Financement de la protection des monuments sur bail emphytéotique

Bonjour à tous,

après avoir déjà reçu de nombreux retours précieux suite à ma première demande, je souhaite de nouveau solliciter les conseils de ce forum.

Nous avons mis de côté notre souhait de construire à neuf en raison d’un faible apport personnel et de prix fonciers très élevés dans la région que nous désirons (350€/m²). Notre plan était d’épargner sérieusement pendant les 3 à 5 prochaines années afin de reprendre le sujet ensuite.

Cependant, nous avons récemment eu connaissance à court terme d’un bien immobilier qui nous correspond très bien.

Il s’agit d’une maison classée monument historique datant du XVIe siècle, transformée en 1980 en trois appartements. Le terrain est en bail emphytéotique et appartient à la commune. Le contrat de bail emphytéotique court encore sur 87 ans.

L’appartement (type maison en rangée) mesure 170 m² et devrait coûter 375 000 euros. Le bail emphytéotique s’élève à 50 €/mois. Je me suis déjà suffisamment renseignée sur les avantages et inconvénients du bail emphytéotique.

Nous avons déjà visité l’appartement à trois reprises. Une fois avec un architecte ami (spécialisé en monuments historiques), qui nous a confirmé la valeur du bien et son bon état.

À l’heure actuelle, seules les sols et la salle de bains devraient être refaits (mais uniquement parce que leur aspect ne nous plaît pas). Les frais annexes (~25 000 euros, sans agent immobilier) et la rénovation (25 000 euros) peuvent être financés par nos fonds propres. 370 000 euros devront être financés. Le revenu net est actuellement de 6300€/mois sans paiements exceptionnels. Il est certain que le salaire des deux augmentera encore. Nous avons déjà un enfant.

Nous avons demandé les relevés des charges des 5 dernières années ainsi que le certificat énergétique du bâtiment. Tout est en ordre. Après déduction de nos dépenses, nous pouvons facilement payer une mensualité de crédit de 1700 € sans aucune restriction.

Le bien est très particulier, nous en sommes conscients. Mais c’est exactement ce qui nous plaît tant dans cet appartement. Grande galerie, ouvert et spacieux avec des mezzanines, magnifiques poutres en bois, énorme jardin, suffisamment de pièces. Une véritable alternative à une maison pour nous.

La semaine dernière, nous sommes allés à la Sparkasse, qui vient de nous refuser le financement. Non pas à cause de notre solvabilité ou de l’apport personnel, mais parce qu’ils connaissent le bien et ne veulent pas financer ce type de bien. En posant des questions, j’ai seulement pu comprendre que cela venait du bail emphytéotique.

Après ce refus de la Sparkasse, je suis assez déstabilisée. Est-ce que les banques ne financent généralement pas ce genre de biens ? Outre nous, six autres intéressés ont déjà manifesté leur intention d’achat au vendeur et sont en train d’étudier le financement. Tout cela me rend très nerveuse.

Nous avons un rendez-vous demain avec un courtier. Nous avons tous les dossiers complets et sommes même les premiers à avoir posé des questions aussi précises.

Y a-t-il ici quelqu’un ayant de l’expérience avec ce type de situation combinant bail emphytéotique et monument historique ? Savez-vous si c’est dépendant de la banque que ce type de financement soit accordé ? La procédure d’examen est-elle éventuellement plus longue dans ces conditions qu’à l’accoutumée ? Le temps est sûrement un facteur décisif compte tenu des nombreux intéressés.

En général, je serais reconnaissante pour tous les conseils que vous pourriez me donner, qu’ils soient positifs ou négatifs.
Merci d’avance et cordialement,
Anna

Normalement, ce n’est pas un problème pour les banques, surtout quand on voit [Euer Einkommen].

Peut-être que la Sparkasse connaît trop bien [das Objekt] et ne l’« aime » tout simplement pas (mauvaises expériences) ou l’évaluation interne ne permet pas le financement que vous souhaitez (plus de 100 %) - stratégie de risque de la Sparkasse.

Merci beaucoup pour ton retour. Cela me rassure un peu que ce ne soit pas un problème pour les banques en général.

Ce n’est pas un financement >100% si nous payons tous les frais annexes nous-mêmes. Alors c’est carrément 100%.
La conseillère de la banque m’a assuré que ce n’est pas parce que c’est un financement complet – elle m’a même proposé que si nous trouvions un autre bien, nous pourrions volontiers revenir vers elle. Je suppose aussi que la banque connaît le bien. Ce qui me rend néanmoins un peu méfiant, c’est de me demander s’il n’y aurait pas quelque chose de louche dans cette affaire.

Brève info sur l’hypothèque à 100 % : cela se réfère toujours à la valeur d’hypothèque déterminée par la banque. Pour les objets simples/ordinaires, en général environ le prix d’achat/coûts moins 10 %. Pour des objets plus particuliers (par exemple, le monument conçu par des architectes à l’AdW, objets de collection), des décotes pouvant aller jusqu’à 50 % peuvent aussi survenir. Donc, villa de luxe avec un coût de production d’un million en pleine campagne = valeur d’hypothèque 0,5 million (c’est alors la valeur que la banque attend dans le cadre de la saisie immobilière et que un acheteur « normal » est toujours prêt à dépenser).

Appliqué à votre bien immobilier, cela signifie que vous souhaitez financer plus que la valeur d’hypothèque – ce qui n’est pas forcément un problème en soi.

J'ai entendu dire que les banques financent peu volontiers des biens immobiliers sur lesquels elles ont déjà perdu de l'argent. Peut-être que l'appartement ou la maison complète fait partie de ce genre d'objets. C'est peut-être aussi pour cette raison que la ville est de nouveau propriétaire de ces terrains.