Fixation d'un accord de voisinage

  • Erstellt am 26.05.2014 21:53:37

f-pNo

26.05.2014 21:53:37
  • #1
Bonjour chère communauté,

après longtemps, voici une question de ma part.

Notre terrain est structuré comme suit :
Depuis la rue, le terrain descend à plat sur environ 14 - 15 m de profondeur.
Ensuite, il y a une pente de 2,50 - 2,80 m, puis une légère montée jusqu’à une hauteur de 3,50 m à la fin du terrain (30 m de profondeur au total).

Nous allons conserver notre pente et construire la maison avec l’arrière contre la pente (latéralement, la pente sera soutenue par des murs en L).
Conformément au plan d’urbanisme : murs/murs en L jusqu’à 1,50 m – avec accord du voisin jusqu’à 2,00 m de hauteur.

Nos voisins ont (malheureusement) creusé la pente à l’arrière. Ils sont donc obligés (puisqu’ils ont modifié le terrain) de sécuriser notre pente restante contre le glissement.
Un des voisins veut réaliser cela par un mur de soutènement fait par lui-même d’environ 1,80 m. Malheureusement, il a posé ce mur directement sur la limite de propriété (coût des matériaux environ 11 000 euros). Pour rappel, la hauteur de la pente à cet endroit était de 2,80 m – ainsi le voisin a réduit facilement la pente de 2,80 à 1,80 m de notre côté de la propriété.
En pièce jointe une photo du mur – avant qu’il ne soit remblayé et que notre terrain ne soit effacé.

Aujourd’hui, la voisine m’a appelé pour me dire que le service d’urbanisme leur avait envoyé une lettre. Ils demandent si nous donnons notre accord pour le mur plus haut.
Ma femme et moi avons décidé de donner notre accord et d’accepter la « perte de terrain » (due à la réduction de la pente de notre côté). Il ne sert à rien, selon le droit de voisinage, d’exiger la démolition du mur (eventuellement devant un tribunal) pour ensuite vivre dans un voisinage hostile.
Je pense que je poserai la condition que le voisin rehausse son mur à 2,00 m et que je puisse aussi de mon côté augmenter mes murs en L à 2,00 m.

OK – longue introduction – et maintenant la question :
Que faut-il prendre en compte dans cet accord ?
Avez-vous d’autres suggestions pour compléter un tel accord ?
Doit-il être notarié / établi par un avocat ou un contrat écrit par nous-mêmes suffit-il ?
Faut-il ensuite effectuer une inscription au cadastre (un peu comme pour une charge foncière) ?

Je sais bien qu’il ne s’agit pas d’un conseil juridique, mais quel est votre avis ?

Merci beaucoup
f-pNo

 

Bauexperte

27.05.2014 12:46:51
  • #2
Bonjour,


Sans photo, je n’aurais pas pu comprendre précisément ce que tu as décrit. Ce sont sans doute les aléas d’Internet.


La voisine est tenue de déclarer au service d’urbanisme si tu acceptes le mur plus haut. À ta place, je combinerais les deux choses. Rédige une lettre précisant sous quelles conditions tu donnes ton accord ; il n’y a pas vraiment de forme particulière à respecter. Tes voisins doivent présenter cette lettre au service d’urbanisme, qui adressera alors la demande d’inscription d’une charge foncière, si nécessaire. Si cet accord entre voisins suffit, c’est réglé. La preuve - en cas de vente éventuelle ultérieure - peut toujours être fournie par l’autorité compétente qui a donné l’autorisation.

Qu’ajouterais-tu à « müssen » ?

Cordialement, expert en construction
 

f-pNo

27.05.2014 15:59:46
  • #3


Pour être honnête, je ne suis pas tout à fait sûr dans quelle mesure, par exemple, les points suivants pourraient être inclus ou ne font pas du tout partie du sujet. L'idée est simplement que la mauvaise implantation du mur engendre des coûts supplémentaires pour nous, qui n'avaient pas été prévus.

Comme les voisins ont placé le mur directement sur la limite du terrain, nous devons en notre côté effectuer un talus ou éventuellement aplanir la partie supérieure du terrain à 2 m et probablement "supporter" notre terrasse.

