Financement de la nouvelle construction - Que pouvons-nous nous permettre ?

Bonjour !

Je n'aurais jamais pensé poser ce genre de questions - ni m'intéresser au sujet de la construction de maison. Mais voilà, c’est le cas maintenant, et je suis plus qu’un peu dépassé par la question du financement.

Ce sont surtout les questions suivantes qui me préoccupent :
1. Quel est un montant de mensualité réaliste pour nous ?
2. Est-ce que je passe quelque chose sous silence ?
3. Combien de temps financer ?
4. Combien pouvons-nous vraiment nous permettre ?

Je navigue entre un optimisme euphorique « tout devrait aller » et un inquiétude anxieuse « beaucoup trop risqué ». C’est pourquoi votre avis m’intéresserait beaucoup !

Données de base :
- deux adultes (45, 42), pas d’enfants (et aucun prévu)
- CDI tous les deux, à temps plein
- salaire net de base 4100 & 2700 => 6800
- 12,5 à 13,5 mois de salaire (0,5 sous forme de prime de Noël garantie, plus une prime variable supplémentaire - nous comptons cependant de manière conservatrice avec 12,9 mois. 0,4 était la plus basse prime variable des 10 dernières années).
- remboursement d’impôts d’au moins 4000 € par an.
=> avec primes et remboursement d’impôts, environ 7600 € net par mois en tout
- loyer hors charges 660 €*
- charges 500 €
- mobilité (entretien, dépréciation, taxe, assurance inclus) : 800 €
- épargne retraite 900 € (principalement déductible fiscalement)
- télécommunications 120 €*
- redevance audiovisuelle 38 €*
- assurances : 270 €
- électricité 100 €
- dépenses courantes : environ 500 €
- autres dépenses** : environ 1000 €

Zone rurale en Rhénanie-du-Nord-Westphalie, actuellement dans la plus grande ville des environs.

* = actuellement, deux appartements sont occupés, donc plusieurs coûts sont doublés ou plus élevés que dans un foyer unique. En résumé, si nous emménagions dans un appartement suffisamment grand ensemble, dans la région le loyer hors charges serait plutôt d’environ 1500 €. C’est une des raisons pour lesquelles nous envisageons maintenant une maison.

** = moyenne 2023. C’était un peu effrayant de voir ce à quoi cela s’additionne. Vacances, gestion du compte, salle de sport, formations, associations professionnelles, culture, sorties au restaurant, ainsi que certains frais de santé comme les lunettes (qui ont vraiment coûté cher...). Une partie était ou est fiscalement déductible. Ici, il y a certainement une possibilité d’économies. Ou certains postes ne devraient pas se répéter aussi vite.

Cela se traduit par un taux d’épargne/solde total de :
- sans primes & remboursement d’impôts : 1862 €
- avec primes & remboursement d’impôts : 2662 €

(Nous étions globalement toujours au-dessus, j’ai été très conservateur ici en tenant compte de la dépréciation de la voiture et de l’année 2023 très coûteuse. Je ne veux juste pas que nous nous mettions en difficulté !)

Loyer supplémentaire hors charges, division par deux de la redevance audiovisuelle et des télécommunications (sans/avec primes & remboursement d’impôts) : 2590 / 3390 €

Capital propre : 320 000 €
Réserve supplémentaire : 35 000 € (ne doit pas être utilisée, mais rester disponible pour toutes sortes d’urgences.)

Promesse orale du terrain déjà là.
Terrain constructible, 630 m². Pas en pente. Déjà viabilisé. Pas de charges ou servitudes.
Coût : 52 000 € (avec les charges, environ 60 000).
Beaucoup plus proche du lieu de travail, mais très rural. (Cela nous convient, d’où aussi le faible prix au m². En ville, les pires terrains en pente ou zones marécageuses coûtent plus du double. Des parcelles comparables rapidement cinq fois plus.)

Notre maison souhaitée :
Environ 140-150 m², maison individuelle ou bungalow. Pas de cave.
Nous voulons encore demander des offres, auprès de différents fournisseurs de maisons préfabriquées ou en maçonnerie.
On nous a donné lors d’enquêtes non contraignantes (visites de maisons témoins) des prix approximatifs clés en main d’environ 350 000 € à 450 000 €. Je ne peux pas juger dans quelle mesure cela est réaliste. Je crains que les prix soient sous-estimés. En particulier, tout ce qui est en dessous de 400 000 € me semble très peu.
(Mon conjoint préfère une maison individuelle préfabriquée avec briques, le distributeur a donné un prix clé en main de 430 000 € pour 160 m².)

Si je calcule à la hausse (frais annexes de construction, prix embellis et autres éventuels coûts ?) et que je pars sur 500 000, nous aurions au total 560 000 à supporter. Moins le capital propre, donc 240 000 €.

