Projet de maison individuelle (EFH), 2 étages pleins, toiture à un ou deux versants, pas de sous-sol, garage double

Bonjour chers membres du forum,

il y a plus d’un an et demi, nous avons eu la chance d’acquérir un terrain de 500m² dans notre lieu de résidence très prisé et souhaitons maintenant passer de notre maison en rangée à une belle maison individuelle. Pour réussir la meilleure amélioration possible, j’espère pouvoir bénéficier de votre expérience et de vos suggestions d’amélioration.

Cela fait des mois que je lis vos messages avec enthousiasme et j’ai déjà beaucoup appris. Le temps déjà écoulé a été consacré à une sorte de « quête de soi » et, par exemple, il nous a fallu longtemps pour nous habituer à l’idée de construire « sans cave » pour des raisons de coût/utilité. (Malheureusement cela reste un préjugé dans la région et parmi nos connaissances.)

Nous avons déjà consulté 2 entrepreneurs généraux qui nous ont remis des plans assez décevants, car beaucoup d’informations et de souhaits ont été négligés.
Comme il est aussi très difficile pour nous de trouver un architecte adapté, j’ai passé l’année dernière à examiner et modifier d’innombrables plans de maisons préfabriquées, plans d’ici, etc., ou à en dessiner moi-même. Bien sûr, nous irons ensuite voir un planificateur ou architecte. Cette méthode n’est pas la bonne, on le sait, mais je ne veux plus perdre de temps dans de nombreuses réunions où les points essentiels sont encore une fois négligés.

Ici et sur d’autres forums, les plans DIY sont souvent vivement critiqués :) j’espère y échapper et suis curieux de savoir ce que vous en pensez. Merci à tous par avance !

Plan d’urbanisme / contraintes
Taille du terrain 500m², orientation de l’arêtier d’est en ouest imposée
Pente non, très plate
Coefficient d’occupation du sol 0,4 (peut être dépassé de 50 % en prenant en compte garage etc., mais la commune ne semble pas très stricte)
Bâtiment mitoyen Garage en limite de propriété
Nombre de places de parking 1,5 par unité d’habitation
Nombre d’étages I+D ou II
Forme du toit Toit à deux pans, toit en croupe, toit en tente et toit monopente décalé possibles
Orientation Sud
Hauteurs / limites maximales
I+D :
Hauteur au faîte depuis le sol fini rez-de-chaussée max. 4,3m
Pente du toit 35 - 42 degrés

II :
Hauteur au faîte min. 5,25m / max. 5,75m
Pente du toit 20 - 35 degrés

Garages :
Toit à deux pans 18 - 25 degrés ou comme le bâtiment principal
Toit monopente 8 - 18 degrés
Toit plat végétalisé

