Expériences en théorie financière ?

Salut,

le sujet ne me concerne pas encore directement, mais on ne peut jamais commencer trop tôt à réfléchir et à économiser, n’est-ce pas ? :D

Ma question s’adresse donc à tous les constructeurs de maison, personnes avec un crédit, etc.

Tout d’abord, le texte est long, mais je pense que ça ne servirait à rien si je venais simplement ici et disais…je veux acheter une maison pour x euros. Mes revenus seront ceci ou cela. Possible ou pas ? Donc…ayez un peu de compassion pour les jeunes et les inexpérimentés comme moi. ;)

Comme écrit dans le titre, il s’agit du sujet de l’achat d’une maison (en Bavière). Certes, ma famille possède deux maisons et la famille de mon copain en possède une, mais comme le marché a beaucoup changé depuis 1990, on ne peut vraiment pas se baser sur ces exemples ni recevoir des conseils vraiment fiables de la part des membres de la famille.

Après avoir déjà consulté en ligne depuis un moment les prix des maisons, généralement autour de 400 000 euros hors frais annexes, qui sont estimés à environ 50 000 par un calculateur en ligne, on pourrait donc partir sur environ 450 000 euros que la maison nous coûterait un jour. Bien sûr, on ne peut pas calculer comment le marché évoluera, mais dans les 5 prochaines années, probablement pas de manière extrême. On peut donc partir du prix actuel.

Mon copain étudie actuellement l’informatique de gestion et terminera ses études en février 2018. En supposant qu’il ait trouvé un emploi mi-2018, puisqu’il travaille déjà sur ses contacts et autres, et que nous voudrions que la maison soit prête à emménager en janvier/février 2022 et que c’est à ce moment-là qu’il faudrait commencer à rembourser les mensualités, il lui resterait 42 mois de revenus, plus les 13e et 14e mois. Comme il vit encore chez ses parents et que ça ne vaut pas la peine d’emménager dans un appartement pour quelques années, il n’aurait quasiment pas besoin de son revenu. Actuellement, il s’en sort bien avec environ 550 euros par mois. Plus tard, cela ne changera sûrement pas. Selon divers sites internet comme Absolventen.de, etc., un informaticien de gestion débutant dans une grande entreprise de 1 000 employés payée selon la convention collective (et c’est dans cette direction qu’il souhaite travailler) gagne 42 000 brut par an. Ma mère, qui travaille dans les ressources humaines, m’a dit qu’on doit généralement déduire 30% du brut pour obtenir le net (ou était-ce 29 % ?). Si on divise donc les 42 000 par 12 mois (en général, les 13e et 14e mois sont inclus, ce qui équivaut à diviser par 12), on arrive à environ 3 500 brut par mois. En déduisant 30 %, il resterait 2 450 net par mois. Il faudrait déduire ses 550 euros de charges, on arrive donc à 1 900 euros par mois. En calculant généreusement combien il pourrait économiser en 42 mois, en supposant seulement 1 500 euros par mois, on arrive à 63 000.

Selon ma logique, on commence à rembourser le crédit seulement quand on est propriétaire de la maison. Une information complémentaire au cas où. Nous ne voulons pas construire nous-mêmes, mais acheter une maison dans un projet de construction déjà planifié (maison jumelée, maison en rangée). On s’inscrit pour une maison, signe un contrat et ensuite la maison est construite. Si l’entreprise construit encore pendant des mois et qu’on ne possède pas encore la maison (remise des clés), on ne devrait théoriquement pas commencer à rembourser le crédit, non ? Malheureusement, je ne suis pas très expérimentée dans ce domaine, mais je suppose jusqu’à présent que le remboursement commence à la remise des clés ? Donc mon calcul avec le capital épargné jusqu’au 01.01.2022 devrait être correct. (Que ce soit prêt à emménager en janvier ou en février, cela ne fait pas grande différence.)

Je suis actuellement encore étudiante en droit et cela depuis quelques années de plus que mon copain. Je finirai probablement mes études en février 2022 (c’est pourquoi nous voulons que la maison soit prête à emménager vers cette date). Cependant, je peux économiser un peu de mon revenu mensuel, nous avons aussi un livret d’épargne et je reçois de l’aide de ma famille, de sorte que mon capital propre serait d’environ 120 000 euros au 01.01.2023 (pourquoi, cela suit plus tard). Je ne sais pas si cet argent peut servir de garantie à la banque, car il est réparti de telle façon que mon copain apporte le capital propre pour la maison et que je finance le reste, c’est-à-dire meubles, biens d’usage, appareils et tout le reste. Bien sûr, on ne peut pas calculer cela exactement, mais j’ai approximativement calculé que 100 000 devraient suffire, 120 000 offriraient un peu plus de marge. Cet argent serait dépensé en 2022 et servirait plus ou moins à équiper la maison (mobilier, appareils et compagnie).

