Achat d'une maison au père - comment le financer au mieux ?

Bonjour,
mon père souhaite émigrer à l'étranger avec ma belle-mère et m'a maintenant proposé d'acheter sa maison. Le prix d'achat s'élève à 200000€ et comprend les frais notariaux, l'inscription au registre foncier, etc.

Comme je ne me suis pas vraiment occupé du sujet jusqu'à présent et que le projet de mon père m'a quand même un peu surpris, j'espère obtenir ici quelques conseils utiles concernant le financement.

Actuellement, ma compagne (35 ans), mon fils (11 mois) et moi (32 ans) habitons à l'étage supérieur (environ 94 m² + grenier aménagé) en location (500€/hors charges). Au rez-de-chaussée (environ 105 m²) résident actuellement mon père et ma belle-mère.
Si nous achetons la maison, nous descendrons au rez-de-chaussée et souhaitons louer l'appartement du dessus pour 600€/hors charges.

Pour les coûts de rénovation, l'acquisition d'une nouvelle cuisine, etc., nous avons prévu environ 20000€. L'appartement du dessus a été entièrement rénové il y a un peu plus de 3 ans, à l'exception de la salle de bains, et a reçu un revêtement vinyle et carrelage haut de gamme, les murs/plafonds ont été enduits et recouverts d'un voile de lissage.
L'installation de chauffage au gaz pour les deux appartements a été entièrement renouvelée il y a environ 4 ans.

En raison du congé parental (2 ans) de ma compagne, nous disposons actuellement d'un revenu d'environ 2560€ par mois. Nous aimerions avoir rapidement un deuxième enfant, ce qui fait que le revenu ne devrait pas augmenter à court terme. Nous n'avons pas de dettes, mais à part une petite réserve d'environ 5000€, nous ne disposons pas non plus de fonds propres. Mon grand-père souhaite toutefois nous aider avec jusqu'à 35000€.

J'ai demandé un financement à la VR Bank et le conseiller évalue la valeur de la maison + terrain sur la base des photos, plan cadastral, etc., à environ 300000€. L'offre finale n'est pas encore arrivée et devrait nous parvenir d'ici la fin de la semaine. Malheureusement, la VR Bank n'offre qu'un taux fixe pour 10 ans, le reste de la dette devant être remboursé par un prêt-épargne logement. Est-il judicieux de penser à un prêt intégral avec un taux fixe pour toute la durée ? Nous aimerions garder l'option de remboursements anticipés partiels et d'un remboursement total anticipé, car une partie du terrain d'environ 1700 m² est une surface agricole. Un des urbanistes locaux m'a informé que dans environ 4-5 ans, derrière notre maison, la planification d'un nouveau quartier résidentiel devrait commencer...

Cordialement

Daniel

Demandez à votre Volksbank un financement auprès de la DZ HYP ou de la MHB. Il y a aussi un taux fixe d'intérêt maximal de 30 ans.

Quelle est l'alternative ? Ton père vend à l'étranger et tu restes sur ta faim. C'est ainsi que tu connais la maison et c'est peut-être une bonne affaire. Avec vos revenus, vous n'êtes pas non plus un client premium. Ici, il faut accepter quand quelque chose est proposé. N'hésitez pas à contacter des courtiers en financement immobilier. Une construction neuve coûte beaucoup plus cher. Je ne vous vois pas avec ce revenu.

Malheureusement, la VR Bank ne propose une fixation des taux d'intérêt que jusqu'à 10 ans, le reste de la dette devant être réglé via un contrat d'épargne-logement. Est-il judicieux de penser à un remboursement intégral avec un taux d'intérêt fixe sur toute la durée ?

Les combinaisons de prêts amortissables et de contrats d'épargne-logement sont compliquées, car souvent ce n’est qu’au second ou troisième regard (et après calcul personnel) que l’on comprend vraiment ce que coûte le financement. En cas de doute, je privilégierais toujours un prêt amortissable simple.
Les remboursements intégralement anticipés sont aussi (à ma connaissance ?) un peu plus chers que les prêts normaux. Mais ici, il faut bien sûr prendre en compte votre appétit pour le risque ou votre besoin de sécurité.
Vous pourriez envisager un ou deux scénarios sur la façon dont votre situation pourrait être dans 5...10 ans (revenu unique avec quatre enfants ? Ou double revenu avec deux enfants ? Même emploi qu’aujourd’hui ou progression de carrière vers des tranches de salaire plus élevées ?). Cela permettrait dans une certaine mesure de déduire la durée de fixation du taux d’intérêt à choisir.
Mais maintenant le plus important : puisque vous souhaitez louer une partie, vous devriez consulter un conseiller fiscal (ou vous informer vous-mêmes). Les charges liées au bien locatif réduisent le bénéfice et donc l’impôt. Cela vaut bien sûr aussi pour les intérêts d’emprunt et les amortissements.

Selon la Volksbank, il n’y a que la possibilité de renégocier après dix ans ou de régler la dette restante via la caisse d’épargne. J’ai demandé deux fois exprès.

Quelle est l’alternative ? Ton père vend à un tiers et toi tu restes sur le carreau. C’est ainsi que tu connais la maison et c’est peut-être une bonne affaire. Avec vos revenus, vous n’êtes pas non plus des clients premium. Ici, il faut accepter quand quelque chose est proposé. Vous pouvez aussi faire appel à un courtier en financement immobilier. Une construction neuve coûte beaucoup plus cher. Je ne vous vois pas avec ce revenu-là.

Cela n’a pas encore été dit explicitement, mais c’est probablement ce qui va arriver. Ma belle-mère est la force motrice et elle a même réussi à ce que mon père l’inscrive au registre foncier...
Avant de me retrouver finalement « les mains vides », je voulais saisir cette chance pour nous, car nous ne sommes que des « gagne-petit ».

Deux enfants, c’est le souhait de nous deux. Dès que les enfants seront à la maternelle, ma copine (jusqu’à présent femme ;) ) va aussi reprendre le travail, le nombre d’heures reste à déterminer. Actuellement, je rentre avec 2200 € nets, dont il me reste environ 1870 € après déduction de la voiture de société. Le salaire va bientôt être un peu augmenté. Ma copine revenait à la maison avec 1600/1700 € avant le congé parental.

À propos des charges pour le bien en location, est-il judicieux de scinder le crédit et de rembourser par anticipation le logement occupé avec un remboursement plus élevé ?

Voici deux photos de la maison.