Pour l'aplanissement, la formulation suivante pourrait être pertinente : "Comme le terrain n’est plus utilisable à sa hauteur d’origine du fait du mur placé directement sur la limite du terrain, il doit être aplanit à une hauteur de 2 m. Les frais liés à l’évacuation/au transport des déblais ainsi créés seront à la charge de la famille ... ."
En cas de talus sur notre terrain : "Comme le talus de la pente doit être réalisé sur le terrain de la famille f-pNo à cause du mur placé directement sur la limite du terrain (contrairement au droit voisin applicable), y m² de terrain deviennent inutilisables. La famille ... rembourse en compensation un montant de y m² * 100 euros (prix d'achat)."
Il est probable que cela conduise à un aplanissement + support (c’est du moins la proposition logique de notre entrepreneur général).

De plus, la formulation suivante serait probablement encore pertinente : "Si un droit de construction (Baulasteintrag) devait être inscrit à cause du mur de soutènement de 2,00 m, la famille ... prendrait à sa charge les frais de registre foncier y afférents."

Je prendrai ce soir une nouvelle photo, sur laquelle le mur avec le remblaiement et le talus seront visibles.
 

f-pNo

27.05.2014 21:41:09
  • #4
Voici encore une fois une photo actuelle du mur incluant le remblaiement et (malheureusement) le talus sur notre terrain.

 

Bauexperte

30.05.2014 09:46:15
  • #5
Bonjour,

ce n’est pas si facile à répondre de mon point de vue "juridique" amateur. Cependant, je pense que tu ne peux pas simplement répercuter les coûts supplémentaires qui te sont causés sur ton voisin. Il n’est écrit nulle part – tu n’as en tout cas rien écrit à ce sujet – qu’il y ait une obligation d’exécuter "x" dans le jardin. Cela signifie, en revanche, que chaque propriétaire peut aménager son jardin – et donc enlever la terre ou non, comme il le souhaite. La seule influence que tu peux faire valoir est la démolition du mur mal placé, car il viole la limite de ta propriété. Si je vois bien, cela ne changerait rien pour toi aux travaux suivants.


Je considère cela comme justifié.

Indépendamment de ma première réponse à ce sujet, tu devrais t’asseoir avec ton voisin et voir où cela mène. Tu sais que je ne suis pas avocate, il est donc possible que je me trompe et que tu doives, en cas de doute, en engager un. Mais encore une fois : je ne pense pas que ton voisin doive assumer les coûts consécutifs pour toi – sauf ceux qui résultent de la construction excessive (éventuellement charge foncière) –, car chacun peut aménager son jardin comme il le veut. Il "aurait" bien sûr été souhaitable que le voisin t’ait inclus dans ses plans ...

Salutations, expert en construction
 

DG

30.05.2014 10:43:06
  • #6
Je pense que cela est difficile à juger ici dans le forum. explique à plusieurs reprises que le voisin agit contrairement au droit de voisinage, de plus il aurait construit au-delà de la limite. Le principal problème à mes yeux n’est pas que le mur soit par exemple placé au milieu de la limite, ce qui est courant et peut être réglé de manière pragmatique. Il semble ici toutefois que le voisin ait creusé son terrain jusqu’à 2,8 m de profondeur, mais ne puisse construire un mur de soutènement que jusqu’à une hauteur maximale de 2,0 m. Ainsi, 80 cm ne seraient pas soutenus, doivent donc être comblés sur le terrain de f-pNo, ce qui coûte environ 80 cm de largeur de terrain (pente à 45°).

On peut résoudre cela par un mur effectivement haut jusqu’à 2,80 m, qui devra alors (en NRW ...) être sécurisé par une charge de construction, ce qui affecterait le terrain de f-pNo.

Je ne signerais d’abord rien du tout ici, mais imposerais que mon terrain soit reconstruit à sa hauteur d’origine par le voisin. Le service d’urbanisme dira alors sous quelles conditions ou si cela est encore possible.

Si ce n’est pas possible, je mettrais sur la table les coûts supplémentaires d’une surélévation non prévue, car : manifestement, le voisin a enlevé environ 2,80 m de terrain alors qu’il aurait dû savoir qu’il ne peut soutenir sans conditions supplémentaires que 1,50 m. Même avec l’accord du voisin, seulement jusqu’à 2,0 m.

Le voisin aurait donc dû s’informer au préalable sur la façon de gérer l’enlèvement de son terrain, ce qu’il a - si je comprends bien jusqu’ici - omis.

Alternative : il remonte son propre terrain de 80 à 130 cm et en même temps augmente le mur de soutènement...

Cordialement
Dirk Grafe
 

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