Si nous obtenons donc la maison clé en main au plus tard en février 2022, elle serait encore inhabitée. Cela signifie que je n’aurais pas besoin de frais de vie et mon copain non plus (du moins pas plus qu’actuellement. Il continue donc à dépenser ses 550 euros et moi la différence entre mon revenu mensuel et ce que je peux économiser), car nous voulons prendre notre temps jusqu’au 01.01.2023 (qui explique plus bas pourquoi mes autres revenus jusqu’au 01.01.2023 seront avancés par ma famille pour les 120 000, puisque c’est déjà inclus, et que je rembourserai ensuite mensuellement, vu que je reçois cet argent de toute façon) pour la finalisation. Dès que la maison est terminée, je chercherai un emploi où, selon l’expérience de ma mère, on reçoit en général une offre avec un premier mois payé, et on pourrait donc emballer les quelques affaires restantes et déménager complètement. Nous aurons donc les frais de vie uniquement à partir de là, quand nous aurons deux revenus et un emploi stable pour moi, et ne vivrons plus chez nos parents.

Cette explication servait à montrer que le revenu mensuel individuel de mon copain ne devrait alors couvrir QUE la mensualité du crédit (car il ne pourrait plus économiser 1 500 euros, mais devra payer la mensualité du crédit avec), mais pas les frais de vie.

Après mes études, je serai diplômée en droit, car je ne passerai pas le second examen d’État, suite à mon déménagement en Allemagne. Cependant, je vise un examen avec mention, ou au moins son équivalent autrichien, et durant l’année entre la fin des études et l’emploi, j’apprendrai les différences avec le droit allemand (qui ne sont pas énormes selon les infos en ligne, les grandes modifications datant du milieu des années 19??). Je n’aurai donc aucun désavantage sur le marché du travail, mais plutôt un avantage avec deux systèmes juridiques. Je ne sais pas exactement combien on gagne dans ce domaine (informations introuvables en ligne), mais avec un diplôme de droit et une mention, je devrais pouvoir espérer environ 1 800 euros, car même la secrétaire de ma mère, sans diplôme universitaire, gagne 1 600 (tous montants nets bien sûr). En comptant les 13e et 14e mois, soit en divisant 1 800 par 6, j’arriverais à 2 100 euros net.

Apparemment, les salaires des diplômés augmentent avec l’expérience, donc il est théoriquement possible que mon copain gagne plus après 4,5 ans d’expérience qu’au début, mais les chiffres en ligne sont trop vagues pour calculer précisément.

Prenons donc mes 2 100 nets et ses 2 400 euros, cela ferait 4 500 par mois ensemble.

Je prendrais une mensualité de crédit maximum de 1 300. Les frais de vie devraient être couverts par maximum 1 200. L’électricité, l’eau, les assurances et autres (ces frais fixes) aussi environ 1 200. Nous serions donc à 3 500 euros. Pour une voiture en leasing, j’avais déjà demandé, cela reviendrait à environ 200 euros. Il nous resterait donc encore 800 euros pour l’épargne, les réparations, si on veut s’offrir quelque chose, etc.

Serait-il donc possible qu’une banque nous accorde le crédit suivant :

450 000 euros au total

- 63 000 euros de capital propre de mon copain

- 17 000 euros de capital propre de ma part (j’avais dit que 100 000 suffiraient, j’en aurai 120 000… oublions 3 000 euros.)

Nous aurions donc 80 000 euros de capital propre.

Il faudrait emprunter 370 000 euros.

Mensualité maximum de 1 300 euros.

Le crédit serait remboursé à la retraite, ce qui est possible si je commence à travailler un peu plus de 31 ans et mon copain un peu plus de 28. Entrée plus tard dans la vie active → départ à la retraite plus tard.

De plus, je devrai un jour hériter d’une maison de ma mère. Celle de ma grand-mère, un peu plus grande, mais avec un garage plus petit et un jardin plus petit, a été estimée à 220 000 euros l’année dernière, après le décès de mon grand-père. Donc cela représentera un capital pour ma mère. Mon copain héritera d’une demi-maison, car il a encore un frère. Le grand terrain partagé, deux maisons, celle du grand-père a été vendue l’année dernière après son décès pour 200 000 euros. Celle des parents est presque deux fois plus grande. Il y aura donc aussi un héritage de ce côté. Mon père devrait aussi me léguer quelque chose un jour.

Nous ne prendrons pas notre retraite avant la fin ou milieu de la soixantaine, si on considère l’âge d’entrée dans la vie active, il y aura sûrement déjà un héritage avec lequel on pourrait solder la maison, de sorte qu’à la retraite le crédit sera remboursé.

