Financement avec un plan d'épargne logement ou un prêt classique ?

Bonjour !

Cela fait un moment que je vous lis et je me réjouis des échanges animés sur tous les sujets. Je suis sur le point de prendre ma décision de financement et j’aimerais inclure les expériences et avis du forum. En gros, j’ai actuellement deux variantes.

Situation de départ : maison individuelle ; 2 adultes, 1 enfant.
Au niveau des revenus, tout est sur des bases solides et c’est supportable. Les mensualités décrites ci-dessous ne devraient toutefois pas être dépassées pour le moment.
Capital nécessaire pour le financement : 280 000 €

1. Variante : prêt "classique" + KFW 124

Prêt : 230 000 EUR
- Taux d’intérêt : 1,45 % p.a. nominal
- Mensualité (intérêts et amortissement) : 790,00 EUR
- Option de remboursement anticipé 5 % p.a.
- Reste dû après 15 ans : 128 082,32 EUR
- Risque de variation du taux après 15 ans, durée totale 30 ans

- Charge mensuelle année 1-15 : 790,00 EUR

En plus, 50 000 EUR prêt KfW 124 - taux fixe 10 ans, durée 25 ans

- Taux actuel : 0,85 % p.a. nominal
- Mensualité (intérêts et amortissement) : 191,98 EUR à partir de la 2e année
- Reste dû après 10 ans : 32 434,05 EUR
- Risque de variation du taux après 10 ans

Mensualité totale mensuelle stable pour 10 ans = 981,98 €

2. Variante : prêt avec contrat épargne-logement et KfW 124

Prêt in fine : 230 000 EUR pour 15 ans
- Taux d’intérêt : 1,45 % p.a. nominal
- Paiement d’intérêts mensuel : 278,00 EUR (pas d’amortissement !)
- Reste dû après 15 ans : 230 000,00 EUR sera remboursé par l’épargne-logement et le prêt correspondant
- Pas de risque de variation du taux après 15 ans

Contrat épargne-logement :
- Épargne mensuelle contrat épargne-logement (de la 2e à la 15e année) : 561,00 EUR
- Somme épargnée moins frais lors de l’attribution : env. 92 000 EUR
- Taux garanti du prêt épargne-logement à partir de la 16e année : 2,35 % p.a. - fixe pour la durée résiduelle d’env. 15 ans
- Annuité mensuelle du prêt épargne-logement : 920,00 EUR jusqu’à la fin de la durée
- Remboursements anticipés du prêt épargne-logement possibles à tout moment

- Charge mensuelle année 1-15 : 839,00 EUR
- Charge mensuelle à partir de l’année 16 : 920,00 EUR

En plus, 50 000 EUR prêt KfW 124 - taux fixe 10 ans, durée 25 ans
- Taux actuel : 0,85 % p.a. nominal
- Mensualité (intérêts et amortissement) : 191,98 EUR à partir de la 2e année
- Reste dû après 10 ans : 32 434,05 EUR
- Risque de variation du taux après 10 ans

Mensualité totale mensuelle stable pour 10 ans = 1 030,98 €
À partir de la 16e année 920,00 EUR plus mensualité KfW

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Entre-temps, le taux KfW a apparemment aussi baissé à 0,75 %...

Je suis tiraillé. D’une part, je suis attiré par la sécurité maximale de planification qu’offre la combinaison avec l’épargne-logement pour la plus grande partie du prêt.
Mais je vois aussi que lorsque la fixation du taux KfW prendra fin et que j’aurai le prêt épargne-logement, je devrai probablement gérer une mensualité d’environ 1 200 EUR (quoi qu’il arrive avec le taux KfW). Et j’ai un grand respect pour le fait que je n’aurai encore rien amorti sur le prêt initial après 15 ans. Plus : les frais d’environ 2 300 EUR du contrat épargne-logement sont difficiles à digérer.

Pour sécuriser le cas échéant, nous envisageons aussi des solutions d’assurance. Entre autres, une assurance vie est proposée, dont le capital assuré diminue linéairement pendant la durée du financement (à savoir pour garantir uniquement le reste dû). Cela me semble pertinent uniquement pour la première variante sans épargne-logement, car la dette résiduelle diminue aussi continuellement ici.

La sécurité a un coût, je le sais. Mais la variante épargne-logement ne me semble pas vraiment sûre non plus – et en plus elle est chère... Ou ai-je oublié quelque chose dans mes réflexions ?

Je trouve le remboursement un peu faible. As-tu déjà demandé un prêt à annuités avec une fixation du taux d'intérêt sur 20 ans ? Tu aurais aussi beaucoup plus de sécurité. Je ne trouve pas non plus le taux d'intérêt très attrayant. Je viens de signer pour 20 ans à 1,04 %. Es-tu allé uniquement à la banque de la maison ? Dans ce cas, j'irais aussi certainement voir un courtier.

Je trouve le remboursement un peu faible. As-tu déjà demandé un prêt à annuités avec un taux fixe sur 20 ans ? Cela te donnerait aussi beaucoup plus de sécurité.
Je ne trouve pas non plus le taux d’intérêt très attrayant. Je viens de signer sur 20 ans à 1,04 %.
Tu es allé uniquement à la banque principale ? Dans ce cas, je te conseillerais aussi d’aller voir un courtier.

Le montant des mensualités de 1 000 à 1 100 EUR est ce que l’on pourrait qualifier de « sain » dans notre foyer. Nous ne voulons pas dépasser cela au cours des dix prochaines années au moins. La durée de remboursement devrait aussi être telle que nous ayons terminé nettement avant la retraite, c’est-à-dire environ 30 ans au total, ce qui limiterait la marge de manœuvre pour négocier la durée du taux fixe vers 20 ans.

Il s’agit effectivement de la banque principale. J’ai un autre rendez-vous prévu dans une à deux semaines dans une autre banque. Nous avons récemment eu une mauvaise expérience avec un courtier. Il nous a proposé un taux de 1,67 % avec la même durée de taux fixe sur le prêt principal plus un KfW.

Peut-on vraiment supposer que les courtiers sont moins chers ? En tenant compte des commissions des courtiers, qui doivent également être incluses dans le calcul...

Est-il vraiment à supposer que les intermédiaires sont moins chers ? Concernant les revendications de commissions des intermédiaires, qui devraient également être prises en compte...

Oui, demander et comparer ! Cela ne coûte rien non plus.

Quel taux d'intérêt reçois-tu sur ton [Bausparer] ? Vérifie si tu ne veux pas simplement le garder et réaliser un crédit ainsi qu'un meilleur rendement que les intérêts que tu paies pour un autre crédit.

Quel taux d'intérêt as-tu sur ton contrat d'épargne-logement ? Vérifie si tu ne veux pas le garder tout simplement et faire un crédit tout en obtenant plus de rendement que les intérêts que tu paies pour un autre crédit.

Le taux de l'épargne-logement est fixé ici à 0,05 %. Je ne vois pas beaucoup de rendement à continuer d’épargner. Cela vaut la peine pour moi seulement si je l’utilise pour garantir un taux de prêt à 2,35 % à partir de la 16e année.