Besoins de financement/opportunités

  • Erstellt am 27.07.2015 18:08:45

HB-NH2015

27.07.2015 18:08:45
  • #1
Bonjour à tous,

Désolé pour ce long texte mais après avoir encadré la situation pour nous-mêmes par écrit pendant plusieurs jours, je peux aussi fournir toutes les infos.

Nous n’avons pas de projet précis pour une maison ou un terrain (à part qu’un terrain de terrain de jeux à côté de la maison des parents pourrait éventuellement être mis en vente bientôt) mais nous comptons sur 300k € - 350k €.

Je nous connais. Au comptoir de la charcuterie, on aime bien demander « Vous en voulez encore un peu plus ? »

Trois grandes questions nous préoccupent :

    [*]Combien de maison pouvons-nous vraiment nous permettre (montant, mensualités) ?
    [*]Ai-je bien pris en compte tous les coûts/recettes de manière réaliste ?
    [*]Combien avons-nous en capital propre ?
    [*]Quel est l’impact de la situation particulière du crédit de ma femme sur les projets ?


Revenus = 3.734 €

LUI, 32 ans = 2.950€

    [*]Déclaration fiscale. III
    [*]Grande entreprise IT, chef d’équipe
    [*]incl. 13e mois
    [*]excl. 200€ mensuels d’astreinte, qui pourraient disparaître
    [*]Sûr ? Aucune idée avec toutes les démarches offshore dans l’IT

ELLE, 33 ans = 0€ / Théorie = 600€

    [*]femme au foyer depuis 2 ans
    [*]assistante de bureau, 10 ans d’expérience
    [*]avant 1200 € net, 40h/semaine, déclaration fiscale. V
    [*]recherche travail à temps partiel depuis nov. 2015

Enfant1 - 2 ans = 184€

    [*]allocations familiales 184€

Garde 154 € à partir de nov. 2015 inclus dans les dépenses

Enfant2
La situation logement actuelle ne le permet pas mais une construction amènerait probablement à avoir un deuxième enfant.

Dépenses = 2.288 € + ?? €

Dépenses "standards" = 1.963 €

    [*]500 € coût de la vie (nourriture, hygiène, vêtements, sorties, etc.)
    [*]500 € loyer hors charges, 110m², 4 pièces
    [*]220 € charges
    [*]60 € électricité
    [*]40 € téléphone, internet, portables


    [*]180 € essence
    [*]105 € assurances
    [*]21 € impôts
    [*]60 € provisions pour entretien


    [*]106 € assurances (accidents, juridique, ménage, maladie à l’étranger, dents/lunettes ELLE)


    [*]82 € retraite LUI (dynamique 5% à suspendre tous les 2 ans à partir de 2020)
    [*]114 € 2x assurance vie capital ELLE


    [*]56 € contribution audiovisuelle, ADAC, expert-comptable...


    [*]154 € garde enfant1 école sorties

Autres provisions pour risques = 325 €

    [*]325 € épargne souple ER (Cosmos)

Solde 7.240 €

Considéré comme "remplacement" d’assurance vie et d’assurance invalidité professionnelles, car celles-ci sont très chères et l’argent est perdu si le cas ne se réalise pas.

L’idée était de mettre de côté soi-même et surtout grâce à des versements élevés d’atteindre rapidement une réserve acceptable pour les imprévus.

L’objectif n’était pas de maintenir le niveau de vie mais seulement d’amortir un peu les finances pour un certain temps.

Si aucun cas ne se produit, l’argent peut servir de retraite.

Dans un premier temps, j’aimerais continuer à le verser pour constituer un tampon financier pour la famille.
Ou bien une assurance décès/invalidité au montant du crédit ?

