Plan au sol pour 2 maisons jumelées - large et étroit ou carré

Actuellement, il y a encore une maison individuelle construite en 1961 sur le terrain. Le locataire de longue date est décédé récemment. Comme une rénovation complète de la maison individuelle me semble trop chère et trop compliquée, je souhaite faire construire une maison jumelée complète = 2 moitiés de maison jumelée neuves sur ce terrain. Les deux moitiés doivent être identiques, c’est-à-dire en miroir.

Je garde une moitié de la maison jumelée que je louerai ensuite, la deuxième moitié je souhaite soit la louer, soit la vendre (soit directement après l’achèvement, si les coûts du projet dépassent mes capacités financières, soit plus tard (par exemple après 10 ans)).

Le terrain est plutôt long et étroit, donc les plans types du catalogue ne conviennent pas directement. Les plans habituels des moitiés de maison jumelée sont plutôt « longs et étroits » au lieu de « larges et courts » ou « carrés ». Plus large ne me semble pas forcément « mieux » pour des pièces bien utilisables. Combien plus grand que 8,80 m x 7,80 m devrait-il être par moitié de maison jumelée? (Dimensions prises simplement du terrain avec un peu d’espace pour le jardin chez les voisins, un volume construit placé, pas besoin absolue de les respecter exactement... c’est juste un début !)

Comme je n’ai pas encore d’idée de la taille minimale nécessaire, j’ai commencé à concevoir un plan.
De plus, je souhaite utiliser ce plan pour comparer les prix chez différents GÜ.

J’ai généré deux variantes différentes (pour le rez-de-chaussée, le premier étage et les combles sont encore en attente).
Que peut-on améliorer ou avez-vous d’autres idées complètement différentes ?

Croquis de situation : terrain (bleu foncé) avec parkings prévus, chemin et bâtiment



Variante 1 :




Variante 2 :





Surface du terrain : 499 m²
Terrain en pente : non
Indice d'occupation des sols : §34 Code de la construction
Coefficient d’emprise au sol : §34 Code de la construction
Emprise au sol, limite de construction et ligne de construction
Construction en limite : 2,5 m de distance par rapport à la limite
Nombre de places de stationnement : 2 par moitié de maison jumelée = 4 au total
Nombre de niveaux : 2 étages
Type de toit : toit à pignon
Style : classique
Orientation : nord
Hauteurs maximales/limitations
Autres prescriptions

Exigences du maître d’ouvrage
Style, type de toit, type de bâtiment : construction massive
Sous-sol, étages : plutôt pas de sous-sol pour des raisons de coût, rez-de-chaussée, premier étage et combles
Nombre de personnes, âge : cible famille avec 1-2-3 enfants
Besoin en surface au rez-de-chaussée, premier étage, combles : environ 120-150 m²
Bureau : usage familial ou télétravail ? Télétravail, 1-2 bureaux
Nombre de couchages d’appoint par an :
Architecture ouverte ou fermée : ouverte
Construction conservatrice ou moderne : conservatrice
Cuisine ouverte, îlot central : oui
Nombre de places à manger : 6-8
Cheminée : non
Mur pour musique/stéréo : non
Balcon, terrasse sur le toit : non
Garage, carport : éventuellement carport
Jardin utile, serre : non
Autres souhaits/spécificités/rythme de vie, aussi avec justifications du pourquoi ceci ou cela ne doit pas être là : plan aussi simple que possible pour réduire les coûts, partie jardin orientée sud avec environ 4,70 m à peut-être minimum 4 m (?) de distance au voisin, afin que la terrasse soit bien utilisable.

Plan de maison
De qui vient la planification :
- Do-it-Yourself : oui
Qu’est-ce qui plaît particulièrement ? Pourquoi ? Variante 1 : séjour/salle à manger au rez-de-chaussée pour une meilleure exploitation de l’espace, en revanche dans la variante 2 : répartition des chambres au premier étage, parce que les pièces sont mieux utilisables.
Qu’est-ce qui ne plaît pas ? Pourquoi ? Variante 1 : local technique au rez-de-chaussée accessible uniquement par les WC invités
Estimation du prix d’après l’architecte/concepteur : encore inconnue, le plan doit servir de base pour la demande de prix
Limite de prix personnelle pour la maison, y compris équipement : -
Technique de chauffage préférée : pompe à chaleur air-air

Si vous deviez renoncer, à quels détails / aménagements
-pourriez-vous renoncer : bow-window, sous-sol
-ne pourriez-vous pas renoncer : local technique au rez-de-chaussée

Pourquoi le plan est-il ainsi conçu ?
Inspiration par des exemples de maisons jumelées, mais ceux-ci sont plutôt « longs et étroits », alors qu’ici c’est plutôt « court et large »/« carré » qui est nécessaire. Le défi supplémentaire est de loger la technique quand on renonce au sous-sol.

