Financement avec KfW ou sans ? Supplément de prix de KfW70 à KfW40 ?

Bonjour à tous,

j'ai le projet suivant :

Je souhaite vendre ma maison par l'intermédiaire d'un agent immobilier et je compte sur un prix de vente de 280 000 €. L'agent percevra 3,57 % de ce montant, soit environ 10 000 €. La maison est encore grevée d'une dette d'environ 180 000 €, que je devrai rembourser en cas de remboursement anticipé. Au final, il restera donc environ 75 000 € – avec cette somme, j’aimerais acheter un terrain entièrement viabilisé de 550 m² (terrain à bâtir) qui me coûterait, taxes foncières et notaire compris, à peu près ces 75 000 €.

Le terrain serait donc mon capital propre, auquel s'ajouteraient environ 25 000 € provenant d’un contrat d'épargne logement. Au total, environ 100 000 € de fonds propres.

Sur ce terrain, je veux construire une maison de 2,5 étages, dans laquelle au rez-de-chaussée vivraient mes parents (~80-100 m², sans loyer), à l’étage supérieur mon espace de vie plus un bureau et dans les combles les chambres avec la salle de bains. Le plus grand logement ferait environ 160 m². Pour le moment, nous prévoyons sans sous-sol, cela pourrait changer selon le prix.

Nous avons demandé à une entreprise de maisons préfabriquées de nous faire une offre. Le coût « clé en main » s'élève à 340 000 €. Sans revêtements de sol, sans papiers peints ni plafonds. Sans aménagements extérieurs. Si j’ajoute environ 50 000 € (~15 %) de frais annexes de construction, 20 000 € pour les aménagements extérieurs, 20 000 € pour les revêtements de sol et papiers peints et encore 30 000 € divers, j’arrive à 450 000 €.

Une maison d’architecte serait un peu plus chère, mais l’architecte pense que le budget est à peu près le même.

Le taux de fonds propres pour l'ensemble du projet (terrain + construction = 525 000 €) est donc de (95 000 €) un peu moins de 20 % et devrait être bien accueilli par les banques.

La charge mensuelle reste raisonnable, autour de 30 % si je regarde les taux d’intérêt actuels, etc. Je ne veux pas trop insister là-dessus, car mon problème principal est en fait la décision pour ou contre KfW...

L’architecte me le déconseille. Il dit que pour obtenir un euro d’aides, il faudrait investir quatre euros. Cela signifierait que si je construisais en KfW40, avec un prêt KfW de 200 000 €, je bénéficierais d’un bonus de remboursement de 20 000 € – mais je devrais investir environ 80 000 € de plus ? Cela semble irréaliste...

Quel est le surcoût dans la configuration mentionnée ci-dessus entre KfW70 et KfW40 ? Peut-on le chiffrer ? Ou au moins l’estimer ?

Le KfW doit-il toujours être en premier rang ? Ou est-ce (cela a été affirmé) que la banque principale ne finance alors que 60 % de la valeur d’hypothèque et est en premier rang (offrant ainsi de très bons taux), et que le KfW avec ses conditions passe alors en rang subordonné, et que l'on peut alors financer tout ce qui dépasse 60 % de la valeur d’hypothèque à un taux imbattable de moins de 2 % sur 20 ans ?

Actuellement, je pourrais payer environ 1 500 € par mois, en plus, nous devrions bénéficier de la prime annoncée pour les familles nombreuses avec 3 enfants, ce qui correspondrait à une aide de 3 600 € sur 10 ans.

En laissant de côté les remboursements anticipés, les 430 000 € seraient donc remboursables en 30 ans avec un taux d’environ 2,5 %. Un an de plus ou de moins ne fait pas de différence. Les remboursements anticipés sont certainement possibles mais non pris en compte ici.

Avec la prime KfW et un taux estimé à environ 2 % pour les 20 premières années, cela semble tout à fait réaliste...

Ou est-ce un calcul naïf, parce que je ne prends pas en compte certains aspects ?

Pour plus d’informations, n’hésitez pas à me contacter, sinon j’attends vos avis et réflexions.

Je suis surtout intéressé de savoir si KfW ne vaut vraiment pas le coup (alors avec explication svp), ou si l’architecte est simplement trop paresseux pour élargir ses horizons afin que cela soit construit de manière judicieuse et rentable...