Dépenses exceptionnelles = ?? €

Et maintenant cela devient difficile.
À cause de la différence entre revenus et dépenses standards actuelle de 1.500 €, nous avons un grand hobby : les vacances

Un voyage lointain de 3 semaines par an 6.000 € - 8.000 €

    [*]500 - 666 € voyage lointain par mois

1-2 petits voyages (villes, plage en Allemagne) 1.500 €

    [*]125 € petits voyages par mois

Peut-être cela va-t-il changer bientôt.
À 2 ans, notre enfant a encore suivi les voyages lointains.
Peut-être prochainement plutôt des vacances reposantes avec plage et jeux.

Aussi, les grosses dépenses de consommation (électronique, meubles, etc.) ne sont pas incluses dans les dépenses standards.

De même, il faudrait à long terme prévoir des provisions pour l’achat de nouveaux véhicules .

Nous ne le faisons pas actuellement car il y a suffisamment de capital sur les comptes à terme et d’épargne.
Mais cela serait pris en compte comme capital propre pour la construction de la maison.

    [*]TT année 2007, 85.000 km
    [*]Touran année 2013, 20.000 km

Il faudrait déjà mettre de côté environ 100 € par véhicule par mois pour pouvoir dépenser tous les 10 ans 12k € pour une petite ou moyenne voiture d’occasion.

On se sentait même obligé de mettre plus, mais les vacances et provisions pour nouveaux véhicules mangent à peu près tout des 1.500 € disponibles actuellement.

    [*]500 - 666 € voyage lointain
    [*]125 € petits voyages
    [*]50 - 100 € postes fixes et consommation
    [*]200 € provisions voiture

Ainsi, sur les 1.500 € il resterait seulement 350 - 570 € qui, ajoutés aux 500 € de loyer hors charges, pourraient être affectés à la mensualité du crédit.

Ce qui ferait donc 850 - 1.070 € possible de mensualité de prêt.

Peut-être que je calcule beaucoup trop pessimiste / je me mets des bâtons dans les roues ?

Capital propre = 24.264 €

    [*]5.610 € - solde BHW LUI (gelé)
    [*]3.744 € - solde BHW ELLE (38€ mensuel incl. part patronale)
    [*]5.010 € compte épargne Cosmos résiliable mensuellement (pas la provision risques mentionnée plus haut)
    [*]9.900 € compte à vue rémunéré

Non compté dans le capital propre

    [*]livret / dépôt fixe enfant1 (déjà 7.000€ issus des cadeaux de naissance, donc pas de nouvelles économies prévues pour enfant1)
    [*]rachat de contrats retraite/assurance vie non prévu (LUI : 7.700€, ELLE : 10.000€)


Questions sur nos contrats BHW
Franchement - nous avons conclu ces contrats adolescents sur conseil des parents.
Nous ne savons pas vraiment ce que ces contrats signifient pour notre capital propre.

D’une part il y a le solde.
Mais sur myBHW, nous voyons aussi la somme du prêt, le solde, le montant souhaité de remboursement, les dates d’allocation et la valorisation.

ELLE

    [*]somme prêt 20k €
    [*]taux créditeur ~2%
    [*]tarif DM5
    [*]solde 248.565 €
    [*]valorisation 38,18
    [*]attribué le 02.06.2014
    [*]remb. souhaité 120 €

LUI

    [*]somme prêt 12.782 €
    [*]taux créditeur ~2%
    [*]tarif DX5
    [*]solde 102.972 €
    [*]valorisation 114,08
    [*]attribué le 01.11.2010
    [*]remb. souhaité 255,65 €

Qu’est-ce que cela signifie maintenant pour le capital propre ?

Qu’est-ce que le solde ? Est-ce le montant du crédit avec lequel nous pouvons nantir le solde ?
Ce qui voudrait dire que nous aurions déjà environ 350k€ de montant de crédit et que nous n’avons pas besoin d’aller chercher un prêt ailleurs ?

À quelles conditions aurions-nous les 350k€ ?

Ce qui me tarabuste aussi c’est la très faible relation entre remboursement et solde du contrat d’ELLE. On paie pendant 100 ans.
Avons-nous conclu des contrats absurdes ?
Ou cela peut-il être modifié par la suite selon nos souhaits ?

