Permis de construire avant l'achèvement de l'aménagement

Bonjour,
nous envisageons la conclusion d'un contrat de droit de superficie pour un terrain dans une zone à bâtir avec un plan d’aménagement approuvé. Nous avons maintenant appris du propriétaire du terrain (l’église) que les travaux de viabilisation par la ville vont durer plus d’un an et que la construction ne pourra commencer qu’en été 2021.
En ce qui concerne la prime pour les familles avec enfants (2 enfants = 24 000 €), pour laquelle une déclaration de début des travaux [BG] doit être déposée en 2020 : que faut-il faire pour que la [BG] puisse être formellement délivrée pendant les travaux de viabilisation en cours ? J’ai lu quelque chose à propos d’un droit de passage, de circulation et de conduite, qui doit être inscrit en tant que charge foncière par le propriétaire ou éventuellement au registre foncier. Y a-t-il d’autres obstacles ?
Et peut-on vraiment commencer les travaux seulement après la fin de la viabilisation ? Nous construisons sans sous-sol, on peut sûrement déjà faire (faire faire) certains travaux préparatoires pendant que la viabilisation approche de sa fin – bien sûr sous réserve que le permis de construire ait été délivré.
Merci pour vos réponses

pour que le permis de construire puisse être formellement délivré pendant les travaux d'aménagement en cours ?

Rien, car pour un permis de construire, l'aménagement doit être assuré. Il faut attendre.

J'ai lu quelque chose à propos d'un droit de passage, de circulation et de conduite, qui doit être enregistré comme charge foncière par le propriétaire ou éventuellement inscrit au registre foncier.

Cela n'a rien à voir avec ton aménagement. Tu peux l'oublier sans souci.

Donc, notre voisin a déjà reçu un permis de construire un peu plus d'un mois avant la fin de l'aménagement. Je l'ai noir sur blanc par le maire. Il a bien sûr dû attendre le début des travaux de construction jusqu'à ce que l'aménagement soit complètement terminé. État fédéral SH

Que faut-il faire pour que la BG puisse être délivrée formellement pendant les travaux d’aménagement en cours ?

Une demande de permis de construire doit être déposée.
Si tu ne veux pas déroger au plan d’aménagement et que tu trouves un planificateur volontaire, tu peux aussi construire sans autorisation selon l’article §63 de l’ordonnance sur la construction du NRW.

car pour un permis de construire, l’aménagement doit être assuré.

C’est exact. Cependant, il n’est pas nécessaire qu’il soit achevé. Si le plan d’aménagement fixe des voies de circulation publiques et que ces terrains appartiennent à la commune, rien ne s’oppose normalement à une autorisation. La dispense d’autorisation est déjà plus compliquée. Toutes les éventualités, comme par exemple les contrats d’urbanisme, ne peuvent pas être prises en compte ici dans le forum.

Il a bien sûr dû attendre le début des travaux

C’est également normalement le cas. Avant l’achèvement au moins d’une route de chantier, le début des travaux n’est pas possible.

On peut sûrement déjà faire (faire faire) quelques travaux préparatoires pendant que l’aménagement est dans sa dernière phase

Cela dépend de ce qu’il reste à faire. Si "tes" engins de chantier gênent encore ceux du terrassement ou peuvent causer des dégâts, on ne te permettra pas de commencer les travaux.

Si je ne peux effectivement commencer qu'en 2021, ce serait dommage, mais pas si grave. Dans ce contexte, il s'agit pour moi de la prime à la construction pour les familles, que nous voulons demander après l'emménagement. Pour cela, la BG doit encore avoir été accordée en 2020 - on peut emménager jusqu'à la fin de 2023. Si j'ai bien compris, « genehmigungsfrei » est équivalent à simplement « anzeigepflichtig ». Dans ce cas, le début des travaux pour l'octroi du BKG doit effectivement avoir lieu déjà en 2020 - s'il est possible que cela marche, on ne peut pas le dire maintenant.

Dans le portail citoyen en ligne de ma ville, il est indiqué ce qui suit au sujet des charges foncières :

Si un projet de construction ne respecte pas les prescriptions du droit de la construction, la faisabilité peut encore être obtenue dans certains cas par l'inscription d'une charge foncière. Dans la plupart des cas, il s'agit de la reprise de distances de retrait, de la sécurisation de l’assainissement public ou la preuve des places de stationnement nécessaires sur un autre terrain.

La formulation « sécurisation de l’assainissement » se trouve à plusieurs endroits dans le code de la construction. Il y est dit par exemple :

§ 30 Admissibilité des projets dans le périmètre d’un plan local d’urbanisme
(1) Dans le périmètre d’un plan local d’urbanisme [...] un projet est admissible s’il ne contredit pas ces dispositions et si l’assainissement est sécurisé.

Il n’est pas précisé si par la sécurisation de l’assainissement, on entend effectivement la charge foncière mentionnée plus haut. C’est probablement une question d’interprétation.

Je vais appeler demain le conseil local en construction, j’espère qu’ils pourront être plus précis.

Il n’est pas précisé si la garantie de l’accès mentionnée plus haut signifie réellement la servitude décrite. C’est probablement une question d’interprétation.

Non, ce n’est pas une question d’interprétation, une servitude est en principe déjà un moyen approprié pour garantir l’accès. Mais pas dans ton cas, car il existe un plan d’urbanisme définitif qui propose sûrement des solutions pour l’accès. Bon, nous ne connaissons pas le plan d’urbanisme, mais il est fort probable que ton terrain se trouve sur une zone de circulation fixée, de sorte que le propriétaire ne voudra sûrement pas la grever d’une servitude et d’un droit réel immobilier.