Acheter une structure brute - Expériences

Bonjour à tous,

nous sommes intéressés par une construction en gros œuvre avec toit et fenêtres. Malheureusement sans sous-sol.
Prix environ 145 000 € + 25 000 € frais annexes.

Quelqu’un a-t-il de l’expérience avec l’achat d’une construction en gros œuvre ?

Que devons-nous prendre en compte avant de faire appel à un expert ?
Y a-t-il des défauts typiques ?
Le prix pour 160 m² sans sous-sol avec fenêtres et toit est-il correct ou trop cher ?
Nous prévoyons environ 150 000 € jusqu’à la finition. Est-ce réaliste ?

Nous sommes un peu inquiets, car la construction en gros œuvre est en l’état depuis déjà 2 ans.

Un grand merci.

Bonjour Karolina,

malheureusement, beaucoup de tes questions sont difficiles à répondre.

- Je suppose que le gros œuvre est à vendre avec le terrain ? Ainsi, le prix concerne le terrain + le gros œuvre. N’est-ce pas ?
- L’emplacement est également déterminant - notamment dans le cas du terrain. Quelle est alors la répartition terrain/gros œuvre ?
- Quels frais annexes pour un montant de 25K sont concernés ?
--> Dire / affirmer que le prix est correct ou non n’est actuellement pas possible, surtout à distance.

Il n’y a pas de dommages typiques sur les gros œuvres. Tout dépend de la situation - comment et dans quelle mesure l’ouvrage a été exposé aux intempéries, quel est le sous-sol. En d’autres termes : l’eau/l’humidité joue le rôle le plus important. Ensuite, il y a bien sûr l’évaluation de la qualité d’exécution, des matériaux utilisés (briques, type, épaisseur, valeur isolante, tuiles, charpente, fenêtres, fondations, dalle de béton... un expert pourra vous informer).

Un aménagement intérieur représente également un certain travail. Il manque certainement tout de A à Z. De A comme raccordements et aménagements extérieurs jusqu’à E pour électricité et chape/isolation, puis Z pour accès et tous les corps de métiers intérieurs (chauffage, ventilation, chape, structure des murs,... 1000 points).

Des spécialistes peuvent estimer avec assez de précision le prix de l’aménagement (finalisation) selon vos souhaits et l’état du bâtiment. Émettre une prévision quant à savoir si 150K suffisent est impossible à distance. Veuillez-vous faire conseiller sérieusement et ne faites pas de suppositions au risque d’avoir une mauvaise surprise.

Si le gros œuvre est encore correct en l’état (ce type de construction tient généralement bien deux ans) et que l’emplacement convient aussi, il n’y a en principe rien contre un achat. Beaucoup de personnes font cela, ce n’est pas exceptionnel. En fonction de vos souhaits d’aménagement - comme dit, cela est très coûteux - vous pourrez voir selon votre budget si le projet est réalisable ou non.

Cordialement
Thorsten

PS : J’ai un peu d’expérience car une maison à finir n’est en fait rien d’autre qu’un gros œuvre qui doit être finalisé plus tard. La différence est que ce type de maison n’a pas été exposé à l’humidité, elle est étanche après deux jours.

Si des dizaines de carottages doivent être réalisés pour la poursuite des travaux, parce que cela n’avait pas été prévu auparavant ou avait été planifié différemment, cela peut déjà devenir très coûteux à ce stade.

Bonjour,

Le prix pour 160m² sans sous-sol avec fenêtres et toiture est-il correct ou trop cher ?
Nous prévoyons environ 150 000 € jusqu'à l'achèvement. Est-ce réaliste ?

Nous sommes un peu inquiets car la structure brute est en place depuis 2 ans.

Tout d'abord, le prix me semble correct ; qu'en est-il du coût du terrain ?

En principe, cette question ne peut pas être répondue sans être sur la structure brute. Par conséquent, les réponses des utilisateurs ici ne te seront d'aucune utilité.

Parcours la structure brute avec l’expert avant d’acheter. Il vérifiera notamment si, par exemple, les murs porteurs intérieurs ont été réalisés avec la pierre « correcte » ; si les fenêtres existantes avec possibilité de linteau ont le vitrage feuilleté du bon côté, etc. Je suis très certain que tu ne reconnaîtras aucun défaut, s’ils existent, même s’ils sont décrits de manière très détaillée.

Si l’expert donne son accord – veille à une expertise écrite – tu peux acheter la structure brute ; 2 ans ne sont pas une longue période pour une vacance. Tu es également en sécurité avec 150 000 € pour l’aménagement intérieur, à condition de ne pas vouloir réaliser des souhaits d’équipement exorbitants.

Cordialement, expert en construction

Décisive est la qualité de l’exécution des travaux avec preuve des détails de planification ([Dämmung im erdberührten Bereich/Bodenplatte/Streifenfundamente], étanchéité de l’ouvrage, détails du gros œuvre, fenêtres, etc.) ainsi que de la planification préalable incluant la demande de permis de construire approuvée, la preuve de protection thermique, la demande de permis de construire et la statique du gros œuvre, selon laquelle la construction a été réalisée, l’expertise géotechnique comme base de la statique et des fondations, la planification de l’assainissement du terrain incluant éventuellement la planification du drainage et les documents de planification pour la connexion au réseau.

Ensuite, il faut naturellement clarifier les situations juridiques de propriété (extrait du registre foncier, extrait des charges), dans lesquelles on peut éventuellement trouver une information expliquant pourquoi le gros œuvre doit être vendu.

Enfin, le gros œuvre doit, dans la mesure où il est légalement approuvé dans tous ses aspects, correspondre à vos souhaits pour un projet de maison. Si ce n’est pas le cas, d’autres raisons importantes doivent justifier de vouloir déjà modifier un gros œuvre avec éventuellement des interventions sur la statique. Le prix d’achat serait intéressant si le prix du terrain y est inclus et si le gros œuvre a été réalisé correctement et de manière attestée par une entreprise spécialisée.

En cas d’intérêt concret, vous devriez examiner très attentivement la construction avec un expert/architecte/ingénieur en construction/statisticien et vérifier les points mentionnés ci-dessus.

un aspect très important n'a jusqu'à présent pas été mentionné : le permis de construire ! si celui-ci est déjà expiré à cause de prescriptions et autres, vous devrez en demander un nouveau. il peut alors arriver que des travaux déjà réalisés ne soient plus valides (par exemple, l'isolation ne correspond plus aux normes minimales).

que comprends-tu par [Rohbau] ? avec/sans toit, fenêtres ?! il y a plusieurs corps de métier qui coûtent cher. avec toit et fenêtres, les 2 ans apporteraient même des avantages, car la cabane est maintenant sans doute très sèche. qu’en est-il des raccordements au réseau ?

on nous a alors proposé un [Rohbau] avec toit et fenêtres incluant les raccordements au réseau. l’ensemble de l’aménagement intérieur manquait. cela a échoué parce que le permis de construire était expiré et nous ne savions pas si nous en obtiendrions un nouveau, et le propriétaire voulait des droits de passage ridicules. le prix était une super affaire. la maison est encore aujourd’hui après 2 ans toujours au stade de [Rohbau]...
pour notre aménagement intérieur, nous avions alors budgété environ 80 000 € incluant quelques extras. cela aurait aussi été possible pour 60 000 €. (chauffage, électricité, cloisons intérieures, enduit, sanitaire, escalier, travaux de murs, revêtements de sol, portes intérieures, porte d’entrée (celle-ci manquait, c’était uniquement une porte de chantier)). les raccordements au réseau incluant eaux usées/eaux pluviales étaient terminés.