Exigences des maîtres d’ouvrage
Style, forme du toit, type de bâtiment Maison individuelle, toit à deux pans
Cave, étages
pas de cave car nappes phréatiques très hautes, terrain plat et coût/utilité, 2 étages + espace de rangement au grenier (éventuellement au-dessus du garage)
Nombre de personnes 4, âge 34, 32, 2, 0
Besoin en pièces au RDC, étage environ 170
Bureau : télétravail (éventuellement chambre à coucher en cas de vieillesse ou problèmes de santé)
Invités de nuit par an quasiment aucun, malgré tout 3 chambres pour enfants/invités à l’étage à titre de chambre d’appoint ou en raison de l’absence de cave pour les loisirs des enfants ou autres.
Architecture ouverte ou fermée Salon pouvant être isolé, cuisine + salle à manger ouverte
Construction conservatrice ou moderne les deux
Cuisine ouverte, îlot central Oui
Nombre de places à manger min. 6, extensible pour anniversaires etc.
Cheminée Non
Mur pour musique/stéréo Non
Balcon, terrasse sur toit Non
Garage Garage double de 9m de long (max. en limite de propriété) pour 2 voitures + moto, atelier pour bricoleur ou travail du bois, vélos etc. (beaucoup d’espace actuellement dans la maison des parents ou ailleurs)
Jardin potager, serre Non
Autres souhaits/spécificités/routine quotidienne, aussi avec explications pourquoi ceci ou cela ne doit pas être
- comme les toits à deux pans sont autorisés sur un garage mitoyen en Bavière, j’ai aussi pensé à aménager au-dessus du garage un local technique + buanderie (accessible depuis l’étage, mais difficile à réaliser et pente partielle de 35° un peu faible).
- à la place, nous envisageons maintenant un « toit froid » avec mezzanine (accès par exemple avec monte-charge depuis le garage) pour créer un substitut de cave, par exemple pour pneus d’hiver etc.
- escalier séparé de la pièce de vie car enfants sensibles au bruit
- vestiaire fonctionnel et relativement grand (ici seulement un placard de 2m, mais nous voyons le bureau comme un vestiaire de secours pour vestes de saison etc.)
- escalier droit ou avec palier
- douche au RDC souhaitée, mais pas indispensable. Grande douche à l’étage sans paroi en verre
- cuisine et salle à manger ouvertes, salon séparé
- place dans le salon pour un ensemble de canapés en U + coin jeux
- un bureau au RDC qui sert aussi de pièce multifonction, par exemple pour télétravail, vestiaire supplémentaire, chambre d’invités ou chambre pour personnes âgées
- à l’étage, 2 chambres d’enfants et une troisième chambre (aussi plus petite) qui doit d’abord et peut-être durablement servir à ranger le linge, loisirs, espace de jeux supplémentaire pour enfants, chambre d’appoint ou bureau secondaire pour télétravail (après congé parental de madame).
- autant de jardin sud que possible le long de la voie calme, inconvénient « allée longue », que nous voyons toutefois comme une zone pratique pour jouer, stationner etc.

Projet de maison
Auteur du plan :
- conception personnelle (épaisseurs des murs extérieurs 40cm et intérieurs 20cm à titre d’hypothèse)
Qu’est-ce qui plaît particulièrement et pourquoi ?
- intégrer tous les souhaits
- grand garage avec espace de rangement à l’étage
- cuisine ouverte avec îlot et accès direct à la terrasse principale
- cellier attenant avec étagère de plus de 4m

Qu’est-ce qui ne plaît pas ? Pourquoi ?
- emplacement de la salle de bain à l’étage au-dessus du bureau au RDC --> évacuation difficile et problème d’isolation phonique si c’était une chambre
- cuisine assez petite, mais acceptable en compromis grâce au long mur d’étagère dans la pièce technique en secours pour friteuse, provisions etc.
- salle de bain en T avec 3,6mx3,6m presque un peu juste
- technique seulement sur un mur de 3,6m au centre de la maison (longueur des alimentations pour raccordement) --> doute sur la faisabilité
- entrée sans palier directement sur l’allée de circulation, mais inévitable à cause de la fenêtre de construction large seulement 17m et du souhait impératif d’un garage double
- en règle générale, nous aimerions pouvoir isoler l’étage, par exemple pour en faire une unité de vie séparée à la retraite, ce qui n’est pas possible ici. Il faudrait alors un escalier extérieur.
- la taille de la maison et surface habitable d’environ 180m² semble grande au premier abord, mais nous avons du mal à nous passer de la cave habituelle et avons donc prévu une marge.
Estimation de prix selon architecte/planificateur : auto-estimation d’environ 650 - 700k€
Limite de prix personnelle pour la maison, équipement inclus : nous n’avons pas fixé de limite de prix stricte, mais voulons construire la maison optimale pour nous et efficace (aussi chère que nécessaire et aussi bon marché que possible...). Le terrain (valeur foncière 440€/m²) est déjà payé, nous habitons une maison en rangée remboursée de 136m² et disposons encore d’un peu de capital propre.
Technique de chauffage favorisée : pompe à chaleur (air ou tranchée)

Si vous devez renoncer, à quels détails/agrandissements
- vous pouvez renoncer : en dernier recours cellier, grand bureau au RDC, troisième chambre à l’étage
- vous ne pouvez pas renoncer : tout le reste

- La taille de la maison et la surface habitable d'environ 180 m² semblent beaucoup au premier abord, mais nous avons du mal à nous passer du sous-sol habituel et avons donc prévu une réserve.

