Financement de la construction / liaison du taux d'intérêt nominal / intérêts de mise à disposition

Bonjour à tous,

nous planifions le projet suivant.

Maison de données :

Construction neuve d’une maison jumelée en béton massif, E70
Rez-de-chaussée + étage + grenier + sous-sol
122 m² de surface habitable
5 pièces
Sous-sol en béton WU (isolé et avec radiateurs)
Installation de chauffage pompe à chaleur et chauffage au sol

Coûts :

Coûts de construction maison prix forfaitaire
240 000 EUR (clé en main)

Coûts du terrain y compris viabilisation, acquisition foncière, notaire :
170 000 EUR

Frais annexes de construction :
env. 30 000 EUR

Garage : 8 500 EUR

Provision pour échantillonnage : 5 000 EUR

Matériel pour revêtements de sol, peinture : 6 000 EUR

Aménagements extérieurs (env. 16 500 EUR)

Coût total :
475 000 EUR
Apport personnel :
60 000 EUR

Travail personnel :
20 000 EUR

Capitaux étrangers :
396 000 EUR
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D’après les données, j’ai demandé à deux courtiers en financement différents de calculer des offres de financement, nous arrivons à une charge financière mensuelle d’environ 1 400 EUR.

Questions :

Pourriez-vous évaluer ces offres avec vos expériences et connaissances ?

Qu’est-ce qui est bien, qu’est-ce qui est mauvais dans chaque composant ?

Que pourrait-on faire différemment ou mieux ?

Où faudrait-il apporter des modifications ?

Recommanderiez-vous plutôt un prêt amortissable pur ? Sans combinaison ou Riester ? Quelle devrait être la durée minimale de fixation du taux ? Et le remboursement initial ?

Merci beaucoup à vous !!!

Cordialement

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1. Offre

a) Prêt Riester (époux) : 136 000 EUR
Ici, la prime annuelle de base homme (154 EUR) et 1 enfant (300 EUR) est intégrée dans le remboursement.

Versement : 100%
Taux nominal 3,44 %
Effectif 3,49 %
Amortissement initial 1%
Remboursement anticipé 5%
Fixation du taux nominal 20 ans
Mensualité 503,20 EUR
Intérêts de mise à disposition 3% (par an à partir de 3 mois après accord)
Coûts expertise aucun
Frais de dossier aucun
Capital restant dû env. 84 919,71 EUR après fixation du taux nominal
Durée contractuelle calculée 34 ans 7 mois (sans remboursements anticipés)

b) KFW 124 (propriété résidentielle) : 50 000 EUR

Versement : 100%
Taux nominal 2,60 %
Effectif 2,63 %
Taux d’amortissement 2,01% (par an plus intérêt économisé)
Début remboursement après 3 ans
Fixation du taux nominal 10 ans
Mensualité 192,08 EUR
Intérêts de mise à disposition 3% (par an à partir de 4 mois et 2 jours bancaires après accord)
Frais aucun
Capital restant dû env. 42 293,58 EUR après fixation du taux nominal (temps sans remboursement pris en compte)
Durée contractuelle calculée 35 ans (sans remboursements anticipés)

c) KFW 153 (construction à haute performance énergétique) : 50 000 EUR

Versement : 100%
Taux nominal 1,45 %
Effectif 1,46 %
Taux d’amortissement 2,90% (par an plus intérêt économisé)
Début remboursement après 2 ans
Fixation du taux nominal 10 ans
Mensualité 181,25 EUR
Intérêts de mise à disposition 3% (par an à partir de 12 mois après accord)
Frais aucun
Capital restant dû env. 37 708,25 EUR après fixation du taux nominal (temps sans remboursement pris en compte)
Durée contractuelle calculée 30 ans (sans remboursements anticipés)

d) Prêt amortissable : 160 000 EUR

Versement : 100%
Taux nominal 2,78 %
Effectif 2,82 %
Amortissement initial 1%
Remboursement anticipé 5%
Fixation du taux nominal 10 ans
Mensualité 504,00 EUR
Intérêts de mise à disposition 3% (par an à partir de 6 mois après accord)
Coûts expertise aucun
Frais de dossier aucun
Versements 1
Capital restant dû env. 141 579,21 EUR après fixation du taux nominal
Durée contractuelle calculée 47 ans 11 mois (sans remboursements anticipés)

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2. Offre

a) Prêt combiné : 336 000 EUR
Prêt amortissable et contrat d’épargne logement

L’idée ici était de contracter un prêt combiné pour garantir la sécurité du taux d’intérêt. Le crédit préalable actuel est de 2,40 % (10 ans) et le contrat d’épargne logement (15 ans d’épargne) après attribution 2,75 %.
Les intérêts sont remboursés à hauteur constante pendant 10 ans et le contrat d’épargne logement est alimenté sur 15 ans.
Les 5 années doivent être comblées (risque).
Après 15 ans, le contrat d’épargne logement résout le prêt et le montant épargné réduit le montant du prêt respectif, on obtient le nouveau prêt à 2,75 % et continue à rembourser sur 15 ans. C’est-à-dire que la durée totale ici est calculée à 30 ans.

