Prêt combiné BSS vs. Prêt à annuités

Bonjour à tous,

j’ai déjà beaucoup lu sur les avantages et les inconvénients du prêt combiné, mais je suis toujours indécis sur la meilleure solution dans notre situation concrète. Beaucoup de rapports et de tests sur les prêts combinés se réfèrent à des périodes où les taux d’intérêt étaient encore un peu plus élevés – les arguments pour et contre le prêt combiné ont donc peut-être aussi un peu évolué depuis ?

Voici les données :

Montant du prêt : 380 000 EUR
Apport personnel : 80 000 EUR
Mensualité souhaitée : env. 1 500 - 1 600 EUR
Revenu net (2 personnes) : env. 5 500 EUR
(Remboursement anticipé prévu par an :) 7 500 - 10 000 EUR (peut varier un peu)

La répartition serait la suivante :
Prêt KFW : 100 000 EUR à 0,75 % sur 10 ans (remboursé principalement par des remboursements anticipés)
Montant restant du prêt : 280 000 EUR – c’est principalement ce montant qui nous intéresse ci-après

Offre 1 : Prêt combiné avec contrat d’épargne-logement
Prêt à terme pour les 280 000 EUR avec un taux d’intérêt de 1,38 % sur 10 ans
Contrat d’épargne-logement sur la somme de 280 000 EUR :
Versement d’environ 1 400 EUR par mois avec un intérêt (faible) de 0,2 %
Frais de dossier : 1,6 % de la somme épargnée
Taux garanti lors de l’attribution (50 % de la somme épargnée) : 1,1 % (sinon 2,35 %)

Coût des intérêts du prêt en 10 ans : 322 EUR * 12 * 10 = 38 640 EUR
Coût du contrat d’épargne-logement : 4 480 EUR
Coût total après 10 ans donc au total de 43 120 EUR
Puis sécurité du taux à 1,1 % (car nous supposons obtenir l’attribution à ce taux)

Offre 2 : Prêt amortissable - lié pour 15 ans
Prêt amortissable sur les 280 000 EUR avec un taux d’intérêt de 1,70 % lié pour 15 ans
Remboursement anticipé maximal 5 %

Coût des intérêts du prêt en 15 ans : 45 504 EUR
L’avantage ici est qu’après le remboursement du prêt KfW au bout de 10 ans maximum, les remboursements anticipés pourraient être versés sur ce prêt et ainsi réduire la charge d'intérêts entre la 10e et la 15e année.
Après 15 ans (ou 10 ans si pertinent), financement complémentaire sur le montant restant, taux encore inconnu.

Conclusion :
Eh bien, c’est là que je suis encore indécis. L’avantage de l’offre 1 est sûrement la sécurité et la flexibilité de la mensualité, le but unique devant rester que, au terme de 10 ans, 50 % de la somme soit accumulée afin de sécuriser le taux avantageux. En contrepartie, il n’y a malheureusement pas d’effet amortissement sur 10 ans.
C’est au contraire le grand avantage de l’offre 2, les remboursements anticipés prévus auront un effet correspondant (notamment entre la 10e et la 15e année).

Je suis indécis :-( J’aimerais simplement avoir votre avis, que feriez-vous à ma place ? Avez-vous éventuellement déjà une expérience avec le modèle combiné ? Cela a-t-il du sens dans les circonstances données et la situation actuelle des taux d’intérêt ?

Votre avis ? Je serai en tout cas très reconnaissant !!!!

Bien à vous
Sven

Quel serait le taux d'amortissement en % pour le prêt à annuités ?

Quel est le taux combiné d'amortissement et d'intérêt pour le prêt du [Bausparvertrag] après 10 ans ? 5 ou 6 pour mille ?

Et quelle est la flexibilité du [Bausparvertrag] ? Il y a un taux d'épargne minimum contractuel. De plus, tu dois atteindre 50%. Autre chose serait absurde.