Quelle est la question la plus importante/fondamentale sur le plan, résumée en 130 caractères ?
Optimisation de la taille : les dimensions actuelles de 8,80 m x 7,80 m extérieures semblent vraiment justes. Combien plus grand et avec quelle variante de plan (1, 2 ou complètement autre) ?

Je tirerais presque pleinement parti du terrain de 33 m avec le bâtiment, afin que le jardin soit un peu plus grand. Donc, tendance 10 x 7 avec la Variante 2, cela permet d’obtenir un hall d’entrée un peu plus généreux et un escalier EG/OG éclairé. (indépendamment de ce qui peut réellement être construit).

Pour la salle technique, tu dois toujours penser que la technique doit également passer par les portes.... C'est pourquoi il peut être judicieux de doter la salle technique d'une porte extérieure.

Coefficient d'occupation du sol : §34 Code de l'urbanisme
Coefficient d'emprise au sol : §34 Code de l'urbanisme

Comment sont bâties les parcelles voisines à cet égard ? As-tu déjà contacté le service urbanisme pour savoir ce qui est possible au maximum pour ton terrain ?

Le plan ne fonctionne presque nulle part, ni la salle de bain, ni le salon, ni la cuisine comme indiqué. Cependant, je ne m'en inquiéterais pas pour l'instant.

As-tu un croquis ou quelque chose de similaire montrant à quoi ressemble la construction voisine au sud pour évaluer où l’on pourrait éventuellement avoir de la lumière ? Je diviserais plutôt le terrain au milieu et orienterais les jardins à l’est et à l’ouest, ce qui créerait aussi un peu plus d’intimité.

Une grande appartement au rez-de-chaussée et un étage supérieur/comble en tant qu’un ou deux autres appartements seraient-ils une alternative envisageable ?

Pour la salle technique, tu dois toujours penser que la technique doit aussi passer par les portes... C'est pourquoi il peut être judicieux d'équiper la salle technique d'une porte extérieure.

J'y ai déjà pensé aussi, quand le plan sera prêt, la porte extérieure sera installée.

Comment sont construits les terrains voisins à ce sujet ? As-tu déjà contacté le service de l'urbanisme pour savoir ce qui est possible au maximum pour ton terrain ?

Non, pas encore demandé, mais cela va de la maison unifamiliale (2 étages de l'autre côté de la rue, actuellement il y a une maison unifamiliale d'un étage) jusqu'à la maison pour 4 familles. Mais selon le §34, tout est actuellement approuvé ici dans les environs par les promoteurs parce que "créer du logement" est à l'ordre du jour politique, donc une maison unifamiliale, une maison jumelée ou même un immeuble collectif ne devrait pas poser de problème.

As-tu un croquis ou autre montrant la construction voisine au sud pour évaluer d'où on pourrait éventuellement avoir de la lumière ? Je diviserais plutôt le terrain en son milieu et orienterais les jardins à l’est et à l’ouest, cela crée également plus d’intimité.

Au sud se trouve une maison pour 3 familles, au nord une vieille ferme avec beaucoup d’espace, et à l’est une surface de jardin.

Serait-il envisageable qu’un grand appartement au rez-de-chaussée et au 1er/dernier étage un ou deux autres appartements ?

En principe oui.
Un immeuble pour 3 ou 4 familles sera, calculé au m², plutôt moins cher.
Mais : Cela exclut pour moi une vente partielle. Sinon, après la vente d’un appartement, il y a une copropriété et les obligations qui en découlent, et il faut toujours s’entendre avec les autres (rénovations futures, etc.). De là, les problèmes sont pratiquement garantis.
Malheureusement, l’infrastructure dans ce village est assez faible, ce qui impacte aussi le loyer. Récemment, un appartement en duplex de 4,5 pièces construit en 2017 de 122 m² a été proposé à la location sur Immoscout pour 1060 €. Je trouve que c’est peu pour un appartement aussi récent.

Cela veut dire pour moi : dans un immeuble collectif, un appartement individuel doit faire environ 70 m² pour pouvoir demander un loyer plus élevé. C’est pourquoi l’idée avec la maison jumelée me paraît actuellement un peu plus attrayante : ici, je suppose qu’un « chez soi » de 120 m² peut obtenir un loyer plus élevé comparé à l’appartement de 122 m².
De plus, il y a l’option de vendre une moitié, soit après la construction soit à l’avenir. Une maison jumelée peut bien être divisée. À part le chemin commun, qui est réglé par un droit de passage et un droit de servitude, chacun a sa porte d’entrée, son jardin, son toit... son propre lot. Et pour la propriété, les prix sont aussi très élevés ici, surtout en comparaison avec le loyer, car les gens sont prêts à payer en conséquence pour « leur propre maison ».