Le financement de la construction peut-il être présenté ainsi ?

Bonjour,

notre petite famille (c’est-à-dire ma femme, notre fils et moi) souhaite se construire une nouvelle maison de rêve et nous sommes déjà très avancés dans la planification.
Nous avons un architecte indépendant super génial, nous avons trouvé un terrain parfait pour nous (qui n’est pas encore acheté) et les projets de l’architecte correspondent parfaitement à nos besoins.

Notre architecte nous a bien sûr aussi fourni les documents pour la banque, c’est-à-dire la calcul des coûts, les plans, le calcul du volume, etc.

Jusqu’à présent tout allait super bien et nous étions extrêmement enthousiastes, mais nous avons maintenant le problème d’avoir un peu « les pieds froids », car c’est simplement énormément d’argent et on réalise maintenant que c’est sérieux. Et nous nous demandons bien sûr si notre financement est vraiment faisable comme nous l’avons estimé jusqu’à présent, car le taux d’endettement est quand même très élevé. Si la banque prend en compte le prêt KFW, il serait d’environ 86 % ! Sans que nous connaissions la marge de sécurité de la banque.

Voici peut-être nos données clés :
- Coûts de construction y compris les frais accessoires et le terrain - 337 000 EUR
- Somme du prêt - environ 287 000 EUR
- Fond propres - environ 55 000 EUR
- Revenu net total mensuel du ménage provenant d’activités salariées - environ 6 600 EUR
- Programme Kfw 124 (propriété résidentielle) doit être inclus - 75 000 EUR

Nous voulons opter pour un prêt amortissable classique, avec une mensualité d’environ 1 500 EUR, ce qui correspond à un remboursement de 2,5 - 2,75 % environ.

Nous n’avons pas d’autres obligations de crédit et notre situation auprès de la Schufa est « propre », mais nous sommes quand même incertains si notre financement est présentable ainsi.

Merci d’avance pour un retour détaillé.

Lorsque j'ai lu le post, je voulais d'abord écrire qu'avec 6 600 € net par mois, cela ne devrait absolument pas poser de problème, mais vous voulez rembourser au maximum 1500 euros par mois, alors vous paierez pendant une éternité.

Si on partait d'un taux d'intérêt de 4 %, ce serait certainement possible, mais la fixation du taux ne dure alors qu'environ 10-15 ans et après ce temps-là, il vous reste encore près de 200 000, que se passera-t-il si les taux d'intérêt augmentent fortement d'ici là ?

Je n'ai pas calculé tout cela précisément, mais avec un peu de malchance au niveau des taux, vous paierez alors pendant plus de 40 ans, à moins que vous n'ayez placé de l'argent ailleurs ou que vous fassiez des remboursements anticipés plus importants.

*Edit - paragraphe supprimé (j'avais mal lu)*

Il faut vraiment claquer beaucoup d'argent pour dépenser 5100 € par mois autrement.

Bonjour pat83,

tout d’abord merci beaucoup pour ton retour.
Et tu as touché exactement la bonne plaie. :-) Le solde restant dû serait encore extrêmement élevé sans remboursements anticipés après 10/15 ans.

Nous avons déterminé les 1 500 EUR mensuels en raison d’un calcul très conservateur des revenus/dépenses.
Et si chacun est honnête avec lui-même, personne n’aime vraiment changer radicalement son style de vie. Et c’est aussi notre point de vue. Nous voulons continuer à pouvoir nous offrir de belles vacances, nous avons actuellement une assistante maternelle qui coûte 450 EUR par mois, nous voulons offrir quelque chose à notre fils et dans quelques années le deuxième enfant devrait arriver.
Tout cela réuni nous a poussés à fixer la mensualité un peu plus basse que ce qui serait théoriquement possible.

Mais entre-temps, nous avons découvert un tout nouveau modèle.

1 prêt KFW de 75 000 EUR
1 prêt de 50 000 EUR avec une durée de 3 ans
1 prêt de 50 000 EUR avec une durée de 15 ans
1 prêt de 112 000 EUR avec une durée de 10 ans

Le prêt avec la durée de 3 ans sera intégralement remboursé après ces 3 ans, car nous recevrons une donation d’ici la fin de l’année prochaine.

