Taux d'intérêt attendu pour l'objet d'investissement 2 ETW

Bonjour à tous,

À la recherche d’un lot d’appartements (ETW) adapté comme investissement, devant être loué au sein de la famille (aux conditions du marché) pendant environ 10 ans et devant en principe être financé à 100 % par des fonds propres, je suis tombé sur un paquet de 2 appartements (vendus uniquement en lot) qui correspondraient parfaitement à ma recherche. La poursuite de ce projet dépendrait aussi des conditions approximatives d’un crédit.

Informations générales sur vous :

[*]Qui êtes-vous ? M, 37 ans, ingénieur, chef de projet senior dans l’industrie, salarié

Situation des revenus et du patrimoine :

[*]Quels sont vos revenus (bruts/nets) ? Pour ce projet, un maximum de 1300€/mois issus des revenus (disponibles librement sans restriction sur le niveau de vie) plus environ 1300€/mois de revenus locatifs découlant de ce projet sont disponibles.
[*]Combien de fonds propres avez-vous ? Pour ce projet, un maximum à court terme de 245 K€ est disponible, à moyen terme, par la vente d’un autre terrain, 100 à 150 K€ supplémentaires.

Coûts de construction ou d’achat :

[*]Coût total d’environ 425 K€ incluant les frais annexes d’achat, courtier, etc.

Informations nécessaires sur le crédit :

[*]Montant du crédit minimum 180 K€
[*]Mensualité maximum d’environ 2050€ (en cas de perte de loyer sur l’un des appartements), mais un taux élevé a-t-il du sens ici ?
[*]Remboursements anticipés possibles ? Après la vente du terrain dans environ 1 à 3 ans, 100 à 150 K€

Ma question porte moins sur la faisabilité du projet que sur la manière « optimale » d’obtenir un taux d’intérêt le plus bas possible. Une fixation du taux sur 10 ans me semble suffisante, car la dette résiduelle éventuelle pourra être réglée après 10 ans avec des fonds propres.

Pourquoi ton objectif est-il un taux d’intérêt aussi bas que possible ? Est-ce que pour toi, concernant les deux appartements, il s’agit seulement d’avoir une charge d’intérêts la plus faible possible ?

Je suis aussi heureux de pouvoir payer un taux d’intérêt plus élevé (que je peux également déduire fiscalement), afin de préserver mes capitaux propres et d’avoir un bon effet de levier. Cinq projets rapportant chacun 1.000€, c’est préférable que deux projets générant chacun 1.025€ de revenus. Mais c’est une décision personnelle, qui doit également correspondre à ta situation financière globale. À quoi me servent des frais publicitaires élevés si mon taux marginal d’imposition est seulement de 25 % ? À 40 %, c’est une autre affaire.

Le taux d’intérêt le plus bas s’obtient avec autant de capitaux propres que possible (plus de 50 %), un remboursement élevé et une courte période de fixation du taux. Éventuellement fixé à 5 ans et tenter de décrocher un bon prêt de relais. On peut calculer de combien le taux doit augmenter pour que cela ne soit plus rentable.

Bonjour Nordanney, il y a à moyen terme encore 1-2 autres projets dans le domaine immobilier, qui ont pour moi une signification plus "émotionnelle", car ils sont en possession familiale depuis longtemps. C’est pourquoi ici, pour une solution directe ETW pour un membre de la famille, seul l’achat d’un bien immobilier était en fait prévu. En fait, je suis plutôt prudent en ce qui concerne un endettement trop élevé. Dans ce cas, la question se pose de savoir s’il est judicieux de rembourser le plus rapidement possible ou de ne rembourser qu’environ 1000€ sur une certaine période (10 ans) et ensuite de régler le solde restant avec les liquidités propres à nouveau disponibles d’ici là. Mais tu as tout à fait raison, en principe, il s’agit pour moi de la solution financièrement optimale sans grand risque. Mon taux marginal d’imposition est effectivement de 42%.

Calcule-toi alors approximativement ce qui restera comme dette résiduelle après 10 ans ou ce qui doit rester, afin de satisfaire ton besoin de sécurité. Que tu paies maintenant 1,3 % ou 1,6 % d’intérêts n’a pas d’importance pour un calcul approximatif.
Ensuite, tu peux envisager deux voies. 1.) Apport élevé en capital propre et amortissement pas trop élevé = plutôt de meilleures conditions ou 2.) Apport en capital propre plus faible, mais amortissement élevé = intérêt plus élevé, mais relativisé par de meilleures possibilités fiscales.

Eh bien, avec un taux d'imposition marginal de 42 % et une certaine méfiance envers le risque de taux d'intérêt, on peut aussi envisager un prêt à remboursement unique sur 10 ans, où le remboursement épargne un contrat d'épargne logement et est donc suspendu, ce qui a pour conséquence de pouvoir déduire toujours la même charge d’intérêts pendant la période de fixation du taux d’intérêt, et le contrat d'épargne logement me garantit pour une certaine part (ou la totalité) un taux d'intérêt pour le financement de suivi.

Même si les fonds propres sont disponibles pour une couverture après expiration du taux d’intérêt, la question se pose de savoir à quel point il est judicieux d'utiliser ceux-ci ou une partie d'entre eux pour le désendettement. Si les taux ont éventuellement un peu augmenté, on les placerait plutôt à un meilleur taux, tandis que le prêt acheté avec un taux d’intérêt garanti est désendetté par le locataire via le revenu locatif. Reste aussi la question de savoir si la liquidité disponible, les fonds propres existants ne devraient pas être utilisés de préférence pour d’autres achats ou investissements.

Taux d’intérêt bas, également obtenu grâce à une période de fixation des taux modérée, déductible, le remboursement finance le financement de suivi et la sécurité des taux, montant flexible et selon le niveau de l’évolution des taux et du taux du marché, car celui-ci – s’il est initialement supérieur à 1 % – peut être réduit à tout moment et le capital de remboursement est ainsi maintenu flexible et éventuellement mieux placé sur le marché que dans le désendettement du taux d’intérêt fixe du prêt.

Le premier interlocuteur ici est un conseiller fiscal et j’entrelace ses déclarations et calculs avec mes exigences et objectifs individuels ainsi que mes possibilités financières.

Je placerais les fonds propres de manière à arriver à un taux d’engagement de 90 % et entre autres, avec la DSL Bank, je contracterais un prêt à remboursement unique à taux avantageux.