Si mon père contribuait un jour au capital propre…je ne sais pas, car nous nous voyons rarement, mais ma mère est en contact avec lui de temps en temps. Le capital propre pourrait donc augmenter un peu, mais je ne veux pas compter là-dessus.

Serait-ce théoriquement un plan possible qu’une banque accorderait de cette manière ?

On entend souvent parler de financements à 0%, donc je pense que même sans 25 % de fonds propres, ou comme on disait avant, cela devrait être possible, surtout si on gagne 4 500 par mois.

Une banque accepterait-elle aussi que ma grand-mère et ma mère cautionnent théoriquement avec leurs maisons ? Ensemble, elles valent en effet plus que le montant du crédit, donc elles seraient les cautions qui devraient continuer à rembourser en cas d’incapacité de paiement de notre part. Avec une pension, ce n’est pas possible pour une caution si elle n’a pas d’autre revenu. Mais avec des biens immobiliers, on peut théoriquement toujours cautionner, n’est-ce pas ? Elles le feraient sûrement, même si avec un revenu élevé, il est bien sûr très peu probable qu’on ne puisse pas payer. Pour moi, il s’agit simplement du « et si » et de savoir si la banque considérerait ces biens immobiliers comme garantie si des proches cautionnent ainsi.

À part la maison, nous n’avons pas prévu de grosses dépenses, car comme dit, la propriété complète sera financée par moi et on ne doit probablement pas s’attendre à de nouvelles acquisitions dans les premières années. J’avais aussi compté la voiture. Nous n’aimons pas voyager tous les deux. Deux enfants viendraient seulement s’ajouter ainsi qu’un petit et un grand chien. Ce serait notre plan de vie général jusqu’à l’âge de la retraite.

Une dernière info supplémentaire : l’ameublement et co, que je finance, sera acheté pour environ 60 000 chez Ikea (le reste ailleurs). Ils proposent aussi un paiement en plusieurs fois (j’avais déjà calculé, mais maintenant cette fonction ne marche plus… c’est peut-être à cause de mon navigateur ? Donc je ne m’y connais plus très bien là-dessus). Donc, théoriquement, je pourrais apporter 60 000 de fonds propres supplémentaires en achetant les meubles à crédit, si jamais ils proposent cela pour un montant aussi élevé. Je ne sais juste pas si cela en vaudrait la peine ni si ce ne serait pas plus intelligent d’inverser les choses, c’est-à-dire d’apporter plus de fonds propres à la banque et de prendre un crédit à la place pour les meubles.

Concernant les maisons, il est aussi toujours mentionné que ce sont des maisons subventionnées par l’État, ou que cela serait possible… mais après plusieurs recherches, je n’ai rien trouvé en ligne là-dessus. Je n’ai donc aucune idée des avantages que cela pourrait offrir.

C’est bien sûr aussi possible que nous gagnions plus ou ayons moins de dépenses, mais je préfère partir de moins de revenus et plus de dépenses et être ensuite content que ce soit mieux au final, plutôt que d’avoir ensuite moins de revenus/plus de dépenses que prévu.

Réaliste ? Irréaliste ? Y a-t-il un piège ? Ai-je fait une erreur quelque part ? Oublié de calculer quelque chose ?

Je suis curieux et reconnaissant de toute aide. :D

Cordialement

Je voulais juste encore modifier, comment je parviens par exemple à un taux de 1 300, mais d'une certaine manière, cette option n'existe plus maintenant, probablement qu'on ne peut le faire que peu de temps après ?

Exemple maison :

Hier stand ein Link.

Il y a un calculateur proposé (auquel je fais maintenant à peu près confiance) et même avec 0 apport personnel, on arrive à 'seulement' 1 307,76. Il faut payer séparément l'emplacement/garage, mais cela devrait être couvert par notre apport personnel, de sorte que cela ne dépasse pas 1 300, car celui-ci ne coûte 'que' 12 500 et cela ne devrait pas faire une différence immense au niveau du taux.

Bonjour

D'abord, le texte est long, mais je pense que ça ne servirait à rien si je venais simplement ici et disais… je veux acheter une maison pour x euros. Mes revenus seront ceci ou cela. Possible ou pas ? Donc… ayez un peu de compassion pour les jeunes et les personnes inexpérimentées, comme moi. ;)

Désolé, mais j'ai trouvé le texte trop long. Je suis « mort » après la première partie.

