Financement d'une maison individuelle - Combien pouvons-nous nous permettre ?

Bonjour à tous,
ma longue amie et moi planifions la construction d’une maison individuelle ou plutôt, la planification est déjà assez avancée. Dès le début de nos réflexions, nous sommes allés dans différentes banques pour nous informer GROSSEMENT. Le mot exact des banques à l’époque était que le financement de la maison individuelle devrait être "réaliste et possible" pour nous. Maintenant, la planification de la maison est en grande partie terminée et le contrat avec le promoteur serait prêt...

Je souhaite maintenant, à l’étape suivante, finaliser le financement avant de signer le contrat de construction (ce qui devrait être clair, je pense). J’ai rendez-vous la semaine prochaine avec ma banque principale (VR-Bank) pour un financement de construction, où je veux en principe déjà obtenir des offres concrètes. Avant cela, j’aimerais bien avoir votre avis ou ce que vous recommanderiez, afin que je puisse éventuellement préparer des questions pour l’entretien de la semaine prochaine.

Situation suivante :

[*]Coût maison individuelle massive, pas KFW70, clés en main incluant garage et carport : 300.000 EUR
[*](Coût terrain : 50.000 EUR)
[*](Apport personnel : 100.000)

=> Terrain et apport personnel entre parenthèses, car le terrain a déjà été acheté avec l’apport personnel. En d’autres termes, il reste encore 50.000 € d’apport personnel en argent, le terrain étant déjà en ma possession, cela ne devrait pas faire de différence pour le financement, n’est-ce pas ?)

Mon revenu : 1600 € net, employé diplômé en gestion industrielle dans le domaine de la construction mécanique depuis 3 ans, CDI, actuellement en formation pour devenir spécialiste économique IHK
Revenu de mon amie : 1500 € net, éducatrice depuis 2 ans, responsable de groupe, CDI

Les 100.000 € d’apport personnel proviennent à 100 % de ma part.
Les 250.000 € manquants doivent donc être financés par emprunt – 50:50 entre mon amie et moi.

J’aimerais maintenant avoir votre avis sur la façon d’aborder le financement.

Dans ma estimation approximative des coûts, il ressort que nous pourrions rembourser ensemble environ 1.000 € par mois – au-delà, ce serait trop risqué pour moi. Selon le conseiller financier à l’époque, nous pouvons compter sur 12.000 € d’amortissement exceptionnel annuel. Pensez-vous que 1.000 € d’amortissement soient réalisables avec notre apport personnel ?

À quoi dois-je faire attention concernant le financement ? À part la subvention KfW et Bayernlabo, je ne connais rien – malheureusement, les deux ne sont pas envisageables.

Avec un revenu total de 3 100 €, une mensualité de 1 000 € est en principe acceptable, mais c’est à vous de voir si vous pouvez vivre avec cela.

Pour un prêt de 250 000 € et une mensualité de 1 000 €, le financement s’étalera cependant sur environ 30 à 35 ans, selon le taux d’intérêt (et ce taux reste fixe pendant toute la durée).

Vous devriez convenir d’une longue durée de fixation du taux d’intérêt pour votre financement, au moins 15 ans. Sinon, un renouvellement du financement après 10 ans pourrait mal se passer pour vous.

Si vous ne pouvez rembourser qu’une mensualité de 1 000 € en toute bonne conscience, comment la capacité de remboursement anticipé de 12 000 € par an pourrait-elle alors se produire ? Ou le conseiller voulait-il simplement dire que ce remboursement anticipé serait possible en termes de conditions ?

Que se passe-t-il si un salaire disparaît ? Chômage, enfant, maladie...

Pfiou, que dire : vous l'avez fait à l'envers.
d'abord on vérifie ce qu'on peut se permettre, puis on planifie la maison.

bof, peu importe. Vos revenus sont modestes et malgré le capital propre élevé, je vous déconseille fortement de contracter autant de crédit. Je suppose que vous êtes jeunes, et que vous voulez peut-être des enfants ?
Si oui, tout votre château de cartes s'effondre. Ou l'un d'entre vous devient soudainement au chômage. La même chose en vert. Ou vous vous séparez. Dans ce cas, aucun de vous ne pourra garder la maison...
Si votre copine devait tomber enceinte, son salaire disparaîtrait presque complètement. Et alors ?

Pour rembourser 250 000€, vous avez besoin d'un minimum de 1200-1300€. Ensuite, vous remboursez avec 1 %. Le capital restant dû sera élevé, et vous ne pourrez presque rien vous permettre pendant les 20 prochaines années.

