Construire ou attendre encore un peu ?

Bonjour,

Nous (ma femme 26 ans, moi 29 ans) réfléchissons depuis quelques mois déjà à savoir si nous voulons réaliser notre projet de construction maintenant ou si nous devrions attendre encore 2 ans comme prévu initialement.

Actuellement, nous sommes dans la situation suivante :
Il y a 2 ans, nous avons acheté un appartement en copropriété pour 176 000€ que nous remboursons avec une mensualité de 856€. Il reste environ 150 000€ à rembourser, car nous avons déjà effectué un remboursement anticipé de 7 500€. Nous avons acheté l’appartement sans apport personnel. Seuls les frais annexes ont été payés sur nos fonds propres.

En septembre dernier, nous avons eu l’opportunité unique d’acquérir un terrain de 580m² dans notre village natal pour 76 000€ (frais annexes inclus). Nous sommes en train de le rembourser avec un prêt à taux variable, à raison de 700€ par mois.

Comme nous avions déjà envisagé de construire avant d’acheter l’appartement, mais que nous ne trouvions pas de terrain dans notre village natal (ou ses environs), nous réfléchissons maintenant à savoir s’il faut réaliser notre rêve maintenant en raison de la hausse constante des coûts de construction.

Le problème est le suivant :
Puisque nous avons tous les deux terminé nos études il y a seulement deux ou trois ans, nous n’avons presque pas d’apport personnel et ce que nous avions a été investi dans l’appartement et le terrain. Nous avons actuellement seulement 25 000€ de côté.
Cependant, nous gagnons tous les deux très bien. Ma femme (enseignante fonctionnaire) perçoit environ 2 800€ nets par mois et moi (ingénieur) environ 4 600€ nets. En plus des 1 556€ que nous remboursons actuellement ensemble pour l’appartement et le terrain, nous mettons de côté au minimum 1 200€ par mois tout en vivant très bien. Donc, pour le financement de la construction, une mensualité souhaitée entre 1 600€ et 1 800€ ne devrait pas poser de problème.

Nous réfléchissons donc actuellement à savoir s’il vaut mieux continuer à économiser pendant encore 2-3 ans les 1 200€ (peut-être les placer dans un plan d’épargne logement) pour disposer ensuite de 50 000€ à 60 000€ d’apport (et que le terrain et l’appartement soient déjà davantage remboursés) ou si nous pouvons construire dès maintenant quasiment sans apport. On entend partout que les coûts de construction (qui sont déjà très élevés) devraient continuer à augmenter fortement, parfois plus vite que ce que nous pouvons épargner.

Cela signifie :
Si nous voulons réaliser notre projet de construction qui devrait avoir un budget d’environ 450 000€ à 480 000€ (terrain inclus), nous devrions le faire presque sans apport. Nous souhaiterions garder l’appartement et le mettre en location. Je peux encore ajuster la mensualité afin que les loyers couvrent la mensualité du prêt. (intégrant les intérêts en charges déductibles)

Je sais que personne ne peut prédire l’évolution des coûts de construction, mais nous aimerions savoir ce que vous en pensez.

1. Un budget de 450 000€ à 480 000€ avec une mensualité entre 1 600€ et 1 800€ est-il possible ?
(Actuellement, nous prévoyons encore 7 500€ de remboursement anticipé par an. Cela ne sera peut-être pas toujours possible les premières années quand les enfants seront là.)

2. Garderiez-vous l’appartement (construit en 2011 – 90m² en duplex) ou le vendriez-vous ? J’ai la chance d’avoir acheté l’appartement assez bon marché et les revenus locatifs prévus devraient couvrir la mensualité du crédit. Le risque de locataires indélicats et de coûts imprévus subsiste bien sûr. (Pour cela, dans la copropriété (3 parties), nous avons constitué des réserves d’au moins 8 000€. Donc, une panne de chauffage ou autre devrait pouvoir être couverte.)

3. Si un projet de construction ne fait pas encore sens actuellement, comment investiriez-vous l’argent que nous mettons de côté ? Peut-être un plan d’épargne logement ou y a-t-il d’autres idées pertinentes sachant que le projet doit démarrer au plus tard dans 2 ans ?

Je vous remercie d’avance pour vos réponses et je m’excuse d’avance si j’ai oublié des informations nécessaires ici. N’hésitez pas à dire ce qu’il vous manque pour une meilleure évaluation, je ferai tout mon possible pour fournir les informations complémentaires.

Cordialement,
Peter

Eh bien, vous avez un très bon revenu et vous économisez en plus des deux financements. Donc cela pourrait avoir du sens. Deuxièmement, cela dépend, si la location est facile et peu risquée, alors oui, sinon il faut revendre. D'ailleurs, vous évitez la pénalité de remboursement anticipé en cas de changement de bien. Mais la banque doit donner son accord et vous seriez liés à elle. Presque personne n'accepte un rang inférieur. Quel est votre plan familial et le revenu ensuite ?