Situation particulière ELLE --> 50% part maison parentale financée & appartement loué

ELLE a reçu il y a quelques années une part de 50 %...

    [*]...de la maison familiale rénovée par financement (maison 2 familles, cave, grenier, grand terrain, en zone rurale)
    [*]...d’un appartement 3 pièces, petite ville, acquis par les parents mais encore en cours de financement

À 1) Maison parentale 18k€ prêt Sparda pour extension (50% de cela appartient à sa part)

Les parents remboursent les prêts. À l’entrée à la retraite dans 2-3 ans, des assurances vie sont dues avec lesquelles les crédits doivent être remboursés.

La maison est actuellement occupée par

    [*]parents 1er étage
    [*]sœur 2/3 étage
    [*]grand-père 1/3 étage

À 2) Appartement en location 28k€ prêt Sparda (~33% de cela "appartient" à sa part, mais officiellement c’est 50/50 séparé) PLUS 23k€ prêt BHW (50% appartient à sa part)

Les revenus locatifs couvrent actuellement à peu près les frais administratifs, intérêts et amortissement.

Parfois il faut payer de petites charges hors plan de gestion.
Les charges plus importantes ont été couvertes jusqu’à présent par les parents.

Dans le financement Sparda de cet appartement, un montant pour rénovation de salle de bains par la sœur dans la maison parentale est mélangé (environ 1/3 du financement Sparda)

Est-ce un problème ?

En somme, sur ces 2 affaires, il s’agit d’environ 69k€ de prêts dont environ 30k€ "courent" au nom de ma femme.
En cas extrême, la banque verra surement ça autrement, si tous les autres payeurs ne remboursent pas, nous serions entièrement responsables.

Nous n’avons actuellement aucune idée si et comment ces prêts et la fraction déjà remboursée du patrimoine influencent nos propres projets.

    [*]mauvais taux dû à un mauvais score de crédit
    [*]ou meilleur taux pour un bien partiellement remboursé (la maison parentale est presque remboursée)
    [*]somme crédit plus faible car crédits en cours

Questions

Quelques questions ont déjà été posées dans les chapitres précédents.

    [*]Les revenus sont-ils trop pessimistes / optimistes ?
    [*]Pareil pour les dépenses ?
    [*]Comment intégrer vacances/voiture ?


    [*]Combien de mensualités de remboursement restent réellement disponibles ?
    [*]Combien économiser encore en capital propre ?
    [*]Quelle somme de prêt immobilier pouvons-nous nous permettre ?


    [*]Quel est l’impact de la situation de prêt liée au patrimoine offert à ELLE ?
    [*]Compréhension de nos contrats BHW / montant ?

Il existe théoriquement la possibilité générationnelle de prendre la maison des parents si le grand-père (>80 ans) n’est plus là.

Cependant cela deviendra serré pour les parents - ils devraient alors emménager dans son appartement 3 pièces au 1er étage et libérer le rez-de-chaussée pour nous.
Et même alors, il faudrait probablement aménager les combles avec 2 bureaux pour que mon beau-père et moi ayons chacun un bureau.

Il n’est pas non plus connu si la sœur devra un jour agrandir son logement et pourrait alors bien utiliser les pièces actuellement occupées par le grand-père.

Dans ce sens, ce serait probablement plus confortable pour tout le monde que nous construisions un logement à nous seuls.

C’est juste un peu insatisfaisant que ELLE possède théoriquement une moitié de maison, mais ne puisse pas l’utiliser et doive de son côté payer loyer ou construction.

Mais c’est un problème familial.

Que suis-je venu chercher sur ce forum ? Peut-être pas même des réponses ciblées à mes questions, mais juste écrire librement ce qui me tourmente dans ma réflexion construction oui/non.

