Extension à la maison parentale : questions sur l'héritage et le partage du terrain

Bonjour chère communauté de la construction de maison,

Je souhaite agrandir la maison de mes parents. Pour cela, j’ai encore plusieurs points à clarifier. J’espère que vous pourrez m’aider un peu ici.

Situation suivante :

[*]Mes parents possèdent un terrain sans dettes de 1100m2 d’une valeur approximative de 200 000 euros.

[*]La maison de mes parents est très ancienne (1936), bien entretenue mais pas à la pointe de la technologie. La maison a une valeur estimée à 50 000 euros.

[*]J’ai un frère, son héritage doit être pris en compte dans l’accord.

[*]Je me suis renseigné auprès de l’administration du bâtiment, le terrain n’est pas divisible.

[*]Mes parents souhaitent rester propriétaires de la moitié du terrain ainsi que de la maison jusqu’à leur décès.

[*]Mon projet de construction coûtera environ 350 000 euros.

[*]Si possible, j’aimerais faire inscrire le terrain de mes parents en tant que charge foncière pour obtenir un prêt plus avantageux.

Avec ces conditions, mon frère, mes parents et moi nous sommes réunis pour essayer de trouver un “deal” juste et réaliste pour toutes les parties concernées. Les solutions suivantes ont été envisagées.

1. Mes parents me transfèrent la moitié du terrain. La division du terrain n’étant pas possible, je devrai probablement être inscrit au registre foncier ? Ou faut-il créer une copropriété (WEG), comme pour les immeubles collectifs, mot-clé appartement en copropriété ? Je règle maintenant un quart à mon frère. L’autre moitié ainsi que la maison seront partagées 50/50 plus tard.

2. L’ensemble du terrain reste la propriété de mes parents, je construis maintenant. Après le décès de mes parents, le terrain sera partagé entre mon frère et moi. Nous envisageons qu’il reçoive la maison, car il a attendu plus longtemps son héritage.

Si financièrement possible, j’aimerais plus tard régler mon frère et reprendre l’ensemble du terrain incluant les maisons.

Voilà nos réflexions et idées sur la situation. Merci de me donner un retour sur les erreurs de raisonnement que nous aurions ou comment nous pourrions mieux organiser les choses. Je suis reconnaissant pour toute remarque.

Le mieux serait que tes parents vous transfèrent dès maintenant le terrain et la maison et qu’ils se fassent inscrire un usufruit viager.

Cela présente plusieurs avantages :
Si un jour tes parents ont besoin de soins et que le transfert a déjà plus de 10 ans (je ne sais pas si vous y arriverez encore), alors l’aide sociale ne pourra plus toucher au terrain et à la maison. Sinon, c’est calculé au centime près : durée de vie restante, revenu possible de la vente, combien ça fait par mois. Si cela est rentable, la maison part très vite, tu ne regardes même pas (nous avons vécu ça avec l’appartement de ma grand-mère, ce ne sont donc pas des histoires pour enfants).

Tes parents peuvent aussi régler la succession après vous. Chez nous, mes parents avaient prévu que les conjoints éventuels ne soient pas héritiers. Si mon frère ou moi mourons, la moitié revient au survivant s’il n’y a pas d’enfants (du défunt). À la génération suivante, ce sont alors les petits-enfants qui héritent. Je n’ai pas d’enfants, mon frère en a trois (et cela ne changera probablement pas) ; donc tous les enfants de mon frère héritent (ce qui me convient parfaitement).

Alors, le terrain t’appartiendrait à moitié et tu pourrais en tout cas y faire inscrire une hypothèque.

Je m’entends très bien avec mon frère, ça ne poserait donc pas de problème.

Si tu construis, tu dois cependant définir très précisément les droits de propriété concernant la maison. Le mieux est de faire appel à un notaire expérimenté.

Est-ce que ton frère veut aussi construire sur le terrain plus tard ? Est-ce que la vieille maison doit éventuellement être démolie après le décès des parents ?
Veux-tu agrandir (donc directement sur l’ancienne maison) ou construire une autre maison sur le terrain ?

J’ai exactement le même sujet en ce moment et ce n’est pas si simple. Je suppose qu’il n’y a pas de plan local d’urbanisme en vigueur, non ?

