Coefficient d'emprise au sol/coefficient d'occupation des sols, à l'échelle nationale en Allemagne ? Commission locale de construction, plan officiel de situation

Je n'ai pas encore compris comment cela fonctionne avec la [Grundflächenzahl (Grundflächenzahl)] et la [Geschossflächenzahl (Geschossflächenzahl)] et combien je peux construire sur mon terrain.

État :
Je possède un terrain dans une zone résidentielle pure (WR) dans un quartier de Munich avec un caractère de ville-jardin.
Je n'ai pas encore commandé le plan officiel de situation, car je suis encore dans les premiers jours de planification.

Question 1 : Dans le plan officiel de situation, je devrais trouver la [Grundflächenzahl] et la [Geschossflächenzahl], c'est bien cela ?
Question 2 : La [Geschossflächenzahl] et la [Grundflächenzahl] sont-elles uniformes dans toute l'Allemagne pour les zones résidentielles pures, respectivement à 1,2 et 0,4 ?
Question 3 : Dans des articles de journaux, j'ai lu que dans ma région, des projets de construction avec une [Grundflächenzahl]/[Geschossflächenzahl] de valeur 0,x ont déjà été approuvés. Cela signifie-t-il que ces valeurs ne sont que des indications et que l'on peut construire ce qui est approuvé/validé par la justice ?
Question 4 : Si un voisin éloigné a pu construire avec une [Grundflächenzahl]/[Geschossflächenzahl] très élevée, puis-je m'y référer et exiger les mêmes droits ?
Question 5 : Si la [Geschossflächenzahl]/[Grundflächenzahl] est plutôt variable, comment puis-je alors la déterminer ? En appelant la commission locale de construction ? En comparant en ligne des terrains avec des indications de [Geschossflächenzahl]/[Grundflächenzahl] sur immoxyz.de ? Ou mon architecte, qui n'est pas encore là, le saura-t-il d'expérience ?

Bonjour,

Je n'ai pas encore compris comment cela fonctionne avec la Grundflächenzahl (Grundflächenzahl) et la Geschossflächenzahl (Geschossflächenzahl) et combien je peux construire sur mon terrain.

Grundflächenzahl signifie Grundrissundflächenzahl - Geschossflächenzahl Geschoßflächenzahl

La Grundflächenzahl indique combien de m² de surface au sol peuvent être construits par m² de terrain. La Geschossflächenzahl, quant à elle, indique combien de m² de surface de plancher peuvent être construits par m² de terrain. On compte pour cela les surfaces de plancher de tous les étages complets du bâtiment.

Question 1 : Je devrais trouver la Grundflächenzahl et la Geschossflächenzahl dans le plan de situation officiel, n’est-ce pas ?

Non, dans le plan d’aménagement du terrain.

Question 2 : Est-ce que la Geschossflächenzahl et la Grundflächenzahl sont uniformes dans toute l’Allemagne pour les zones résidentielles pures, à savoir 1,2 et 0,4 respectivement ?

Non, elles sont même souvent différentes à l’intérieur d’une même zone à bâtir.

Question 3 : Dans des articles de journaux, j’ai lu que dans ma région des projets de construction avec Grundflächenzahl/Geschossflächenzahl de valeur 0,x ont déjà été approuvés. Cela signifie-t-il que ces valeurs ne sont que des valeurs indicatives et que ce qui est accordé ou obtenu par voie judiciaire peut être construit ?

Non.

Question 4 : Si un voisin éloigné a pu construire avec une Grundflächenzahl/Geschossflächenzahl très élevée, puis-je m’y référer et exiger les mêmes droits ?

Non.

Question 5 : Si la Geschossflächenzahl/Grundflächenzahl est plutôt variable, comment puis-je la découvrir ? Appeler la commission locale de construction ? Comparer en ligne des terrains avec indications de Geschossflächenzahl/Grundflächenzahl sur immoxyz.de ? Ou est-ce que mon architecte, pas encore trouvé, le sait par expérience ?

Le service foncier compétent pour toi ou le service d’urbanisme le savent précisément.

Cordialement, expert en construction

Merci, alors je vais me mettre à la recherche du [Bebauungsplan] !

S'il s'agit d'un lotissement actuel avec une [Homepage] associée, le plan d'urbanisme est généralement même accessible là-bas.

Comme cela semble plutôt être un bien ancien, il n’y aura probablement pas de plan d’urbanisme. Alors s’applique l’article 34a du Code de la construction et de l’habitation. C’est-à-dire : tu peux construire comme tes voisins. Dans les zones de construction neuves, la superficie de base ou le coefficient d’occupation des sols est souvent indiqué en valeurs absolues. Par exemple, superficie de base = 90 et coefficient d’occupation des sols = 150. Cela signifie que toutes les maisons ont une taille maximale égale, même si l’un a un terrain plus grand et l’autre plus petit.

Bonjour Municheast,

si tu veux juste planifier un peu pour toi de manière approximative, un extrait de carte suffit. Mais si, comme je le lis, tu veux tirer le dernier centimètre, il est conseillé de prendre contact rapidement (donc immédiatement) avec un planificateur/architecte. Il peut répondre à toutes les questions que tu poses ici en 2 minutes et peut aussi te dire s'il vaut la peine d'obtenir dès maintenant le plan officiel de situation ou le fichier DXF.

Le problème avec le plan officiel de situation est qu'à M, il n'a une validité que d'un an "seulement" et doit être maintenu à jour dans ce délai jusqu'à la demande de permis de construire définitive. C’est au planificateur/architecte de vérifier cela. En outre, il existe de nombreuses conditions-cadres qui peuvent influencer l’utilisation réelle de la densité maximale au sol et de la densité de surface de plancher ainsi qu’un "facteur local" concernant l’évaluation de ces chiffres. Si tu veux donc des chiffres concrets sur la taille et la hauteur de la maison, tu ne peux pas éviter de passer par un planificateur/architecte.

Cordialement
Dirk Grafe