ISB और KfW अनुदान: वास्तविक मासिक भार कितना है?

चूंकि ISB और KfW दोनों की सिर्फ 10 साल की ब्याज दर फिक्सिंग है, पूरी गणना असल में बेकार है। पहले 10 सालों में बोझ मामूली होता है। सवाल यह है कि 10 साल बाद ब्याज दर या बोझ कैसा होगा। इसे कैसे गणना की जाती है या क्या 3 परिदृश्य परखा जाता है (कम ब्याज, वर्तमान ब्याज या बढ़ता हुआ ब्याज)?

प्रोफेशनल लोग इसे कैसे गणना करते हैं? 10 साल बाद की बची हुई राशि निकाली जा सकती है और वहां से फिर से गणना शुरू की जा सकती है (अनुमानों के साथ)।

प्रोफेशनल्स यह कैसे गणना करते हैं? 10 साल के बाद बची हुई ऋण राशि ज्ञात की जा सकती है और उसके बाद फिर से गणना (अनुमानों के साथ) की जा सकती है

हम बैंक के रूप में ब्याज दर प्रतिबंध की समाप्ति के बाद एक काल्पनिक ब्याज दर वृद्धि (6-6.5% बैंकिंग बाजार दर के अनुसार) के साथ गणना करते हैं। यदि उस समय पूंजी सेवा क्षमता (नियत किस्त आधार पर, उक्त ब्याज दरों के साथ + अवधि पूरी करने के लिए मूलधन चुकौती तथा वर्तमान वेतन) उपयुक्त नहीं होती है, तो "लाल बत्ती" दिखती है और ऋण स्वीकृत नहीं किया जाता है या एक व्यक्तिगत निर्णय लेना पड़ता है कि हम फिर भी ऋण क्यों देना चाहते हैं।

चूंकि ISB और KfW दोनों की ब्याज दर केवल 10 वर्षों के लिए ही स्थिर रहती है, यह पूरी गणना वास्तव में व्यर्थ है। पहले 10 वर्षों में बोझ умерित रहता है। सवाल यह है कि 10 वर्षों के बाद ब्याज दर या बोझ कैसा होगा। यहां गणना कैसे की जाती है या क्या 3 परिदृश्यों (कम ब्याज, वर्तमान ब्याज दर या बढ़ती ब्याज दर) को परखा जाता है?

पेशेवर लोग इसे कैसे गणना करते हैं? 10 वर्षों के बाद शेष ऋण की गणना की जा सकती है और वहां से फिर से गणना शुरू की जाती है (कुछ अनुमानों के साथ)

अरे, नहीं, ISB में (कम से कम 501, 502, 503) आप 10, 15, 20 वर्षों की ब्याज स्थिरता चुन सकते हैं या पूर्ण चुकौती कार्यक्रम के रूप में समाप्त कर सकते हैं।

हमने पूर्ण चुकौती योजना को प्रारंभ 2022 में 1% ब्याज दर पर लिया था, अब ब्याज दर 3.4% है लेकिन फिर भी यह अपेक्षाकृत कम है।

हम बैंक के रूप में ब्याज बंधन की अवधि पूरी होने के बाद एक काल्पनिक ब्याज वृद्धि (6-6.5% बैंक के लिए बाजार में सामान्य है) की गणना करते हैं। यदि तब पूंजी सेवा क्षमता (नामित ब्याज के साथ आधार वार्षिकी + अवधि पूरी करने के लिए किश्त साथ ही वर्तमान वेतन) सही नहीं होती है, तो "लाल बत्ती" होती है और ऋण स्वीकृत नहीं होता है या एक व्यक्तिगत निर्णय लेना पड़ता है कि हम फिर भी ऋण क्यों देना चाहते हैं।

तो वर्तमान 4% से 6% तक? क्यों, तब तक तो लगभग कुल ऋण (घर निर्माण की कुल लागत) का 1/3 चुका दिया गया होगा। मुझे व्यक्तिगत रूप से यह बहुत अधिक लगता है या मैं कुछ गलत समझ रहा हूँ। हाँ माफ़ी, सही है, मैं गलती से देख बैठा था। हाँ अब 1% वास्तव में बहुत आकर्षक है।

तो वर्तमान में 4% से बढ़कर 6% हो जाएगा? क्यों, तब तक तो लगभग कुल ऋण (संपूर्ण घर निर्माण लागत) का लगभग 1/3 चुक चुका होता है। मुझे व्यक्तिगत रूप से यह काफी अधिक लगता है या मैं कुछ गलत समझ रहा हूँ?

बैंक क्यों ब्याज दर बढ़ोतरी की उम्मीद करती है? बैंक तो सावधानी से ही अनुमान लगाती है, यह तो सामान्य बात है। "क्यों" का सवाल ऋण के आंशिक चुकाने के संदर्भ में निरर्थक है। बैंक बस इतना सुनिश्चित करना चाहती है कि ब्याज दर निर्धारण के बाद आप ब्याज दर में वृद्धि को सहन कर सकते हैं (जितना अधिक आप अब चुका रहे हैं, उतना ही यह आसान होगा या इसे बेहतर ढंग से गणना किया जा सकेगा)। अन्यथा बैंक जरूरत पड़ने पर ऋण को जबरन नीलामी के लिए अलग रख सकती है। वास्तव में, 6% कोई अधिक दर नहीं है, कई ग्राहक तो 4% की बजाय लगभग 5% ही ऋण अनुबंध पर प्राप्त कर रहे हैं। 4% की दर आप कई बैंकों से 10 वर्षों के लिए भूल ही जाइए, वह भी सबसे अच्छी स्थिति में 40-50% स्वंय की पूंजी के साथ।

उपरोक्त उदाहरण में 170k KFW ऋण के साथ, 10 वर्षों के बाद कुल शेष ऋण लगभग 313k (188k बैंक + 125k KFW) हो जाएगा। अगर मैं फिर 6.5% की ब्याज दर मानकर पुनर्वित्तपोषण करता हूँ, तो किस्त होगी 313,000 * (0.065 + 0.015) = 2086 यूरो।

अगर 3% की अनुमानित मुद्रास्फीति/वेतन वृद्धि को ध्यान में रखा जाए या किस्त को आज के मूल्य में लाया जाए, तो यह लगभग 2086/(1+0.03)^10 = 1552 यूरो होगी। यानी इस स्थिति में यह अभी भी फिट होगा।

लेकिन कौन जानता है कि 10 वर्षों में क्या होगा... दूसरी तरफ, किसी न किसी तरह (और बैंक को भी) योजना बनानी ही होती है।