Mon ami étudie actuellement l'informatique de gestion et terminera ses études en février 2018. Si l’on suppose qu’il ait trouvé un emploi à la mi-2018, puisqu’il travaille déjà sur ses contacts, et que nous aimerions avoir la maison prête à emménager en janvier/février 2022 et qu’à partir de là la mensualité devrait être payée, il lui resterait 42 mois de revenus, plus le 13e et le 14e salaire respectivement. Comme il vit encore chez ses parents et que ce n’est pas rentable de prendre un appartement pour quelques années, il aura besoin de peu de ses revenus. Actuellement, il s’en sort bien avec environ 550 euros par mois. Plus tard, cela ne changera sûrement pas. Selon divers sites internet, comme Absolventen.de, etc., un informaticien de gestion débutant dans une grande entreprise d’environ 1000 employés payée selon tarif (et c’est dans ce domaine qu’il voudrait travailler) gagne 42 000 euros brut par an. Ma mère, qui travaille dans les ressources humaines, m’a dit qu’il faut généralement déduire 30% du brut pour obtenir le net (ou était-ce 29 % ?). Si on répartit les 42 000 sur 12 mois (généralement le 13e et le 14e salaire sont inclus, ce qui fait qu’on répartit tout sur 12), on arrive à 3 500 brut par mois. En déduisant 30 %, cela fait environ 2 450 euros net par mois. Ensuite, il faut soustraire ses 550 euros de dépenses et on obtient 1 900 euros par mois. Si je calcule généreusement combien il pourrait économiser pendant les 42 mois en ne comptant que 1 500 euros par mois, on arrive à 63 000 euros.

Si ta mère travaille dans les ressources humaines, elle devrait bien t’expliquer les choses.
1. Contrairement à l’Autriche, le 13e et le 14e mois ne sont pas légalement obligatoires en Allemagne.
2. Toutes ces belles statistiques sur les salaires, tu peux les jeter à la poubelle. D’abord, tu signes ton contrat, et c’est là que tu sauras ce que tu gagnes. Ma femme travaille dans le recrutement dans une entreprise informatique. Les étudiants sortant tout juste de l’université ont des prétentions salariales exorbitantes.
3. Refais ton calcul avec un simulateur brut-net. Tu verras que le montant ne dépassera pas 2 100 €.

Le reste du message est beaucoup trop théorique et basé sur des hypothèses, et si un seul élément ne tient pas, tout l’édifice s’effondre.
Juste une chose de plus : il faut compter environ 5 % d’annuité. Avec tes mensualités de 1 300 €, tu n’y arriveras pas.
J’ai dû supprimer le lien car il viole les conditions d’utilisation du forum.

Courtes indications :

- 450k peuvent déjà être justes aujourd’hui. Mais pour une maison de promoteur dans 5 ans, ce ne sera sûrement pas suffisant. Compte environ 4% de plus par an. Alors tu devras gérer 550k dans 5 ans.

- un emploi inexistant signifie 0 revenus du point de vue de la banque. Donc d’abord un emploi, puis le financement de la maison.

- même les objets de promoteur ne sont pas payés en totalité à la fin, mais des paiements échelonnés sont effectués pendant la durée selon un plan fixe.

- normalement, dans l’examen bancaire, les salaires 13/14/15 ne jouent aucun rôle pour savoir si on peut assumer la mensualité.

- avec le salaire les exigences augmentent. C’est toujours comme ça. Par exemple, cela commence par le fait qu’en tant que salarié tu ne peux pas t’habiller n’importe comment comme un étudiant.

- les costumes mentionnés de manière générale sont juste indicatifs. Si on utilise un calculateur brut-net, on constate que dans le calcul du net de ton ami, il y a 200 EUR de moins.

- les héritages futurs doivent en principe toujours être considérés à 0. Autrement dit, l’immeuble doit pouvoir être calculé sur la base de vos moyens actuels.
Si jamais l’héritage exploitable survient, on peut se réjouir de pouvoir terminer le financement plus tôt.

La raison est que des situations comme les cas de dépendance/nécessité ne sont jamais prévisibles. Et alors l’héritage fond comme du beurre dans le Sahara. L’assurance dépendance récupère en effet bien.

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Conclusion : laisse d’abord ton ami travailler et mets de côté le capital propre que tu as calculé, puis vous verrez la suite :)

Bonjour, désolé je ne veux pas te froisser. En tant qu’étudiante en droit, tu le prends comme cette chaîne de paragraphes ;) nous sommes en 2016 vous n’avez pas encore fini vos études, jeunes gens et vous faites des plans pour 2022 et la construction d’une maison. Désolé c’est trop abstrait pour moi. Dans la vraie vie, à votre âge je pense au plus jusqu’aux prochaines vacances ;) tu gagnes visiblement 120k et vous deux aurez de bons emplois aussi. Laissez passer encore 3-4 ans et vous verrez. Ça me gênerait de planifier la construction d’une maison 6 ans à l’avance. C’est bien que son copain ne dépense que 550€, avec l’augmentation des revenus les exigences augmentent aussi, dans 6 ans il se pourrait que vous partiez vers le nord, à l’étranger, maladie, grossesse, on se sépare, on meurt. Tout le meilleur, vivez d’abord.