Terrain en vue -> Expériences en planification de la construction

Salut,
Comme c’est agréable qu’il existe un forum comme celui-ci :

par le passé, nous avons cherché des maisons d’occasion dans un endroit précis. Mais pour différentes raisons, nous n’avons pas pu avancer.
Nous avons maintenant un terrain que nous pouvons acheter pour environ 300k. Surface : un peu moins de 600 m². Il n’est pas loin d’un plan d’eau. Derrière, il y a une petite pente avec des maisons individuelles.

On peut construire : 8 x 12 mètres, sous-sol, rez-de-chaussée, étage, pente de toit à 40 %. À côté, une allée avec garage.

Juste à côté du terrain se trouve un énorme hêtre.

Budget : 600k (hors achat du terrain)

Nous : famille avec 2 très jeunes enfants.

J’aurais besoin d’un bureau séparé (donc pas à l’étage).

Nous trouvons les façades en bois très belles. Nous ne savons pas encore si ce sera une maison en bois.

À cause du plan d’urbanisme, il sera difficile d’arriver à plus de 130-140 m² de surface habitable. C’est-à-dire que nous souhaitons un sous-sol habitable avec beaucoup de lumière naturelle. Nous ne savons pas quelle hauteur est autorisée. Nous ne savons pas non plus jusqu’où il peut dépasser du sol ni si l’on peut creuser devant.

Le problème des eaux souterraines a déjà souvent été un sujet dans les environs (l’eau vient de la pente).

Actuellement, nous faisons face à ces questions :
- notre budget est-il suffisant ?
- devons-nous acheter le terrain ?
- quels sont les risques ?
- qu’en est-il de l’eau ?
- maison en bois ou en maçonnerie, maison préfabriquée ou pas ?
- où pourrions-nous économiser sur les corps de métier importants et éventuellement améliorer ou remplacer plus tard ? Par exemple un carport au lieu d’un garage, du gravier au lieu d’une allée pavée.

En alternative, un promoteur nous a proposé une maison. Nous ne connaissons pas encore le terrain. Les photos des maisons ressemblent plutôt à des prototypes. Ce semble plutôt un intermédiaire qui trouve des terrains et des acheteurs adaptés ? Est-ce une option ? Ou est-ce qu’on y perd ? (En gros 135 m² sur 420 m² pour 800k.)

Comment aborde-t-on un tel projet ? Existe-t-il une bonne check-list ou méthode quelque part ? Comment choisir le bon architecte ? Quelles phases de prestations doit-on lui confier ? Quelle entreprise de maisons préfabriquées est la bonne ? Ou bien quel entrepreneur général ou quelle entreprise de construction ? Comment prendre la décision entre construction bois et maçonnerie (y a-t-il une check-list pour ça) ?
(Y a-t-il un bon magazine à recommander ?) Comment décide-t-on finalement de se lancer dans le projet avec le terrain proposé ? Il y a aussi une certaine pression temporelle car le terrain peut partir vite.

Je suis preneur de tous les conseils. J’ai déjà un peu parcouru le forum, mais je serais aussi content si vous pouvez me lier les 2-3 contributions les plus importantes. Tout m’aide dans cette phase actuelle.

- notre budget est-il suffisant ?

Pour une maison bien planifiée de 140m² avec tout ce qui va autour ? Oui.
Avec une cave en plus ? Ça pourrait être juste ou un atterrissage au centimètre près.

Alternativement, un planificateur nous a proposé une maison.

Donc, je comprends bien que vous auriez deux projets ?
D’un côté le terrain au bord de l’eau, de l’autre un projet de maison, où il n’est même pas sûr que le terrain existe ?

en raison du plan d’aménagement

Nous ne savons pas quelle hauteur est autorisée. Nous ne savons pas non plus jusqu’où cela peut dépasser du sol.

Se pourrait-il que vous ne sachiez pas lire un plan d’aménagement ou ne compreniez pas ce que cela signifie ?

C’est-à-dire que nous souhaitons un sous-sol habitable avec beaucoup de lumière naturelle.

D’autres souhaitent une maison avec beaucoup de lumière naturelle…

Elle se trouve non loin d’un cours d’eau.

Pour moi, ce serait déjà un indice pour ne pas construire avec un sous-sol.

Actuellement, nous sommes confrontés à des questions :
- notre budget est-il suffisant ?
- devons-nous acheter le terrain ?
- quels sont les risques ?
- qu’en est-il de l’eau ?
- maison en bois ou maison en dur, maison préfabriquée ou pas ?

Malheureusement, ces questions ne peuvent pas être répondues par d’autres pour vous.

où pourrions-nous économiser un peu d’argent pour les corps de métier importants et ensuite peut-être améliorer ou remplacer un peu plus tard ? Par exemple carport au lieu de garage. Gravier au lieu d’allée pavée.