Merci beaucoup et cordiales salutations,
Xor

Est-ce que je te comprends bien, tu veux construire une maison de 260 m² pour 350k hors frais annexes de construction ?

Bien, la norme standard d'économie d'énergie n'a pas d'exigences particulièrement sophistiquées, mais je ne crois pas du tout que cela soit réalisable clé en main comme décrit.

Et pour parler de KFW55 ou 40, où est ton problème : il a raison de dire qu'aujourd'hui cela ne sera probablement pas rentable et que les investissements seront significativement plus élevés (je ne peux pas évaluer si 20, 40 ou 60 est réaliste). Mais tu économises déjà une petite part d'énergie, tu as une maison qui devrait encore être compétitive dans 10 ans selon les exigences et tu fais quelque chose pour l'environnement. Que cela en vaille la peine pour toi, tu dois le décider toi-même.

Financièrement, le saut de la réglementation sur les économies d'énergie à KFW55/40 ne sera pas rentable. Tes coûts de chauffage sont trop faibles pour que des économies dans une fourchette de un à deux chiffres en pourcentage puissent être rentables de ton vivant. Quant à savoir si c'est plus écologique, cela reste contesté sur plusieurs points. Si tu veux le faire par principe, volontiers. Mais alors, tu dois augmenter ton budget...

L'offre prévoit pour 340.000€ une maison clé en main (160m²) avec un appartement annexe (~80m²) sans revêtements de sol et sans revêtements muraux, pas de plafonds. Salles de bains carrelées jusqu’à 1,60m de hauteur, pas de cave, pas de garage, pas d’aménagements extérieurs.

Il ne s’agit pas tant des coûts pour moi. Je les discuterai préalablement avec l’architecte, demanderai des devis, etc.

La question générale est de savoir si j’en retire un avantage en planifiant et construisant selon KfW40.

Il est clair que cela coûte plus cher à cause du « meilleur » matériau. La question est de savoir à quel point c’est meilleur, et si cela en vaut la peine au final. Pas dans le sens où je veux économiser 10.000€ quelque part parce que les primes de remboursement sont meilleures. Mais bien sûr aussi en ce qui concerne la valeur de revente, les économies d’énergie, etc.

Si l’on considère qu’aujourd’hui on économise peut-être 150€ d’énergie par an, mais que dans 20 ans ce sera 500€ par an, c’est un aspect que je ne veux pas passer sous silence. Et dans 20 ans, à mon avis, nous aurons ces coûts énergétiques, ou du moins ce potentiel d’économie.

Et une question centrale reste de savoir si un prêt KfW permettrait éventuellement de réduire significativement les intérêts du reste du prêt bancaire, parce que celui-ci ne prend alors en compte qu’une valeur de prêt de 60%, le prêt KfW pouvant être considéré comme des fonds propres du point de vue de la banque... Mais cela n’est possible que si le prêt KfW est un prêt subordonné...

Comme les prêts KFW (efficacité énergétique) sont demandés conjointement par la banque principale et généralement pris en compte de manière équivalente dans les garanties, cela ne réduit pas le taux d’intérêt dans la plupart des banques.

Comme ma boule de cristal est défectueuse, je ne peux pas te dire combien d’argent on économisera en 20 ans grâce à une meilleure construction.

Au cours des 20 dernières années, le prix de l’électricité a augmenté de 50 %. Dans un scénario avec une augmentation similaire, les 150 euros évoqués deviendraient alors environ 225 euros. Et est-ce que cela en vaut la peine pour 900 euros par an… Mais comme je l’ai dit, boule de cristal et tout ça.

Nous avons atteint KFW55 avec peu d’efforts, mais la géothermie profonde était pour nous une évidence dès le départ. Une chaudière à gaz (avec solaire), ça coûte tout simplement moins cher.

Chez un contractant général, il ne semble pas y avoir de sens à choisir KfW. Ils demandent souvent des sommes énormes car ils sont conscients des subventions.

Avec un architecte et une attribution individuelle, cela peut valoir la peine. Il y a de bonnes possibilités de négociation. Et aussi pour le travail en régie propre.

Je recommande également de faire appel à un conseiller en énergie en amont. Un [Einliegerwohnung] peut dans une certaine mesure signifier un double financement et être intéressant.