Financement d'une maison individuelle indépendante (construction neuve)

Bonjour,

nous prévoyons la construction d’une maison individuelle dans un emplacement de bon à très bon qualité en BY.

Voici les données clés :

Coûts du terrain, frais annexes inclus : 240 000,- (déjà payés)
Coûts de construction : 630 000,- EUR
Autres fonds propres : 30 000,- EUR

Besoin de financement : 600 000,- EUR

L’offre suivante avec 3 modules nous a été présentée par la banque principale.

Module 1 :
Épargne-logement avec préfinancement (LBS-W4 X30)
Montant du prêt : 300 000,- EUR
Durée jusqu’au remboursement complet : 24 ans + 11 mois

Échéance d’épargne : 1 014 EUR (10 ans + 7 mois)
Intérêt sur le montant financé : 322,50 EUR (taux débiteur 1,29 % / 10 ans + 7 mois)
Échéance de remboursement après attribution : 1 200 EUR (taux débiteur 2,25 % / 14 ans + 4 mois)
Coûts totaux : 75 683,09 EUR
Taux annuel effectif global : 1,98 %

Module 2 :
Prêt amortissable (banque principale)
Montant du prêt : 200 000,- EUR
Taux débiteur : 1,5 % (fixé 10 ans)
Échéance de remboursement : 583,34 EUR

Module 3 :
Prêt amortissable (assurance)
Montant du prêt : 100 000,- EUR
Taux débiteur : 1,9 % (fixé 20 ans)
Échéance de remboursement : 325,- EUR

Que pensez-vous en particulier du module 1 (épargne-logement) ? Il me plaît personnellement au premier regard, car on bénéficie d’un taux d’intérêt de 1,98 % pour une fixation du taux sur 25 ans. En calculant, j’arrive même à un taux d’environ 1,88 % si je répartis les coûts totaux de 75 000 EUR sur la somme empruntée de 300 000 EUR sur 25 ans.
Je supprimerais éventuellement le module 2 (10 ans) et le transférerais dans le module 3 (20 ans). Cela me semble plus judicieux en cette période actuelle de taux bas et augmente également la sécurité de planification.

Les conditions proposées sont-elles acceptables ? En général, les taux ont un peu baissé ces dernières semaines.

J’attends votre retour avec impatience !

Je ne suis absolument pas fan de ces produits d’épargne logement. Coûts cachés, taux d’intérêt effectifs à peine vérifiables et gestion peu flexible. Presque personne qui souscrit à ce produit ne comprend l’instrument dans les moindres détails. Pourtant, à première vue (sans recalcul), cela semble tout à fait raisonnable et paraît être une vraie option pour toi.

Pour le reste : trop de modules avec des durées différentes. Un montant élevé avec une courte durée et un montant plus petit avec une longue durée n’a pas vraiment de sens. Que dirais-tu de les regrouper avec une fixation du taux à 15 ans ? 20 ans est souvent nettement moins avantageux.

Et une touche personnelle : pour un taux de fonds propres de 71 %, je ne trouve pas le taux de crédit exceptionnel. Pas vraiment mauvais, mais pas non plus extraordinaire.

Je trouve aussi trop de blocs avec des durées différentes. Prisonnier pendant des années à la banque / groupe car des problèmes de rang apparaîtront lors des financements de relais pour la cession de l'hypothèque. Laissez-vous proposer par un intermédiaire un prêt tout à fait classique avec une période fixe de 15 à 20 ans.

Merci beaucoup pour les premiers retours !

Nous avons maintenant retiré le module des 20 ans et redistribué la somme comme suit :

450 kEUR sur le contrat d'épargne logement
150 kEUR pour un prêt amortissable sur 10 ans

Justification : Je trouve le contrat d'épargne logement très intéressant en termes de conditions, car une grande partie du montant du financement est sécurisée sur toute la durée (env. 25 ans) à un taux effectif de 1,88 %.

Les 150 kEUR restants sont placés de manière un peu plus risquée sur 10 ans. Le taux est ici plutôt moyen, à 1,5 %, car ce prêt est aussi en deuxième rang. Je rembourserais ce prêt le plus rapidement possible via des remboursements anticipés possibles. Mais même s'il reste une dette importante après 10 ans, le risque d'une augmentation significative des taux est largement atténué.

Ces réflexions sont-elles compréhensibles et jugées sensées de votre côté ?

Nous avons la même somme : 20 ans de remboursement complet 400k à 1,69 et 200k à 1,33 sur 10 ans de [Zonsbindung]. Nous avons trouvé un mélange équilibré.

Nous avons la même somme : 20 ans amortissement complet 400k à 1,69 et 200k à 1,33 sur 10 ans de fixation. Nous avons trouvé un mélange équilibré

C'est quand même un taux assez mauvais. C'était déjà bien meilleur auparavant.