Détermination de la valeur du terrain d’un bien avec construction ancienne existante

Bonjour à tous,

un terrain avec une ancienne construction nous a été proposé dans le Rems-Murr-Kreis. Nous sommes très intéressés par ce terrain. Il est vendu par un particulier en dehors de la publicité, et après une première discussion préalable, nous sommes d’accord que les vendeurs fixeront un prix de vente dans les prochains jours. Pour pouvoir entrer en négociation, nous aimerions nous faire une idée de la valeur et trouver des arguments pour négocier. Voici les informations concernant le terrain :

Emplacement :
- Centre-ville, en troisième rangée depuis la rue principale
- Orientation : jardin sud-ouest côté rue, jardin nord adjacent à un terrain vacant
- À 5-10 minutes à pied de la gare régionale, qui se trouve à environ 30 minutes de Stuttgart Hbf
- Médecins et infrastructures pour les besoins quotidiens accessibles à pied
- Un voisin est une église, mais sans cloche et très calme d’après les habitants

Terrain :
- environ 800 m², viabilisé
- Le plan du terrain est un peu particulier. Côté rue, un rectangle avec un coin gauche arrondi. Il devient plus étroit vers l’arrière.
- Valeur vénale selon la commission d’experts de la commune : 300€/m²
- Il y a une vieille maison sans chauffage central et avec une électricité et une plomberie posées de façon artisanale sur le terrain. Elle devrait être en briques. Partiellement colombage en bois dans l’annexe, qui a probablement servi de remise à animaux. Je souhaiterais démolir cette maison.
- Vieille remise à outils sur le terrain, ainsi que quelques vieux noyers, aussi assez grands. Je souhaiterais en abattre certains.

Autres :
Le plan d’urbanisme prévoit un toit à deux pans avec une pente de 30°, deux étages complets sont autorisés. Distance à la limite du terrain 2,5 m. Pas d’autres restrictions particulières, pas de pollution selon la commune, je recevrai bientôt l’extrait du registre foncier.

Comment estimeriez-vous la valeur ? Indépendamment de cela, selon le prix proposé, je voudrais commander une expertise par la commission d’experts qui évaluera tout cela. Néanmoins, une estimation approximative de votre part serait intéressante. Surtout dans le contexte où il y a malheureusement très peu de terrains à bâtir dans notre région, et encore moins de cette taille et disponibles.

Si vous avez besoin d’autres informations, n’hésitez pas à me contacter, j’ai simplement rassemblé ce qui me semblait important personnellement.

Merci beaucoup !

Cordialement
mertmk3

Estimation approximative : taille du terrain x valeur foncière de base moins les coûts de démolition de l’ancienne maison, fait à vue de nez environ 200 000 €. Et si les terrains sont si rares, alors peut-être aussi plus.

Puisque les valeurs limites des sols sont basées sur les prix de vente de l'année précédente, des sommes nettement plus élevées peuvent également être payées dans des emplacements prisés. Y a-t-il des facteurs dépréciatifs tels que des droits de passage, des servitudes ou autres? Avez-vous vérifié si l'église limite vos plans pour votre maison? Elle peut, en tant que [Flächendenkmal], imposer des restrictions aux voisins (par exemple exclure certaines couleurs de toiture et de façade). Dans notre nouvelle maison, nous avons également une église comme voisine et, pour l'approbation de la demande de construction, nous avons eu besoin de l'accord de l'autorité des monuments historiques, si je me souviens bien.

Merci pour vos réponses.

Selon la commune, il n’y a pas de facteurs dépréciatifs, c’est-à-dire pas de charges foncières ni de servitudes de passage. Comment vérifier si l’église nous impose des restrictions ? C’est une de ces églises modernes, donc sûrement pas classée monument historique. Néanmoins, c’est un bon conseil que je vais volontiers suivre. Je vais me renseigner à ce sujet auprès de la commune.

Qu’est-ce que je devrais encore demander au vendeur ? Quel est selon vous le risque que je doive refaire les raccordements de la maison ? Apparemment, il n’y a pas d’expertise du sol. Faut-il en faire refaire une avant l’achat – est-ce que le vendeur prend en charge les frais ? Dois-je exiger un rapport de bornage ?

Des questions par-dessus questions, mais on ne veut pas tout foirer dès le terrain.

Eh bien, tu abordes la chose de manière un peu erronée en période de taux bas et de rareté des terrains constructibles...
Tu dois déterminer ce que tu peux te permettre. Le vendeur te donnera alors un prix et tu pourras soit l'accepter, soit non, ou éventuellement négocier légèrement.
Tu devras payer toi-même l'expert en sols et le géomètre, tu devras aussi, avec une probabilité de 90%, refaire les raccordements de la maison et les payer toi-même. Les démarches auprès de l'administration du bâtiment, ce que tu es autorisé à faire là-bas, tu dois les gérer toi-même, de préférence avant l'achat.

La valeur indicative du sol n'a en réalité pratiquement aucune valeur informative et déduire les coûts de démolition est plutôt un vœu pieux.

À titre d'exemple chez nous : petite résidence, beaucoup de maisons des années 30, beaucoup de maisons changent de propriétaire en ce moment. La valeur indicative du sol est de 120€, les terrains font généralement 1000 m2. Les maisons qui s'y trouvent doivent en grande partie être démolies, ce que font environ 2 personnes sur 3.
Si je calculais maintenant selon la valeur du sol et le coût de démolition, on ne devrait pas payer plus de 90 000 € pour les terrains, alors qu'en réalité c'est entre 200 000 et 250 000 €. Les maisons sont en général vendues en quelques jours. Il n'y a donc pas de négociation possible — cela devient plutôt plus cher si on prend trop de temps.

Merci pour ta réponse. J'ai déjà fixé un prix en interne avec lequel je pourrais probablement vivre. J'attends maintenant l'offre. Comment et où puis-je savoir si je dois faire un relevé topographique ? J'aimerais estimer les coûts approximatifs qui s'ajoutent au prix d'achat.