Il faut alors respecter les distances de recul. Rends-toi compte de la zone constructible qui s’offre à toi. Renseigne-toi auprès de la mairie pour savoir si ta demande de construction y est favorable. À quoi d’autre dois-tu faire attention, à part aux distances de recul ? Y a-t-il des réglementations concernant le coefficient d’emprise au sol, la surface bâtie, etc. ? Il est probable que l’article 34, obligation de s’insérer, s’applique. Si autour de chez vous il y a beaucoup de grands terrains avec des petites maisons, la mairie doit accepter que ta surface bâtie / coefficient d’emprise soit nettement plus élevé que celui des terrains voisins. Si tu as de la chance, ils veulent densifier chez vous (en Bavière c’est le mot-clé actuellement, densification au lieu de nouveaux lotissements), alors tu as de bonnes chances.

Je te conseille donc en principe de clarifier si tu peux construire et d’essayer de convaincre tes parents de procéder au transfert (cela sans lien avec la construction). Cela a du sens !

Climbee a raison, clarifiez d'abord ce qui est possible d'un point de vue juridique en matière de construction.
Et ensuite, faites-vous conseiller par un avocat ou un notaire sur la meilleure manière de résoudre cela légalement.

Tes parents pourraient à tout moment, après un conflit avec toi, un décès et un nouveau mariage du survivant ou autre... léguer le terrain uniquement à ton frère ou uniquement à un nouveau partenaire. Cela peut sembler irréaliste aujourd'hui, mais s'ils vivent (espérons-le) encore 25 ans, beaucoup de choses peuvent arriver...

Voici nos réflexions et idées concernant la situation. Merci de me dire quelles erreurs de raisonnement nous faisons ou comment nous pourrions mieux organiser cela. Je suis reconnaissant pour toute remarque.

Tu veux construire sur le terrain des parents ?

En fait, il faudrait encore savoir :
- Y a-t-il d’autres biens ? Quel revenu ont les parents ? Quel âge ont-ils exactement ? Sont-ils mariés ?
- As-tu d’autres biens (pour racheter la part de ton frère) ?

Merci pour la longue et détaillée réponse.

Ma famille a déjà discuté de diviser le terrain/la maison. Cependant, j’ai eu l’impression que mes parents n’étaient pas très enthousiastes à ce sujet. Ils sont encore assez jeunes (au début de la soixantaine) et on ne sait jamais ce que l’avenir réserve. Peut-être qu’un jour ils voudront vendre la maison et passer leur retraite quelque part au soleil ? Très improbable, mais on ne sait jamais. Cependant, ils sont prêts à céder une moitié du terrain afin que je puisse construire. Mais je vais en reparler, ce ne peut certainement pas être dans leur intérêt que tout soit perdu à cause d’un éventuel besoin de soins.

Mon frère n’a aucun intérêt à construire sur le terrain ni à utiliser lui-même la maison parentale plus tard. Il voudra probablement vendre ou louer sa part.

Il n’y a pas de plan d’aménagement valide, le §34 s’applique. Une autre maison individuelle ne peut pas être construite sur le terrain. Seule une extension est possible. Cependant, une grande partie des autres résidents de la lotissement a déjà construit une extension. Par conséquent, je ne m’attends pas à des problèmes.

Le projet de la maison est déjà prêt et a été discuté avec le service de l’urbanisme. J’ai également déjà reçu une approbation provisoire de leur part.

Climbee a raison, clarifiez d'abord ce qui est possible juridiquement en matière d'urbanisme.
Et ensuite, faites-vous conseiller par un avocat ou un notaire sur la meilleure façon de régler cela légalement.

Tes parents pourraient à tout moment, après une dispute avec toi, en cas de décès et de nouveau mariage du survivant ou autre... léguer le terrain uniquement à ton frère ou à un nouveau partenaire. Cela peut sembler irréaliste aujourd'hui, mais s'ils vivent (espérons-le) encore 25 ans, beaucoup de choses peuvent arriver...

Bien sûr, nous prendrons rendez-vous chez un avocat / notaire. Cependant, je souhaite m'informer autant que possible au préalable afin de pouvoir poser des questions ciblées.