Je pense : mettez-vous d’abord d’accord sur le projet avant de vouloir déjà améliorer ou économiser sur des équipements qui ne sont pas encore vraiment prévus.

Peux-tu télécharger des croquis et des textes concernant le [Bebauungsplan] et le [Grundstück] ? Ensuite, nous pourrions voir ce qui est possible au maximum.

Actuellement, nous avons des questions :
- notre budget est-il suffisant ?
- devons-nous acheter le terrain ?
- quels sont les risques ?
- qu’en est-il de l’eau ?
- maison en bois ou maison massive, maison préfabriquée ou pas ?
- où pourrions-nous économiser un peu d’argent sur les corps de métier importants pour peut-être améliorer ou remplacer plus tard ? Par exemple un carport au lieu d’un garage. Du gravier au lieu d’une allée pavée.

Je suis preneur de toutes les idées. J’ai déjà un peu fouillé sur le forum, mais serais aussi content que vous me donniez les 2-3 posts les plus importants en lien. Tout m’aide en ce moment.

Si le budget suffit dépend de nombreux facteurs. Avec des souhaits comme une façade en bois et une cave d’habitation, ça devient en tout cas très serré. Qu’est-ce qui doit être inclus dans le budget ? Les frais annexes de construction, l’aménagement extérieur, le garage, la cuisine, le photovoltaïque, etc. ? Sinon, bien sûr, cela dépend où vous construisez, avec qui, quelles exigences vous avez en termes d’équipement/qualité, quels coûts supplémentaires s’ajoutent et bien sûr aussi combien de travaux vous pouvez et voulez faire vous-mêmes. Financièrement, ce n’est certainement pas impossible, mais aussi loin d’un « souhait exaucé ».

Si vous devez acheter le terrain, c’est à vous de décider. Beaucoup de facteurs entrent en jeu. Si vous cherchez déjà depuis longtemps dans la région, vous savez sans doute mieux que quiconque s’il est envisageable de trouver quelque chose de mieux et comment évaluer le prix. Si vous trouvez le terrain attrayant, vous le saurez aussi vous-mêmes. Nous pourrions au mieux dire si nous aimons personnellement le terrain (mais il manquerait alors de nombreux points comme le voisinage, le village, le niveau sonore, l’orientation du jardin, la configuration, etc.).

Il y a beaucoup de risques, cela dépend de ce que vous entendez par là. Mais si on s’informe vraiment bien sur la construction d’une maison, qu’on planifie bien (de préférence avec un architecte) et qu’on évalue de manière réaliste les coûts ainsi que sa propre capacité de travaux personnels, on a déjà réduit beaucoup de risques.

Ce qu’il en est de l’eau, nous ne pouvons certainement pas le dire à distance. Je demanderais peut-être aux voisins à quelle fréquence il y a des problèmes liés au cours d’eau et quelles mesures ils ont prises à ce sujet. Sinon, un architecte peut certainement aussi donner beaucoup de conseils sur ce qui a du sens et ce qu’on pourrait éventuellement laisser tomber.

Maison en bois ou maison massive, c’est finalement une question de conviction ou du poids qu’on accorde aux avantages et inconvénients, il vaut mieux se documenter un peu à ce sujet. Au moins aujourd’hui, aucune méthode de construction n’est généralement meilleure que l’autre, et en termes de coût, il y a généralement peu de différences, le choix des entreprises joue un rôle plus important. En principe, vous pourriez demander à votre architecte de vous fournir des offres chez des fournisseurs des deux méthodes de construction et décider ensuite.

Maison préfabriquée ou maison d’architecte est aussi une question que vous devez vous poser vous-mêmes. Personnellement, je suis clairement pour la maison d’architecte, car la maison peut alors être parfaitement adaptée aux désirs personnels et au terrain. Mais c’est évidemment généralement plus cher qu’une maison préfabriquée chez un fournisseur bas de gamme d’un prospectus.

Économiser est bien sûr toujours le plus possible possible avec les travaux personnels. Mais là, vous devez voir par vous-mêmes ce que vous voulez et pouvez faire. Et surtout évaluer de manière réaliste si vous y arriverez bien. Typiquement ce sont des choses comme les revêtements de sol, les travaux de peinture, l’aménagement extérieur, etc. Les grosses économies viennent plutôt des postes de coûts importants où il faut soit avoir une expérience correspondante dans le domaine, soit connaître quelqu’un qui peut faire cela avec vous ou seul pour un « prix amical ».