Salut,

merci pour ta réponse rapide
L’appartement se louera très bien et le loyer principal que j’ai fixé actuellement est également calculé de manière très conservatrice. Il devrait même pouvoir être augmenté davantage.

La suppression de l’indemnité de remboursement anticipé en cas de changement de bien semble évidemment très intéressante et je ne le savais pas jusqu’à présent. Actuellement, la banque serait de toute façon notre premier interlocuteur.

Intuitivement, nous pensons plutôt que nous devrions garder et louer l’appartement, car il est fraîchement rénové et, en raison de la jeunesse de l’appartement, nous ne prévoyons pas pour l’instant de réparations majeures. (Mais, comme on le sait, les imprévus arrivent souvent).

La planification familiale est bien sûr encore à venir et, d’après nous, cela ne devrait plus durer longtemps. Mais que nous construisions maintenant ou dans deux ans, cela ne ferait pas une grande différence. Nous achèterions probablement un changement de taux de remboursement avec le nouveau crédit.

Cela m’intéresserait de savoir, d’après votre expérience, si les coûts de construction vont certainement augmenter encore l’année prochaine. L’année dernière, nous avons déjà consulté Viebrockhaus pour obtenir des conseils et ils avaient déjà annoncé qu’ils augmenteraient leurs prix cette année et l’année prochaine. Cette année, ils ont effectivement augmenté comme annoncé.

Nous avons un peu peur que, surtout à cause de la prime à la construction pour enfants et des taux toujours faibles, les coûts de construction augmentent encore beaucoup plus et que dans deux ans, nous ne puissions quasiment plus nous permettre de construire.

Cordialement

Je n'ai bien sûr pas de boule de cristal non plus. Mais si je DEVAISE parier, je parierais sur une hausse des prix dans les 3 à 5 prochaines années.

Pour l'instant, la politique fait tout pour que la foule dépense l'argent (emprunté). En même temps, les entreprises en profitent comme jamais auparavant.

Un jour, cela prendra fin. Et, selon moi, ce sera dans les 5 prochaines années.

Cependant, je doute que les effets soient les mêmes dans les zones urbaines denses que dans les villes moins peuplées.

Et avant que quelqu'un ne vienne encore dire : « Regarde Londres, New York, etc. » Oui, je regarde. Et que vois-je ? Exactement ! Ce ne sont justement pas Londres, NYC, et ainsi de suite. Mais Stuckenborstel, Uwaldsloe, Uelzen, Kirchheim am Holzberg et Reienredder am Buk. Mais pas New York ni Londres.

Na na na, seule l'inflation va régler cela. Ma boule de cristal dit qu'aucune baisse de prix ne revient. Pourquoi donc ? Les salaires etc. doivent aussi être payés. Seul le taux d'inflation va s'aplanir.

À quoi doit exactement ressembler votre projet de construction ? 480k incluant le terrain n’est pas abondant de nos jours si l’on ajoute tous les frais annexes, le garage, l’aménagement extérieur, le mobilier.
Je commencerais par bien définir ce que je veux exactement et ce que cela coûte (actuellement).
Vous avez déjà l’élément le plus important. Les prix des terrains continueront d’augmenter.
Avec un prix au m² assez bas pour les terrains, la question est de savoir à quel point vous pourriez louer votre appartement. Les revenus locatifs doivent être imposés et les charges ne peuvent pas non plus être entièrement répercutées sur le locataire. Vous devez aussi disposer d’un capital suffisant pour couvrir les périodes de vacance locative ou les réparations.
Si l’appartement se finance sûrement tout seul, conservez-le (ce que je doute). Sinon, revendez-le.
Je suis d’accord avec Farilo concernant les coûts de construction. Dans les cinq prochaines années, cela devrait un peu se normaliser (crédits défaillants, situation économique, offre accrue de biens immobiliers due au décès de la génération plus âgée, séparation...).
Cependant, cela intervient encore trop tard et cela entrera sûrement en conflit avec votre projet familial.
Commencez donc à planifier pour avoir une idée claire de ce que vous voulez et de ce que vous pouvez/voulez vous permettre. Une bonne planification représente 80 % de la réussite de la construction.
Ne vous laissez pas pousser à signer par un entrepreneur général ou déstabiliser par des hausses de prix annoncées.
Il se peut que vous constatiez que vous êtes mieux avec un architecte ou un autre entrepreneur général.
Jusqu’à ce que la planification et l’optimisation soient terminées et que vous ayez une autorisation, 1 an et demi peut vite s’écouler.