Plan de financement pour une maison individuelle avec un appartement indépendant - qu'en pensez-vous ?

Chers experts en construction,

nous sommes sur le point de signer notre contrat de maison et j’essaie maintenant de trouver un financement qui ait du sens pour nous. Je pense que le modèle suivant pourrait bien fonctionner, mais je vous demande votre avis et toute critique constructive de votre part.

Nous construisons une maison individuelle avec un appartement annexe. L’appartement annexe sera loué, ce qui pourrait rapporter environ 390 € par mois.

Voici le financement :

[*]Nous avons une valeur de prêt inférieure à 60 %
[*]Le revenu net sans enfants est actuellement d’environ 4400 €, mais un enfant est prévu dans un avenir proche

Nous souhaitons financer séparément l’appartement annexe et la partie utilisée par nous-mêmes afin de pouvoir déduire fiscalement les intérêts de l’appartement annexe. Nous visons une mensualité maximale de 1100 € (plus les charges, qui seront d’environ 400 € au total). Comme nous tenons un budget domestique depuis quelque temps, cette mensualité nous laisserait un bon excédent avec deux revenus complets, mais nous préférons jouer la carte de la sécurité (c’est pourquoi nous ne comptons pas les revenus locatifs).

Nous avons maintenant une offre de financement avec les conditions suivantes :

Prêt amortissable par assurance, taux fixe pour 20 ans, taux effectif de 3,0 %, adaptation de la mensualité possible 2 fois gratuitement, remboursement anticipé jusqu’à 5 % par an.

[*]Crédit 1 : 110 000 €, amortissement 3,9 %, capital restant dû à 0 après 20 ans
[*]Crédit 2 : 60 000 € pour l’appartement annexe, amortissement 1 %, capital restant dû de 44 595 € après 20 ans

Mensualité : 822,55 €

En plus, un prêt KfW pour la construction écoénergétique de 50 000 €, taux fixe 10 ans, durée 20 ans
Mensualité : 249 €, capital restant dû d’environ 27 000 € après 10 ans

Le plan serait d’affecter tous les remboursements anticipés, par exemple grâce aux revenus locatifs, dans un premier temps au prêt KfW afin de l’avoir remboursé ou presque après 10 ans. Les 249 € mensuels seraient alors utilisés après 10 ans pour augmenter le taux d’amortissement du prêt pour l’appartement annexe et ainsi être à jour après 20 ans aussi pour ce prêt.

Qu’en pensez-vous ? Selon vous, est-il fiscalement pertinent de séparer les deux prêts et de rembourser l’emprunt pour l’appartement annexe au début avec seulement 1 % ? Si l’on réunissait les deux prêts, on économiserait environ 6000 € en 20 ans, mais la déclaration auprès du fisc serait bien plus compliquée et je pense que l’économie d’impôt serait plus importante sur la durée. Avez-vous d’autres remarques ? Ai-je oublié quelque chose ?

Bonjour, donc je réfléchirais à prendre un prêt énergétique Kfw de 100 000 € (possible car deux unités d'habitation !), puis à suspendre le remboursement de ce prêt pendant cinq ans et à utiliser les remboursements pour les autres prêts. Le premier prêt pourrait alors s'élever à 60 000 €. Une fixation à 10 ans suffit ici avec des taux beaucoup plus avantageux. Pour le second, je le fixerais aussi pour 10 ans et choisirais un remboursement de 1 à 2 %. Les remboursements exceptionnels seraient alors affectés au prêt Kfw. Fais les calculs, tu t'en sortiras mieux. Cordialement, Micha