Je suppose que vous allez contracter un prêt ? Alors je serais toujours prudent avec les travaux à faire plus tard. Au début, il y a de toute façon beaucoup de postes de coûts auxquels on ne pense pas au départ, que ce soit pour l’extérieur (classique, par exemple un socle d’entrée avec auvent), l’ameublement ou d’autres petites choses. Généralement on n’a pas économisé aussi vite 50 k€ avec un crédit supplémentaire que ce qu’on avait imaginé au début. Surtout si beaucoup d’extras manquent encore, que l’on souhaite pourtant sûrement, cela peut rapidement s’additionner (garage, terrasse avec auvent, installation photovoltaïque, etc.). On a alors souvent une maison longtemps inachevée ou on renonce à des souhaits, il faut en être conscient dans ce cas.

Peut être construit : 8 x 12 mètres, cave, rez-de-chaussée, étage supérieur, pente de toit de 40 %. À côté, une allée y compris un garage. [...]
En raison du plan d’urbanisme, il sera difficile d’atteindre plus de 130-140 m² de surface habitable. C’est-à-dire que nous souhaitons une cave habitable avec beaucoup de lumière naturelle. Nous ne savons pas quelle hauteur est autorisée. Nous ne savons pas non plus jusqu’où elle peut dépasser du sol, ni s’il est permis de creuser devant.

C’est un plan d’urbanisme très étrange, qui autorise la maison aussi près les unes des autres et le garage si peu spécifié, sans indiquer le nombre d’étages ni les hauteurs de référence, etc. Quand une pente est elle-même une construction, cela se trouve en général dans le code de construction régional. Le budget limite la maison davantage que le plan d’urbanisme.

Actuellement, nous avons les questions suivantes :
- notre budget est-il suffisant ? [...]
- maison en bois ou en maçonnerie, maison préfabriquée ou non ?
- où pourrions-nous économiser un peu d’argent pour les corps de métier importants et peut-être améliorer ou remplacer cela un peu plus tard ? Par ex. un carport au lieu d’un garage. Gravier au lieu d’une allée pavée.

Le budget indique déjà que vous pouvez encore moins vous permettre une allée gravillonnée qu’une allée pavée. Pour tout le reste, utilisez la recherche du forum, rien que moi j’ai plus de 22 000 contributions avec beaucoup de réponses à ces questions ; cherchez quand même d’abord un message de Yvonne avec le mot-clé #fragebogen – le mot-clé suivant serait ensuite revente à découvert (Leerverkauf) ou service foncier :

Alternativement, un aménageur nous a proposé une maison. Nous ne connaissons pas encore le terrain. Les photos des maisons ressemblent plutôt à des prototypes. Cela semble plutôt un intermédiaire qui trouve des terrains et des acheteurs adaptés ? Est-ce une alternative ? Ou est-ce qu’on paie cher ? (Environ 135 m² sur 420 m² pour 800 k€.) [...]
(Y a-t-il un bon magazine à recommander ?) Comment décide-t-on finalement s’il faut réaliser le projet avec le terrain proposé ? Il y a aussi une certaine pression temporelle, car le terrain peut rapidement être vendu.

Pour ce genre de terrains, il n’y a absolument aucune pression temporelle, voir (surtout mes) contributions sur ce sujet.
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Comment aborder un tel projet ? Existe-t-il une bonne checklist ou démarche ? Comment choisir le bon architecte ? Quelles phases de prestations doit-on lui confier ? Quelle entreprise de maisons préfabriquées est la bonne ? Ou quel entrepreneur général ou quelle entreprise de construction ? Comment prendre la décision entre construction en bois et construction en maçonnerie (y a-t-il une checklist à ce sujet) ?

Si mon « Plan de construction de maison, aussi pour vous : le modèle de phases de la HOAI ! » ne suffit pas, contactez-nous personnellement. Il existe aussi ici de très nombreux messages avec les mots-clés « adjudication individuelle »/« auto-adjudication » et « Gerddieter ». La décision sur la méthode de construction se trouve (ici et dans l’endroit où se trouve ledit plan) avec l’instrument « orientation », que l’on effectue au cours de la « phase de repos de la pâte ». En cas de doute, regardez profondément mon avatar dans les yeux. On cherche un entrepreneur général (GU) uniquement dans la région et seulement à la place – et non au lieu – d’un appel d’offres.

Se pourrait-il que vous ne sachiez pas comment lire un plan d’urbanisme ni ce que signifient les différentes choses ?

Je ne m’opposerai certainement pas à cela.

Personnellement, je suis clairement pour une maison conçue par un architecte, car la maison peut ainsi être parfaitement adaptée à ses propres souhaits et à son propre terrain.

Sur un terrain en pente, absolument oui. Bien sûr, uniquement avec un architecte « approved ».