Question 5 : L’hypothèse de 500 000 pour une maison clé en main de 150 m² est-elle réaliste ? Ou sous-évaluée ?

Question 6 : Quelle que soit la réalité, nous voulons rembourser la maison le plus rapidement possible. Devons-nous viser 10 ans (ce qui nous semblerait plus confortable) ? 15 ans ?

Question 7, autre réflexion : Pour une durée de construction estimée à 12 mois, il y aurait aussi environ 30 000 € de salaire entré. Ces travaux pourraient-ils couvrir certains travaux qui ne sont typiquement pas inclus dans la clé en main ?

De là découle la question la plus importante 8 :
Avec quelle mensualité pourrions-nous compter environ ?

Et retour à la question 4, ces mensualités sont-elles soutenables pour nous avec les conditions cadre énumérées plus haut ?

Bien sûr, personne n’a de boule de cristal.

Nous serions extrêmement reconnaissants d’avoir des retours d’expérience – car nous n’y connaissons vraiment rien. Et lors des discussions, j’ai l’impression que l’on cherche surtout à nous vendre quelque chose – que cela soit cohérent et sensé ou pas.

PS : Ce sont des chiffres qui me donnent vraiment le vertige.
Et en même temps, j’entends régulièrement de mon conjoint « tu mets presque 2000 € de côté chaque mois rien qu’avec ton salaire ? Et mon salaire est aussi là ! »

PPS : Nous avons aussi regardé ces deux dernières années les biens immobiliers anciens dans les environs. Soit c’était un énorme besoin de rénovation, soit des prix supérieurs à 500 000 €. Ce n’est malheureusement pas le marché immobilier le plus détendu par ici.

Cordialement
Papierturm

PS : Ce sont des chiffres, ça me donne vraiment le vertige.

Capital propre : 320 000€

De ton capital propre, presque tous les têtes ici sur le forum sont pris de vertige en lisant.
Désolé, mais où vis-tu ? La plupart ont tout juste économisé 1/10 et veulent construire avec le même salaire incluant 2 enfants… et ils le font aussi !

Mais je ne veux pas minimiser tes peurs et questions, mais un peu de sens réaliste tu devrais l’avoir à plus de 40 ans.

=> avec bonus et remboursement d’impôts environ 7 600€ net par mois

=> 6 800

Non, calcule avec 6 800€ s’il te plaît ! C’est ainsi qu’une banque fera aussi.

L’accord verbal pour le terrain est déjà en place.
Terrain à bâtir, 630m². Pas de pente. Déjà viabilisé. Pas de charges ni de servitudes.
Coût : 52 000€ (avec frais annexes cela devrait être environ 60 000).

Bonne affaire. Acheter avec le capital propre, que tu veuilles construire ou non.

Si je monte maintenant les estimations (frais annexes, prix adoucis et autres éventualités ?) et que je pars sur 500 000, il faudrait supporter au total 560 000.

3 000€/m² surface habitable, environ 30-50 000€ frais annexes de construction, plus garage plus aménagements extérieurs. => 550 000-600 000…
À deux, on s’en sort bien aussi avec 130 m². Si on se contente d’un rez-de-chaussée de 100 m² plus un toit à deux pans plus plat (aménagé) pour un espace de rangement et une salle de hobby, ce sera encore moins cher, bien que la surface habitable ne soit pas moindre.

Question 7, autre réflexion : Avec une durée de construction estimée à 12 mois, il y aurait aussi environ 30 000€ de salaire de nouveau. Cela pourrait-il permettre de financer certains travaux qui ne sont typiquement pas inclus dans une construction "clés en main" ?

On paie avec cela ce qui n’était pas prévu dans le budget, ou par exemple les aménagements extérieurs. Que l’argent reste en masse est extrêmement rare. Par exemple la cuisine doit aussi être payée. Éventuellement les lampes et meubles.

Avec quelles mensualités pourrions-nous compter à peu près ?

Lance-toi sur Google et un calculateur de financement immobilier courant.

En bref, si nous emménagions ensemble dans un appartement suffisamment grand,

Vous n’avez jamais vécu ensemble ? Alors je reporterais le sujet de la construction de maison et j’essaierais la cohabitation d’abord. Le terrain peut quand même être acheté.

Il n'y a rien à ajouter aux déclarations de .

Merci pour la réponse !

Presque toutes les têtes ici sur le forum sont prises de vertige en lisant ton apport personnel.
Désolé, mais où vis-tu ? La plupart n’ont économisé qu’un dixième et veulent construire avec le même salaire incluant 2 enfants… et ils le font aussi !

Je reconnais tout de suite que je suis très prudent financièrement. Et que je suis arrivé dans ces sphères assez tardivement. En 2016, l’apport personnel aurait encore été nul et le net à moitié.