Commençons le calcul :
3100 € net
-1200 € crédit
-300 € charges annexes pour la maison chaque mois
il reste 1600 €
ça a l'air bien au premier abord. Mais comme dit, si l'un de vous fait défaut, 100% des revenus partent pour la mensualité de la maison... il ne reste rien pour vivre. Sans parler des deux voitures. Elles vous coûtent déjà presque 300-500€ par mois aujourd'hui.

Et pour un nouvel achat de voiture dans 5 ans, inspections, réparations, etc.

Je pense que vous n'avez pas pensé à beaucoup de choses, et je vous mets en garde de ne pas faire trop confiance au gentil oncle de la banque.
Les coûts annexes à la construction d’un montant de 30-40 000 € sont-ils déjà inclus dans les coûts de construction ci-dessus ?

En complément :

Je me suis également déjà penché sur les coûts mensuels - voici ce que cela a donné (à gros traits) :



Y a-t-il encore quelque chose à critiquer, à compléter, à modifier, etc. ? Ai-je oublié quelque chose d’important ou mal évalué complètement ?

Informe-toi sur les coûts annexes à la construction, qui n’incluent pas l’aménagement extérieur ou autre, mais des coûts nécessaires qui seront inévitablement engagés : raccordements, autorisations, expertises, eaux pluviales, travaux de terrassement, éventuel container et toilettes chimiques, électricité et eau de chantier, demandes. Cela représente entre 30 000 et 35 000.
Tes 30 000 peuvent être utilisés pour l’aménagement extérieur, la terrasse et l’allée ainsi que pour la cuisine et les améliorations de choix des matériaux.

Ainsi, tu devras également financer ces coûts annexes à la construction.

- Les raccordements de maison me reviendront encore à environ 8000 €
- Évacuation de la terre excédentaire environ 4000 €
- Regard de drainage-infiltration environ 3000 €
- Autorisations / expertises ne sont pas nécessaires ou déjà incluses dans le prix
- L’électricité de chantier me reviendra aussi encore
- Le reste est toutefois déjà inclus dans le prix, c’est ce qu’on m’a assuré

Je dis maintenant en gros que ce seront environ 20 000 € de frais annexes selon l’estimation des coûts du constructeur.

Si je rassemble vraiment toutes les sommes, y compris cuisine, meubles, etc. :

- Maison avec carport et garage clé en main : 300 000 €
- Frais annexes pour la construction : 20 000 €
- Coûts du terrain y compris frais annexes : 50 000 €
- Cuisine : 10 000 €
- Autres équipements (meubles, etc.) : 20 000 €

J’arrive à un montant total réaliste (et effrayant) d’environ 400 000 €

Fonds propres : 130 000 €
Capitaux étrangers : 270 000 €

J’ai aussi de nouveau consulté mon père, car je m’appuie beaucoup sur son avis, et il m’a conseillé de ne surtout pas emprunter plus de 250 000 €… il préférerait plutôt me donner les 20 000 € manquants sous forme d’avance sur héritage ou régler cela autrement avec moi. Eventuellement, on peut aussi réduire un peu le prix par un travail en propre, même si personnellement, dans le calcul, je préférerais laisser cela de côté, car c’est souvent surestimé et sert plutôt de marge de sécurité…

Au final, il reste définitivement les 250 000 € à financer par des tiers. Si vous regardez maintenant mon récapitulatif des coûts de la première page, voyez-vous de grosses erreurs ? Quelque part une estimation totalement fausse ? Le fait que cela soit pratiquement à zéro au début est sans doute vrai. Cependant, je compte fortement que mon salaire augmentera régulièrement dans les prochaines années, car c’est simplement encore mon salaire d’entrée.
Concernant un risque de chômage imminent, je vous donne raison. C’est définitivement un risque – dont je suis conscient.

Ma question néanmoins : si les deux emplois étaient (théoriquement) sûrs à 1000 %, tenteriez-vous le financement ou pas ? Et si oui, comment procéderiez-vous ? Plutôt des mensualités faibles et essayer de rembourser par amortissements exceptionnels ou plutôt tenter de rembourser à hauteur de 1200 € par mois (ce qui sera serré, voir le récapitulatif des coûts). Le fait qu’avec le salaire actuel il n’y ait pas de grandes marges est bien clair pour moi – mais je veux aussi envisager cela à moyen et long terme. Cependant, je ne veux pas faire quelque chose qui est voué à l’échec dès le départ. C’est pourquoi vos avis me sont très importants, car il y a sûrement beaucoup d’expérience dans ce forum. Merci !