Valeur de nantissement & capitaux propres

Bonsoir chère communauté !

J'ai déjà longtemps suivi ce forum et diverses discussions, et je trouve ce forum super informatif et je suis reconnaissant de l'avoir trouvé.

Merci aussi d'abord aux modérateurs, qui ont l'impression de s'impliquer dans chaque fil de discussion, cela leur prend vraiment beaucoup de temps !

Je m'adresse maintenant à vous, car nous (ma copine et moi) voulons construire dans un avenir proche (2-3 ans) et nous sommes en phase d'épargne pour créer une base solide de fonds propres. Cependant, nous ne voulons pas non plus épargner "trop longtemps" pour encore obtenir des intérêts modérés. Mais c'est un autre sujet.

Comme je souhaite m'occuper de ce sujet très longtemps à l'avance et que j'ai déjà recueilli diverses informations, je suis cependant toujours perplexe quant au montant de la valeur de nantissement que les banques appliquent et ce que cela a à voir avec les fonds propres disponibles. Il ne m'est pas clair non plus comment la banque décide si la facture X est déduite du prêt ou doit être payée par des fonds propres ?

Je donne à titre d'exemple les données clés suivantes d'un projet de construction imaginaire (ce serait bien que cela marche ainsi pour nous) :

Terrain : 120.000€
Taxe d'acquisition foncière 5% : 6.000€ (Eigenkapital)
Notaire 1,5% : 1.800€ (Eigenkapital)
Registre foncier : 1,5% : 1.800€ (Eigenkapital)
Raccordement maison / regards de contrôle : 15.000€ (Eigenkapital)
Expertise du sol : 1.500€ (Eigenkapital)

Architecte : 15.000€ (Eigenkapital)

Coûts de construction (y compris frais annexes) pour la maison déduction faite de l'apport personnel : 240.000€ (incluant électricité et fenêtres)

Cuisine : 17.500€ (Eigenkapital)
Sols : 12.500€ (Eigenkapital)
Portes intérieures : 8.000€ (Eigenkapital)
Porte d'entrée : 4.000€ (Eigenkapital)
Cheminée : 7.500€ (Eigenkapital)
Salle de bains / WC : 10.000€ (Eigenkapital)
Divers aménagements extérieurs : 10.000€ (Eigenkapital)
Total : 470.600€

Les chiffres sont simplement des estimations approximatives de ma part, les coûts exacts ne sont pas décisifs pour ma demande (même si je serais curieux de savoir si les architectes coûtent vraiment autant).

D'après mon calcul, tout ce qui est suivi de (Eigenkapital = paiement par fonds propres) serait payé par nous avec des fonds propres et non financé par la banque. J'espère ne pas avoir fait d'erreur de chiffres.

Nous aurions donc apporté des fonds propres d'un montant de 110.600€. Les coûts totaux s'élèveraient à 470.600€. Le déficit de financement serait donc de 360.000€.

Je me pose donc les questions suivantes :
1) Quelle serait alors notre valeur de nantissement ?
2) Selon la réponse, je me demande ensuite dans quelle mesure cela affecte notre prêt (taux d'intérêt) ?
3) Un terrain (zone de construction neuve, récemment lotie) est-il intégré au prêt seulement avec une valeur de nantissement de par exemple 60-80 %, même si le prix payé par nous au mètre carré correspond à la valeur officielle du terrain ?
4) Si je mets nos fonds propres en relation avec les coûts totaux, cela donne un taux de 23,50 % ? Mais comme tous les coûts ne sont pas "valorisants", aurions-nous effectivement un taux de fonds propres ou une valeur de nantissement moindre ?
5) Si le terrain n'était pas pris en compte qu'à 80 % mais à 100 %, cela renforcerait-il notre taux de fonds propres ou la valeur de nantissement ? Si oui, cela se fait-il en pratique pour les terrains dans les zones de construction neuve (complément à la question 4) ?
6) Est-il habituel que les coûts des sols, salles de bains / WC, portes, cheminée soient financés par les fonds propres ou la banque suppose-t-elle normalement que cela soit couvert par le prêt ?

Je remercie d'avance tous ceux qui ont pris la peine de tout lire :-)

Et je me réjouis de toute aide :-)

J’essaie de répondre "brièvement".

1) Toujours à condition que la banque accepte la même valeur que celle que vous acceptez pour le matériel et/ou la prestation
240.000 construction de la maison
120.000 terrain
30.000 raccordement de la maison et architecte
42.000 divers matériaux pour l’aménagement intérieur
-----------------
432.000 valeur marchande
moins une quelconque décote car cela varie d’une banque à l’autre.
Alors la valeur de nantissement pourrait raisonnablement se situer autour de 400.000 euros.
Tu trouveras les détails en cherchant sur Google "BelWertV"

La cuisine (et les petites choses comme la peinture, les tapis) tu peux les ignorer dans tous les calculs et aussi les mettre de côté hors fonds propres. Car de toute façon tu dois les payer.

2) 100/400*360=90
Il y a de très mauvais taux pour >100, des taux corrects entre 80 et 100, de bons taux pour <80 et des taux excellents pour <60. Ce sont les niveaux de nantissement que tu retrouves aussi dans différents simulateurs de crédit en ligne. Mon conseil est d’essayer d’être sous 80 si possible, par épargne.

3) Comment arrives-tu à la décote sur la valeur de nantissement ? Le terrain est en général pris en compte à la valeur qu’il a réellement et durablement selon la carte officielle des valeurs foncières/comité. Une décote sur le terrain est rare sauf s’il a été acheté trop cher (à cause de ww1). Sinon voir la remarque Google à la réponse 1) §15 + §20

4) Tu as bien compris. La cuisine est exclue, ainsi que les paiements non valorisables comme le notaire, tribunal, impôts. On peut éventuellement discuter d’un sondage de sol s’il doit être pris en compte ou non, mais la question ne doit pas faire échouer le ratio. En gros vous avez un ratio valorisable de 10% (+ frais annexes + cuisine + peinture etc...)

5) C’est déjà expliqué en gros.

6) Au final peu importe si les fonds propres sont utilisés pour la dalle ou les portes intérieures. Après achèvement cela n’intéresse plus personne. Les banques veulent toutefois que dans un premier temps le plus possible des fonds propres du client soit utilisé. Cela réduit le risque bancaire pendant la phase de construction. Je pense que c’est compréhensible.

Architecte : 15.000 € (fonds propres)

(...)

(bien que je me demande vraiment si les architectes coûtent vraiment
autant).

Donc, pour les coûts estimés et selon la mission confiée (toutes les phases de prestation), tu dépasses certainement le double de tes 15.000 euros estimés. Cherche sur Google "calculateur HOAI" - si l'architecte facture selon cela (ce qu'il doit en principe faire).

Donc, avec les coûts estimés et selon la mission confiée (toutes les phases de prestation), tu dépasses sûrement le double de tes 15 000 euros estimés. Cherche sur Google "HOAI-Rechner" - si l'architecte facture selon cela (ce qu'il doit en principe faire).

15 000 EUR totalement irréaliste. Compte avec 11 % des coûts de construction pour toutes les prestations d'architectes et d'ingénieurs.

Cordialement, Steffen

Non, ce n'est pas irréaliste ! Juste pas autorisé :)

Non, ce n’est pas irréaliste ! Juste pas autorisé :)

Je pars tout à fait audacieusement du principe que le TE souhaite travailler avec un architecte sérieux :)