Et nous voulons effectuer environ 5 000 EUR de remboursements anticipés par an (sauf pour le prêt KFW, ce qui n’est pas possible). Ainsi, nous n’aurons aucun problème avec les financements de suite, même si les taux d’intérêt devaient grimper jusqu’à 8 %. Au fait, nous avons calculé que le taux d’intérêt de rentabilité, pour décider entre 10 ou 15 ans de fixation du taux, devrait être d’environ 6,5 %. À mon avis, ce n’est pas du tout une aide à la décision, car 6,5 % sont très réalistes. Mais malheureusement, personne n’a la fameuse boule de cristal...

eh bien, avec les informations, c'est tout de suite beaucoup mieux 50 000 euros disparaissent complètement après une courte période et environ 5000 € de remboursement anticipé correspondent aussi à environ 400 € de mensualité en plus. De plus, ce n'est pas comme si vous ne pouviez pas vous le permettre au cas où quelque chose deviendrait un peu plus cher, car il y a une marge de manœuvre considérable dans vos revenus en cas de besoin.

J'aimerais bien avoir ces problèmes aussi.
Je ne vis pas mal non plus, mais le rapport entre le net et la mensualité ne passe pas vraiment :)
Et pourquoi avez-vous si peu de capital propre avec ce revenu ? Les dépenses sont-elles vraiment aussi élevées ?

Bonjour pat83,

tout d'abord merci beaucoup pour ton retour.
Et tu as touché exactement là où ça fait mal. :-) La dette restante serait encore extrêmement élevée après 10/15 ans sans remboursements anticipés.

Nous avons calculé les 1 500 EUR mensuels sur la base d'une estimation très prudente des revenus/dépenses.
Et si chacun est honnête avec lui-même, personne n'aime vraiment changer radicalement son style de vie. Et c'est ce que nous pensons aussi. Nous voulons continuer à pouvoir nous offrir de belles vacances, nous avons actuellement une assistante maternelle qui coûte 450 EUR par mois, nous voulons offrir un peu de choses à notre fils et dans quelques années, le deuxième enfant devrait arriver.
Tout cela nous a amenés à fixer la mensualité un peu plus basse que ce qui serait théoriquement possible.

De mon point de vue, c’est exactement la bonne décision, surtout qu’un deuxième enfant est quasiment prévu et qu’au moins temporairement, un revenu (x% de 6600) disparaît définitivement.
Mensualité obligatoire basse, possibilité de remboursements anticipés fixée à 10% et ensuite aussi les utiliser :D (la majorité des contrats de prêt immobilier ne sont jamais remboursés par un seul paiement anticipé, bien que de nos jours chaque client veuille cette possibilité).

Mais entre-temps, nous avons découvert un tout nouveau modèle.

1 prêt KFW de 75 000 EUR
1 prêt de 50 000 EUR avec une durée de 3 ans
1 prêt de 50 000 EUR avec une durée de 15 ans
1 prêt de 112 000 EUR avec une durée de 10 ans

Le prêt avec une durée de 3 ans, nous le rembourserons totalement après ces 3 années, car nous recevrons à la fin de l'année prochaine un don d'un montant équivalent. ...

Et pourquoi voulez-vous alors payer des intérêts pendant 3 ans ?

Et nous voulons effectuer environ 5 000 EUR de remboursements anticipés par an (sauf pour le prêt KFW, où ce n’est pas possible). Ainsi, nous n’aurons pas de problèmes avec les financements de suivi, même si les intérêts grimpaient à 8%. Au fait, nous avons calculé que le taux d’équilibre pour décider entre une fixation des intérêts sur 10 ou 15 ans serait d’environ 6,5%. À mon avis, ce n’est pas du tout une aide à la décision, car 6,5% sont très réalistes. Mais malheureusement, personne n’a la fameuse boule de cristal…

Cordialement
JoS
Conseil - mais équitable!