Justifié comme un bâtiment de 3 étages conformément à l'article 34 du Code de la construction ?

Bonjour à tous,

nous sommes, dans le cadre de la recherche d’un terrain, tombés sur un terrain auprès de la société de logement municipale (voir pièce jointe), pour lequel il n’existe pas de plan d’aménagement, et qui doit donc être construit conformément à l’environnement selon l’article 34 du Code de la construction. La société de logement a déjà averti que la ville souhaite voir un « immeuble-tour » en limite de propriété, contigu à un immeuble collectif de 3 étages. Elle était cependant aussi d’avis que, compte tenu des maisons individuelles libres d’un maximum de 2 étages présentes dans les environs, cela serait juridiquement très douteux, et que je devrais adresser à la ville une demande de décision préalable de construction pour une maison individuelle libre classique, afin de pouvoir contester un éventuel refus.
C’est pourquoi je suis allé aujourd’hui au service d’urbanisme pour clarifier si cette idée est une réalité, ce qui m’a été confirmé. L’objectif est une hauteur de faîtage similaire.
Voici maintenant mes questions à tout le monde. De telles contestations ont-elles des chances de succès et combien retardent-elles le processus normal ?
Nous en sommes encore au début de notre planification, mais nous voulions à l’origine une maison individuelle d’environ 140 m². La hauteur de 3 étages ne nous dérange généralement pas, mais nous pensons que cela entraîne une forte augmentation du prix (à juste titre ?) et limite notre flexibilité en matière de planification.

Légende pour la pièce jointe :
Rouge : terrain souhaité
Vert : immeuble collectif de 3 étages auquel il est prévu d’adjoindre une construction
Bleu : maison individuelle de 1 1/2 à 2 étages
Jaune : maisons en rangée de 2 1/2 étages

Est-ce que tu réussiras à faire annuler [die Anfechtung] ?
Du point de vue de l’urbanisme, on a vraiment l’impression qu’un bloc est prévu le long de la Grabenstraße. Si cela est maintenant construit avec une maison unifamiliale classique, cela va sembler étrange.
Une contestation peut être rapide ou prendre du temps – cela dépend toujours de la rapidité avec laquelle les autorités de surveillance réagissent.

D'un point de vue urbanistique, seule la façade sud de la Gabelstraße est déterminante, ce qui a été encerclé au nord de vous est sans importance. Même le côté opposé de la rue présente une structure totalement différente et est donc exclu, sauf si le bureau de l'urbanisme exige que l'on s'oriente sur cette construction.

Je ne penserais même pas à construire une maison individuelle sur le terrain. À côté se trouve ce bloc de trois étages en construction mitoyenne ... cela a l'air bâclé, désolé.

Je prendrais en tout cas la hauteur du bâtiment occidental comme référence et construirais exactement ce que le bureau de l'urbanisme propose - une tour/maison de bout avec beaucoup de lumière par le dessus et par l'est/le sud. Avant cela, je demanderais au bureau de l'urbanisme ce qu'il est prévu pour le reste du terrain à l'est, cela devrait aussi vous intéresser.

Cordialement
Dirk Grafe

Bonjour à tous,

merci beaucoup pour vos réponses. Nous nous sommes désormais également habitués à l'idée d'y construire un immeuble de 3 étages, dans la mesure où cela reste finançable. Il y a quelques mois, nous avions déjà regardé une maison en rangée de 2 1/2 étages (probablement exactement celles qui sont encerclées en jaune ci-dessus), dont le terrain ne nous avait cependant pas convaincus (et qui était un peu trop petit). Peut-être qu'il est possible de développer quelque chose à partir de cela. Bien sûr, j'ai déjà recherché des plans, mais si quelqu'un connaît d'autres sources intéressantes spécialement pour des maisons en rangée, il peut m'envoyer des liens avec plaisir.
On nous a déjà dit qu'une lotissement de maisons individuelles devrait voir le jour sur le terrain à l'est, mais cela prendra encore quelques années, donc nous ne voulons pas attendre autant.

Bonne chance, Rick

Pour vous, il est seulement important que la zone est ne soit pas également construite en 3 étages et de manière fermée, ou qu’il reste alors une distance suffisante. Si vous construisez en 2,5/3 étages et qu’à l’est se trouvent des maisons individuelles, cela ne vous empêchera pas d’avoir de la lumière.

Au nord-est, j’ai aussi vu de la place, là où, autant qu’on peut le distinguer sur la vue aérienne, se trouvent aussi des maisons individuelles – avez-vous la possibilité d’obtenir un terrain là-bas ? Une maison individuelle y conviendrait.

Cordialement
Dirk Grafe

Pour les terrains à l'est, je n'ai reçu l'information de la ville que la société de logement prévoit d'y aménager un lotissement de maisons individuelles. Toutefois, ce projet est actuellement en suspens, donc je ne recevrai sûrement pas d'informations contraignantes. Mais tu as raison, je devrais au moins me renseigner.
Sur l'un des terrains au nord-est, la construction a déjà commencé, je n'ai pas encore pu découvrir qui est le propriétaire des autres.
J'ai d'ailleurs réservé ce terrain ci-dessus pour le moment, et demain je parlerai avec le premier entrepreneur pour savoir ce qu'il estime possible. Je n'ai pas encore d'idées sur les prix, notamment sur comment un immeuble de 3 étages se compare à une maison individuelle équivalente en surface habitable et en standard de qualité.
Mais merci beaucoup pour le soutien, j'ai déjà lu de temps en temps ici depuis un moment, mais je suis toujours un complet débutant.
Bonne chance Rick