Construire ? Acheter ? Maison préfabriquée ? Construction massive ? BW/RLP - DH/Maison jumelée

Recherché/Souhaité :
- Maison jumelée (de rêve)
- Demi-maison jumelée avec appartement indépendant
- Maison individuelle avec appartement indépendant
- Maison bi-familiale

Budget incluant terrain calculé :
400.000 (si OK)
500.000 (si la maison est parfaite et assez récente)
600.000 (si c’est une maison jumelée)

En résumé : acheter une maison où l’on peut aussi avoir des revenus locatifs, afin de ne pas avoir des coûts trop élevés.

Contexte :
Nous cherchons depuis un certain temps. Mais nous ne trouvons rien qui convienne vraiment, surtout parce que les prix sont extrêmement élevés. Ce n’est pas non plus très simple. Ma copine vient de Worms et moi de Stuttgart. Nous voulons une maison individuelle quelque part entre Mannheim et Karlsruhe/Pforzheim ou entre Mannheim et Heilbronn. Le long de l’autoroute, en quelque sorte. Donc près de Mannheim, Speyer, Karlsruhe, Bruchsal, Sinsheim, Heilbronn. Des « petites villes », mais pas forcément en ville. Cela peut aussi être à 10 minutes environ. Jusqu’à présent, nous avons trouvé des maisons bien situées dans le coin Speyer, Phillipsburg, Germersheim. C’est à la frontière entre BW et RLP. Je ne sais pas si elles sont bon marché. Je compare généralement le prix au m² sur homeday.

Un rêve serait bien sûr de construire une maison jumelée avec chacune 2 demi-maisons d’environ 110-130 m². L’une sera habitée, l’autre louée et vendue éventuellement plus tard.
Au début, nous regardions des maisons préfabriquées (en bois). Par exemple, nous avons une offre à 550.000 tout inclus (y compris terrain) pour la maison jumelée complète. Après avoir parlé avec plusieurs personnes, il s’est avéré que les maisons préfabriquées en bois grincent parce que le bois « vit ». Nous n’en avons vraiment pas envie. Donc ce n’est pas envisageable. De plus, l’offre incluait 170.000 pour l’aménagement intérieur, alors que des collègues disent que cela ne coûte pas 100.000€, mais bon.

J’ai contacté de nombreuses entreprises de construction en béton massif mais beaucoup ne répondent même pas. 2 d’entre elles ont répondu 300.000 par demi-maison jumelée si on veut une maison jumelée complète. + terrain donc environ 750.000-800.000. C’est largement au-dessus de notre budget. Je ne sais pas s’il existe encore des entreprises de construction en béton massif qui pourraient réaliser notre projet à 600.000 € TTC (environ 150.000 pour le terrain). Nous avons aussi envisagé de faire construire uniquement le gros œuvre pour XXX.XXX € et gérer nous-mêmes les finitions. Mais aucune entreprise ne propose uniquement le gros œuvre, c’est presque toujours presque fini ou clé en main. Nous connaissons beaucoup de personnes qui pourraient faire par exemple fenêtres/portes, sols, sanitaire, électricité, enduits. Mais malheureusement personne pour le gros œuvre. Pensez-vous que cela serait réalisable ?

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Sinon, nous sommes repartis à la recherche de maisons :
Nous trouvons les demi-maisons jumelées assez jolies, surtout avec la possibilité d’un appartement indépendant.
Nous en avons maintenant une ou deux près de Speyer :
••• Une demi-maison jumelée (Offenbach / Palatinat) date de 1994 et coûte 500.000 (agent immobilier). Elle est gigantesque, 250 m² (9 pièces) avec un terrain de 450 m², double garage et photovoltaïque pour eau et sauna. L’appartement indépendant est au sous-sol d’environ 60 m² (2-3 pièces incluant douche et WC) mais pas encore de cuisine. Entrée possible par le jardin ou par la maison. À l’étage, il y a 4 chambres + combles aménagés non comptés. Une chambre d’environ 15 m².
Au rez-de-chaussée il y a un bureau + grand espace salon/salle à manger avec cuisine complète Miele d’une valeur d’environ 20.000 €. Terrasse couverte et grand jardin.
Cependant, dans l’appartement du sous-sol, un peu d’humidité est apparue sur le mur. Apparemment, parce que cela a été fermé trop tôt. Il y a aussi des problèmes d’humidité dans la pièce de la pompe à chaleur, faute de ventilation installée. Selon l’agent immobilier.
L’équipement est presque haut de gamme mais un peu ancien bien sûr, vu l’année de construction 1994. Pente des combles 1,60 ou 1,80.

••• Une autre demi-maison jumelée a été construite en 2018 à Lingenfeld. Coût : 520.000 vente privée. Environ 160 m² surface habitable plus terrasse 17 m² soit 177 m². Terrain 250 m², petit jardin.
Espace ouvert salon/salle à manger incluant une jolie petite cuisine. Douche et WC invités au rez-de-chaussée. À l’étage, 3 chambres et salle de bains/douche. Au sous-sol, un appartement indépendant 2 pièces d’environ 48 m² incluant cuisine et douche/WC. Entrée séparée près de l’entrée de la maison, escaliers en bas, cage d’escalier séparée. Toit en croupe. Hauteur sous plafond combles 2 m. Garage avec possibilité de recharge électrique. Tout est neuf. C’est beaucoup plus petit mais tout NEUF. Équipement aussi haut de gamme. Je n’ai pas encore négocié le prix. Mais je pense qu’on pourrait faire baisser à 500.000. Ou encore moins en vente privée ?