Versement : 100 %
Taux nominal 2,40 %
Effectif 2,43 %
Produit de substitution de remboursement : contrat d’épargne logement (BHW Wohn Max 2,75 %)
Mensualité produit de substitution de remboursement : 504,00 EUR
Mensualité intérêts : 672 EUR
Mensualité totale : 1 176 EUR
Frais de dossier : 3 360 EUR
Frais de gestion : 12,00 EUR par an
Droit optionnel de remboursement anticipé : 16 800 EUR
Fixation du taux nominal 10 ans
Intérêts de mise à disposition 3 % (par an à partir de 6 mois après accord)
Coûts expertise aucun
Frais de dossier aucun
Versements 8
Capital restant dû 336 000 EUR après fixation du taux nominal
Durée contractuelle calculée 20 ans (sans remboursements anticipés)

b) KFW 124 (propriété résidentielle) : 50 000 EUR
non pris en compte, car les intérêts du crédit ci-dessus sont plus bas que le taux d’aide.

c) KFW 153 (construction à haute performance énergétique) : 50 000 EUR

Versement : 100 %
Taux nominal 1,60 %
Effectif 1,61 %
Taux d’amortissement 2,71 % (par an plus intérêt économisé)
Début remboursement après 1 an
Fixation du taux nominal 10 ans
Mensualité 179,58 EUR
Intérêts de mise à disposition 3 % (par an à partir de 12 mois après accord)
Frais aucun
Capital restant dû env. 36 893,05 EUR après fixation du taux nominal (temps sans remboursement pris en compte)
Durée contractuelle calculée 30 ans (sans remboursements anticipés)

Pour la variante 1, 220 k€ de dette résiduelle après 10 ans de taux fixes ... je ne me ferais pas ça volontairement.

Je trouve la variante 2 avec les 5 ans de "période creuse" absurde ... . Quelle est la dette résiduelle après l'expiration de la fixation du taux du prêt épargne-logement ? Durée totale maintenant 20 ou 30 ans ?

Calcule-toi les coûts des deux variantes sur la durée et évalue les risques après l'expiration des différentes fixations de taux.

Pourquoi pas un prêt à annuités sans contrat d’épargne-logement ni Riester ?? Demande-toi aussi une offre pour ça.

J'ai maintenant recalculé avec la variante 2

Premiers 15 ans

Prêt à terme 15 ans
Paiement des intérêts 672 EUR

Contrat d’épargne logement 15 ans Durée d’épargne 15 ans
Paiement 504 EUR

Prêt KFW 15 ans
Paiement 180 EUR

Cela correspond dans les 15 premières années à une charge mensuelle d’environ 1356 EUR.
Mais seulement si le taux d’intérêt reste le même dans 10 ans pour le prêt à terme. Si le taux d’intérêt avait augmenté par exemple à 6 %, alors nous ne paierions plus 672 mais 1680 EUR seulement pour les intérêts Oo C’est un risque élevé à mon avis, car le capital restant dû dans 10 ans est si élevé.
Pour moi, cela signifie en tout cas contracter sur 15 ans, n’est-ce pas ?


Second 15 ans

Prêt à terme
-est remboursé par le contrat d’épargne logement- paiements d’intérêts supprimés ici

Contrat d’épargne logement 15 ans 246 000 (réduit par la somme d’épargne logement) Prêt disponible Durée 15 ans
Paiement 1669 EUR

Prêt KFW 15 ans
Paiement 180 EUR

correspond à 1849 EUR mensuels pour les 15 années restantes!!!!
C’est là le problème, non ? La charge mensuelle augmente considérablement après 15 ans, car le prêt du contrat d’épargne doit être remboursé en 15 ans.

On pourrait au mieux essayer avec des remboursements anticipés déjà dans les 15 premières années d’augmenter la somme d’épargne logement pour ainsi réduire le prêt, non ?

Mais c’est clairement le piège dissimulé ?

Apparemment oui. J'ai également calculé pour les quinze années suivantes avec un remboursement total de 1 400 € (y compris KfW, avec un remboursement constant) et j'arrive à une dette résiduelle de presque 90 000 €.

Après les dix premières années, en plus du risque de modification du taux d'intérêt pour le prêt in fine, il y a aussi la dette résiduelle à financer de 36 000 € !

Peux-tu vraiment épargner pour les remboursements anticipés ? Le taux d'épargne pour cela viendrait s'ajouter aux 1 400 €.

Ici, sur le forum, on lit souvent 500 € de remboursement par 100 000 € de prêt... cela ferait chez toi presque 2 000 € de remboursement mensuel. Selon la fixation du taux d'intérêt, il reste quand même une somme résiduelle élevée...

Bonjour, les montants des différents éléments de financement ici ne peuvent pas être corrects : Variante 1 financée à 396 kEUR, Variante 2 financée à 436 kEUR. Fautes de frappe ou est-ce réellement ainsi ?

Pour la variante 2, il manque 1x 50.000 € de la KFW, il reste alors 386.000 € ... d’accord, il manque 10.000 €.