Et quel est le taux effectif du prêt du [Bausparvertrag] ?

bonjour,

comme Caspar l'a déjà dit, le contrat d'épargne-logement est très rigide. 0,0 flexibilité. sauf si tu ne l'utilises pas, ce qui est plutôt improbable.

si tu rembourse le KfW, tu n'as pas non plus besoin de t'embêter avec le remboursement anticipé, peut-être peux-tu aussi augmenter le taux d'amortissement ? certains l'offrent gratuitement

Bonjour Caspar2020 et HilfeHilfe,

Je vais essayer de répondre du mieux que je peux.
Le taux d’amortissement pour un prêt annuitaire serait d’environ 4%.

Pour le prêt du contrat d’épargne-logement, je ne connais malheureusement pas le taux d’intérêt effectif (ce qui est souvent considéré comme un inconvénient) – c’est pourquoi il est aussi difficile de comparer. J’ai essayé de me rapprocher des coûts d’intérêts et des autres coûts pour le contrat d’épargne-logement.

Merci à vous pour vos réponses !

Bonne chance
Sven

Bonjour Caspar2020 et HilfeHilfe,

Je vais essayer de répondre, aussi bien que je peux.
Le taux d’amortissement pour un prêt amortissable serait d’environ 4%.

Pour le prêt du contrat d’épargne-logement, je ne connais malheureusement pas le taux d’intérêt effectif (c’est souvent considéré comme un inconvénient) – c’est pourquoi c’est aussi difficile à comparer. J’ai essayé de m’approcher des coûts d’intérêt et, pour le contrat d’épargne-logement, des autres coûts correspondants.

Merci à vous pour vos réponses !

Bonne chance
Sven

C’est déjà bien que tu aies tout reconstruit dans Excel. Les remboursements anticipés sont très efficaces, comme tu l’as calculé.

Il faut cependant aussi vouloir/pouvoir les faire.

Il y a toujours des avantages et des inconvénients.

Le lien ne fonctionne pas. Mais si on recherche "Tarifuebersicht_Via_Badenia_15_201606" sur Google, on trouve, je crois, le tarif correspondant.

Ui 7 pour mille. Cela signifie qu’après les 10 ans, quand le contrat d’épargne-logement sera utilisé, tu devras mettre 1960 EUR par mois pour le remboursement et les intérêts. Cela a aussi l’avantage que le prêt du contrat d’épargne-logement est remboursé au bout de 6 ans et 2 mois.

qu’à la fin des 10 ans, 50 % de la somme soit disponible pour garantir le taux avantageux

Déjà dit : le contrat d’épargne-logement n’est pas flexible. Tu dois atteindre les 50 %. Sinon, la maturité d’attribution n’est pas atteinte.

Supposons que tu n’atteignes pas les 50 %, cela signifie non seulement un passage à un tarif "cher" avec plus d’intérêts, mais aussi des frais de changement.

Donc la flexibilité existe seulement sur le papier.

Le point positif dans cette histoire est que les coûts / intérêts sont prévisibles.

En plus, avec 1400 pour le prêt TA et l’épargne, vous n’y arrivez pas. Je vois un trou d’environ 14 000 EUR (je suppose que les intérêts du prêt sont aussi payés avec les 1400). Donc, seulement 1078 vont à l’épargne dans le contrat d’épargne-logement.
Sinon, vous auriez une mensualité de 69+322+1400=1791 (ce qui dépasse votre mensualité souhaitée).

Le problème je le vois plutôt dans les deux paramètres suivants

Mensualité souhaitée : environ 1 500 - 1 600 EUR

Remboursement anticipé (prévu) par an : 7 500 - 10 000 EUR (peut légèrement varier)

Donc vous devez mettre plus sur la table en 10 ans, et vous devez vraiment rembourser chaque année à la KfW avec 10k€ de remboursement anticipé obligatoirement.

Et je pense que c’est là le point sensible. Le remboursement anticipé, c’est bien, mais on ne devrait pas compter dessus à ce point.

Je suppose aussi que le remboursement anticipé vient de "bonus/gratification" ou similaire. On peut difficilement prévoir comment l’entreprise va évoluer dans les 10 prochaines années. De plus, il y a toujours une ou l’autre dépense pour la maison.

Et dans votre cas, le montage avec le contrat d’épargne-logement est complètement conçu pour cela. (en plus de la mensualité plus élevée qui sera due après 10 ans)