Donc voilà ma question. Mieux vaut-il acheter du neuf ? Mieux vaut-il acheter l’ancien car il est bien plus grand mais l’emplacement n’est pas idéal et peut-être des travaux à prévoir ?
OU... serait-il plus judicieux de construire soi-même pour ce prix ? Éventuellement une demi-maison jumelée qui ressemble exactement à la maison neuve mentionnée plus haut ? À condition de réussir à respecter ce budget. Au moins le terrain coûterait 50.000-100.000 pour la demi-maison jumelée. Et il resterait donc environ 300.000-350.000 pour la construction.
OU commander un gros œuvre puis construire une maison jumelée et gérer soi-même l’aménagement intérieur ?

Des questions et encore des questions. Il y a mille options mais laquelle a le plus de sens ?

J’espère ne pas vous submerger.

Bref, acheter une maison où l'on peut aussi avoir des revenus locatifs, pour ne pas avoir des coûts trop élevés.

Pour cela, on a un locataire, qui peut coûter en nerfs et en argent, et il faut aussi apporter plus de capital.

Au début, nous avons regardé des maisons préfabriquées (en bois). Par exemple, nous avions une offre à 550.000 tout compris (y compris le terrain) pour la maison jumelée complète.

Soit au bout du monde, soit en équipement minimal et peut-être avec des frais annexes manquants.

Après consultation de quelques personnes, il s'est avéré que les maisons préfabriquées en bois craquent parce que le bois "vit".

Quelle absurdité, je n'ai rarement autant ri...

De plus, dans l'offre, 170.000 étaient prévus pour l'aménagement intérieur, alors que des collègues disaient que ça ne coûte pas 100.000 €, mais bon.

Alors laisse tes collègues construire.

J'ai contacté beaucoup d'entreprises de construction massive, mais beaucoup ne m'ont même pas répondu. Deux d'entre elles ont répondu 300.000 par moitié de maison jumelée si l'on veut une maison jumelée. + terrain donc environ 750.000-800.000. Cela dépasse largement notre budget. Je ne sais pas s'il y a encore ici des entreprises de construction massive qui pourraient réaliser nos 600.000 € y compris terrain (environ 150.000 € pour celui-ci). Nous avons aussi envisagé de ne construire que la structure brute pour XXX.XXX € et gérer nous-mêmes l'aménagement intérieur. Mais aucune entreprise ne propose uniquement la structure brute, mais plutôt presque finie ou clé en main. Nous connaissons beaucoup de personnes qui pourraient par exemple faire les fenêtres/portes, les sols, la plomberie, l'électricité, le plâtre. Mais malheureusement personne qui fasse la structure brute. Pensez-vous que ce serait réalisable ?

Premièrement : la maison préfabriquée (maison en bois) et la maison en construction massive coûtent la même chose. La maison préfabriquée tend à coûter plus cher.
Deuxièmement : si tu prends un entrepreneur général / un fournisseur de maison, il veut vendre un morceau de maison. Si tu veux répartir tout en lots séparés, alors construis avec un architecte. As-tu des connaissances en construction pour pouvoir gérer toi-même une construction de maison assez complexe et technique ? Sans parler du temps immense que cela demande.
Les "personnes" que vous connaissez ne travaillent d'ailleurs pas gratuitement non plus. Et le matériel coûte de toute façon de l'argent.

Concernant les deux maisons. L'humidité pose selon chaque agent immobilier aucun problème – du moins jusqu'à ce que tu aies acheté et que tu ne puisses plus te débarrasser de la moisissure.
Négocier les prix se fait aujourd'hui (sauf au bout du monde) plutôt à l'envers. Celui qui offre le plus obtient la maison.

Il semble chez vous que vous ne sachiez même pas encore comment vous voulez vivre. À cela s’ajoute la fixation sur l’appartement annexe. Réfléchissez bien à l’avance à ce que vous voulez exactement. Pour la construction de la maison, vous pouvez estimer environ 2.000 € par m² de surface habitable. À cela s’ajoutent les frais annexes, les souhaits particuliers ou la cave, ainsi que le terrain et la cuisine/l’ameublement.
Une moitié de maison jumelée coûte globalement la même chose qu’une maison individuelle, mais nécessite moins de terrain.

Pour les bâtiments existants, il faut toujours garder en tête qu’on dit généralement "on peut emménager comme ça" et qu’on a ensuite encore beaucoup de souhaits. En alternative, pour les objets plus anciens, des rénovations sont toujours nécessaires.

La location doit être abordable - de préférence pas là où l'on habite soi-même. Se persuader que c’est un rêve de vivre sous le même toit qu’un locataire, on pourrait le prendre pour une blague du 1er avril. Sinon, je lis beaucoup de plats prêts à penser - des hypothèses que d’autres racontent, il faudrait d’abord vérifier exactement de quoi il s’agit.

Louer à la taille de lot "1 unité d'habitation" est le jeu à somme nulle le plus inutile qui soit (sauf peut-être si l'unité louée est sensiblement plus grande que celle utilisée soi-même, et/ou située dans un endroit plus cher). Un bon âge pour une maison d'occasion est entre dix (repeindre, techniquement tout peut rester, les défauts ont été corrigés ou n’existaient pas) et vingt (un entretien technique sera bientôt nécessaire) ans. Moins jeune ne vaut que rarement, plus âgé la dépréciation est compensée par le coût de la rénovation. Les maisons de divorce sont les meilleures, sinon à cet âge des voisins désagréables peuvent être la raison de la vente. Merci pour le gag avec la maison préfabriquée qui grince, je ne connaissais pas encore.

C'est une illusion rose de croire qu'un locataire finance en grande partie une maison.

Tu listes toi-même combien une maison sans et avec [Einliegerwohnung] peut coûter. Alors tu peux aussi calculer combien d'années de revenus locatifs il te faut pour arriver à zéro, sans parler d'avoir des revenus.