Peut-être suis-je trop craintif - quand je vois qui construit autour de moi à mon âge.
 

smodon

27.07.2015 19:27:36
  • #2
bref et concis : les plans d'épargne logement, si tu veux les utiliser pour construire, c'est de la camelote. probablement un taux d'intérêt du prêt de 5-6 %, selon la date de conclusion, voire plus. regarde dans les documents. le point positif c'est les 2 % d'intérêts créditeurs, donc correct pour épargner, on n'a pas actuellement de taux garantis de cette "hauteur".

sinon, survol rapide : ça ne colle pas. pour un crédit immobilier, avec votre situation de revenus, vous vivez au-dessus de vos moyens pour que l'on puisse recommander un crédit de ce montant.
 

Steffen80

27.07.2015 19:41:35
  • #3
également bref et concis : trop peu de revenus + trop peu de fonds propres (en réalité aucun) + dépenses trop élevées != propriété. Avec un budget de 350 000 EUR, le terrain ne devrait en outre coûter que 3,50 EUR.
 

Steffen80

27.07.2015 19:47:56
  • #4
Addendum : Je rachète volontiers les contrats BHW [Verträge] à vous.
 

backbone23

27.07.2015 20:02:49
  • #5
Et je ne songerais même pas à vouloir construire avec un loyer charges comprises de 760 € pour quatre pièces et 110 m².
 

Payday

27.07.2015 20:09:37
  • #6
votre combinaison est vraiment confuse et trop excessive pour un forum. vous devriez en fait faire quelques choses :

- rassembler votre apport personnel, quelqu’un qui gagne 3000 net doit pouvoir y parvenir (peu importe ce qu’il fait) // ce n’est qu’à partir de votre apport personnel total que vous pouvez estimer de combien d’argent vous avez réellement besoin. L’apport personnel est tout ce que la banque peut utiliser pour réduire les coûts immobiliers, c’est-à-dire ce qui vous appartient. pour un contrat d’épargne-logement, seule la somme épargnée compte.
- pourquoi ne gagne-t-elle rien alors que l’enfant génère des frais de garde ? si vous voulez une maison, elle doit aussi contribuer. ton salaire seul est bien trop juste et risqué. que se passe-t-il si tu tombes en incapacité ? ! en tant qu’employé de bureau, on est totalement éliminé après seulement quelques années et on ne retrouve jamais rien...
- vous avez pourtant de bonnes assurances. elle ne travaille pas, mais a 2 assurances vie et tu paies sa part employeur pour les contrats d’épargne-logement ?
- vous devez clairement structurer vos dépenses exceptionnelles et noter ce qui coûte réellement quoi. une voiture doit toujours être mise de côté et pas financée seulement pendant 2 ans après 9 ans. que se passe-t-il si on devient chômeur après 9 ans mais qu’on a besoin d’une nouvelle voiture ? ! de plus, il faut aussi prendre en compte immédiatement les coûts d’entretien du véhicule. dans ton cas, avec l’assurance, l’essence etc., cela fait des coûts fixes de 500€/mois pour la voiture. tout le reste est du rêve éveillé.

vous verrez si vous avez saisi les coûts de manière réaliste quand vous aurez noté toutes les dépenses pendant un semestre ou lorsque chaque mois vous aurez un joli surplus sur le compte (et aurez ainsi accumulé un apport personnel conséquent).

réduire votre niveau de vie ? comment faire cela avec 500€ pour 3 personnes ? ! avec ma partenaire, j’ai déjà plus...

mon conseil : économiser, économiser, économiser et attendre la maison parentale, que vous possédez déjà à moitié selon le bureau du cadastre. quand le moment sera venu dans quelques années, emménager et avec l’argent épargné embellir la maison ou racheter l’autre moitié de la maison (qui que soit le deuxième héritier). dépenser aujourd’hui 350 000€ serait insensé.


nous habitons une maison en rangée fraîchement rénovée en profondeur avec 4 pièces et une merveilleuse terrasse pour 530 € hors charges + 250 € de charges (chauffage, électricité, charges, internet, redevance audiovisuelle, bref tout ce qui constitue les coûts fixes liés au logement) et construisons quand même. mais quasiment aucun salarié ici ne gagne 3000 € net...
 

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