Malheureusement, j’ai dû voir beaucoup de bêtises dans mon entourage. Beaucoup avaient tiré tellement juste leur épingle du jeu qu’ils s’étaient surestimés avec la construction de leur maison et au final ne pouvaient pas garder la maison.

Quand je saisis les chiffres que je suppose (parce que mes connaissances sont très limitées) quelque part, je tombe rapidement sur des chiffres entre 1900 € et 2700 € par mois.
Je ne sais rien des coûts annexes à la maison et autres.

Évidemment, j’ai écrit - parfois je suis totalement euphorique et je pense "avec ces signes précurseurs, ça ne peut que marcher !"
Et puis je me souviens des bêtises que j’ai pu constater.

Non, compte plutôt avec 6800 € ! C’est aussi comme ça qu’une banque fera.

Bon à savoir, merci !

Bonne affaire. Acheter avec l’apport personnel, que tu veuilles construire ou pas.

Nous en avons l’intention.

(La bonne affaire est toujours relative. D’un côté il y a un champ, de l’autre une autre rangée de maisons et derrière une forêt. Dans les villages ici, ce sont des prix assez normaux. Ce n’est qu’en allant vers les villes que les prix au mètre carré montent en flèche.)

3000 €/m² de surface habitable, environ 30 à 50 000 € de frais annexes à la construction, plus garage plus aménagements extérieurs. => 550 000-600 000…

Très bon à savoir, merci !

À deux, 130 m² suffisent aussi bien. Si on se contente d’un rez-de-chaussée de 100 m² avec un toit en pente plus plat (aménagé) pour du rangement et une salle de loisirs, ce sera encore moins cher, même si la surface habitable n’est pas moindre.

Nous y travaillons. Nous avons tous les deux, pour des raisons professionnelles, chacun un bureau. Cela fait monter la surface nécessaire.
Ce à quoi nous avons d’abord pensé, c’est à l’arbitrage entre sous-sol et pièce supplémentaire, où la pièce supplémentaire nous est apparue moins chère.

Merci pour le conseil concernant le toit en pente !

(Qu’il soit réalisable ou non, je dois le clarifier. Le plan d’urbanisme impose entre autres la forme du toit ; mais l’employé du service d’urbanisme a dit "le plan est si ancien qu’aujourd’hui on autorise aussi des dérogations.")

Vous n’avez jamais vécu ensemble ? Alors je reporterais la construction de la maison et essaierais d’abord la vie commune. Le terrain peut quand même être acheté.

Nous vivons ensemble depuis des années 5 jours par semaine. Les deux jours restants sont motivés par le travail. Nous ne nous faisons donc pas de soucis. (Avant d’entrer chez mon employeur actuel, je n’avais pas non plus d’appartement ni de bureau. Mais je ne gagnais alors que la moitié. Le petit appartement supplémentaire était alors la solution qui nous semblait la meilleure.)

Je reconnais immédiatement que je suis très prudent financièrement. Et que je suis arrivé dans ces sphères assez tard. En 2016, il y aurait eu encore 0 de fonds propres et un revenu net à moitié moindre.

Mais c’est justement à ce moment-là que tu devrais savoir que c’est beaucoup d’argent. Car avec 0 € d’économies et un salaire moitié moindre, on peut aussi vivre, comme tu l’as constaté. Maintenant tu gagnes le surplus que tu as actuellement.

Une bonne affaire est toujours relative. D’un côté il y a un champ, de l’autre une autre rangée de maisons et derrière une forêt.

Qu’attends-tu donc ? Neuschwanstein en face ? Un lac au lieu de la forêt ?
(Ma copine est aussi très théâtrale. Genre en mode compassion. Parfois c’est carrément insupportable)

Forêt. Dans les villages ici, ce sont des prix assez normaux.

Il semble au moins que tu aies le choix. D’autres doivent rester à proximité de la ville pour leur travail et doivent donc dépenser 6 à 10 fois plus pour un terrain moitié moins grand. …

On est en train de pousser là-dessus. Nous avons tous les deux besoin d’un bureau pour des raisons professionnelles. Ça fait augmenter la surface nécessaire.

20 m² ! Ils peuvent être sous le toit du rez-de-chaussée de 100 m². Ça ne fait rien monter quoi que ce soit.

Le plan d’urbanisme impose entre autres la forme du toit ;

Un toit à deux pans n’est pas une rareté !

Je propose que tu prennes une douche froide et que tu reviennes sans cette plainte de rabat-joie.
Si tu la gardes, alors tu ne devrais de toute façon pas construire :cool:

Bien sûr, vous pouvez vous le permettre. La question est de savoir si vous voulez vous le permettre.