Je ne suis pas un expert en plans d'étage. Mais où sont les réserves ou les pièces explicitement prévues comme cave/débarras ? Je vois simplement beaucoup de pièces (comment, selon toi, la pièce hobby pour les enfants sera-t-elle utilisée exactement ?) et beaucoup de surface.
La pièce de rechange et la chambre d'amis peuvent être le bureau. Au total, on peut - si on le souhaite - économiser beaucoup de surface. Vous pouvez générer un espace de stockage sans fin dans le grenier ; certes pas très confortable, mais on ne court pas tout le temps au sous-sol non plus.
Le rez-de-chaussée sans bureau, un rez-de-chaussée plus petit, le bureau à l'étage, les chambres d'enfants plus petites. Pas de perte de qualité de vie et beaucoup d'argent économisé.
Tu peux te le permettre, ce n'est pas le sujet.

On accède à l'escalier du grenier par la salle de bains ou la chambre 2 ?
Vous devriez aller voir l'architecte sans plan personnel, même si ce dernier est exceptionnellement réussi. Ce qui me plaît particulièrement, c'est l'approche consistant à planifier avec des épaisseurs de murs uniformes de 40/20 et des dimensions de pièces précises au décimètre près. Avec du 34/32, je ne me préoccuperais pas d'une reconversion pour personnes âgées, mais je partirais sur une construction neuve proche de la retraite. Le recours précoce et non conseillé au maître d’œuvre a évidemment été une erreur.

Mon favori de tous les temps... le troisième enfant doit se sentir assez indésirable quand il doit vivre dans un minuscule espace de 11,5m², tandis que ses frères et sœurs ont 16m². Les meubles suggérés le montrent déjà, lit et armoire tiennent, un bureau pas. Ou alors, le troisième enfant ne doit-il pas aller à l'école, mais être envoyé de toute façon pour la veille nocturne ?

Mon favori absolu... le troisième enfant doit se sentir assez indésirable s'il doit vivre dans un minuscule 11,5 m², tandis que ses frères et sœurs ont 16 m². Les meubles suggérés le montrent déjà, un lit et une armoire peuvent y entrer, pas un bureau. Ou alors le troisième enfant ne doit pas aller à l'école, mais être envoyé de toute façon à la veille nocturne ?

Quel troisième enfant ? Le TE n'en a que deux et il ne doit pas y en avoir un troisième. C'est une chambre pour... Lire toujours le texte en entier. Clin d'œil.

Le projet me plaît beaucoup. Tu as beaucoup de détails bien pensés, comme le passage de la technique au garage.

Ce qui ne me paraît pas encore tout à fait clair conceptuellement :

-könnt Ihr verzichten: zur Not Speisekammer, großes Büro im EG, drittes Zimmer im OG

À ce sujet, à votre place, je me déciderais précisément si vous voulez vraiment cela ou si vous préférez utiliser la surface supplémentaire autrement ou construire plus petit en conséquence. 180m² pour une maison individuelle avec 2 chambres d’enfants, c’est quand même un luxe. Je pense cependant que le budget est réaliste avec des exigences moyennes (chez nous, c’est à peu près pareil niveau prix).

Quelques points que je remarque :
- La chambre parentale fait déjà 19m², c’est vraiment grand. Peut-être que l’espace est plus important à un autre endroit à l’étage. (salle de bain ?)
- Le couloir à l’étage est bien compact. Mais je ne vois pas de fenêtre chez vous. Eventuellement, tu pourrais ajouter une fenêtre à l’ouest au-dessus du garage.
- Personnellement, je réfléchirais encore à la séparation du salon. Les enfants ont tendance à se déplacer facilement d’une pièce à l’autre en jouant. Vous avez déjà une isolation phonique vers le haut grâce à la porte dans le couloir. De plus, cela rend la belle pièce à vivre inutilement petite.