc pas le corps du bâtiment.... cela me suffit.

Tu peux aussi googler ça

D'après l'expérience de notre projet de construction prévu selon l'article §34, je peux dire ce qui suit. Dans ce paragraphe, il est dit "... s'insère dans le caractère de l'environnement proche..." Et c'est exactement ce qui s'est passé chez nous. Nous avons d'abord réalisé nous-mêmes un croquis (sur papier au crayon) et sommes allés au service d'urbanisme pour obtenir directement une information orale afin de savoir si cela était possible. Ensuite, on parle directement avec les personnes qui décident par la suite si le projet de construction sera approuvé ou non. À l'époque, l'employé responsable nous a dit que nous devions nous orienter sur la façade des constructions voisines, que le mode de construction devait être de telle sorte et que la hauteur de l’égout ne devait pas dépasser celle des maisons environnantes. Nous avons eu la chance que le style des maisons environnantes correspondait au nôtre. Cependant, nous disposions aussi d'une certaine marge de manœuvre. Bien qu'en principe un seul étage complet (= 1,5 étage) soit possible, nous en sommes maintenant, selon le calcul, à deux étages complets et cela a quand même été approuvé.
En bref : ma recommandation serait de discuter de tes attentes avec la personne compétente du service d'urbanisme qui te correspond. Cela ne coûte rien et te donne au moins une indication approximative sur la faisabilité de tes projets.

/Edit : Pas la hauteur de l'avant-toit, mais la hauteur du faîte.