Financement relais plus rénovation, quelle est la meilleure façon ?

Bonjour,

J'ai lu un moment mais je nage un peu en ce moment, c'est pourquoi je voudrais discuter de mon projet avec vous. Tout est très passionnant. Alors, je n'ai pas encore d'offres, mais j'aimerais commencer et comprendre mieux ce dont j'ai besoin. En principe, je vends ma maison en Bavière et j'achète une maison à rénover en NRW. Pendant la rénovation, j'aimerais rester dans l'ancienne maison et la vendre seulement quand la nouvelle maison sera à peu près habitable. Comment dois-je m'y prendre au mieux, et quelles questions dois-je poser à la banque ?

Allgemeines zu Euch:

[*]Qui êtes-vous ? F, 49 ans, sans enfants, employée à temps plein

Einkommen- und Vermögenssituation:

[*]Quels sont vos revenus (brut/net) ? Environ 4 500 nets
[*]Quel capital propre avez-vous ? Maison, estimée de manière conservatrice à environ 250k, non grevée, 100k en actions (80k supplémentaires restent en réserve)
[*]Combien de capital propre souhaitez-vous investir dans le projet maison ? Maison et 100k = 350 000

Mes autres dépenses sont raisonnables, chats, une voiture, dépenses normales pour l'énergie, etc., pas de crédits, chaque mois 1 500 euros et un montant variable, selon la situation, sont versés dans des plans d'épargne.

Allgemeines zur Immobilie:

[*]Quelle est la taille du terrain ? 850 m²
[*]Construction neuve, ancienne (année de construction), type de maison ? Année 1978, non rénovée
[*]Garages ? Un
[*]Quelle est la taille de la maison ? (surface habitable / surface utile) 95 m², hors cave et grenier aménageable, tout date de la construction sauf le chauffage à basse température au mazout de 1999 (sera remplacé, bien sûr)
[*]Quelle est la valeur marchande du terrain et de la maison après achèvement ? Après rénovation probablement 350-400k

Bau- oder Kaufkosten:

[*]Frais annexes à l'acquisition (notaire, tribunal, taxe foncière, agent immobilier) 15 000 - 25 000
[*]Coûts de construction ou d'achat (y compris architecte, ingénieur statique) 275 000
[*]Coûts de rénovation et/ou de rénovation je les estime entre 100 000 et 150 000
[*]Coûts de financement (par ex. frais ou intérêts de mise à disposition)
[*]Coût total environ 450 000

Kostenzusammenstellung:

[*]Coût total 450 000
[*]Capital propre déductible 350 000
[*]Montant du financement 100 000

Notwendige Kreditangaben:
(pour plusieurs blocs indiqués pour tous les blocs, pour plusieurs variantes, veuillez bien les distinguer) :

[*]Montant du crédit 100 000
[*]Type de crédit (par ex. prêt amortissable, prêt in fine, etc.) financement relais, crédit rénovation
[*]Durée du crédit pour la rénovation dix à quinze ans

Quelle est votre expérience – j’envisage un financement relais pour l’achat et un crédit rénovation, éventuellement du même fournisseur dans l’espoir d’obtenir de meilleures conditions ? Cela semble tout à fait faisable, ou est-ce que je manque quelque chose ?

Merci pour vos conseils !

Mia

Bonjour Mia, ma presque question standard : comment arrives-tu aux coûts estimés de rénovation et que prévois-tu de faire faire ? Je suppose peu de travail en propre ? Ce serait pour moi le premier sujet : clarification des besoins de financement :)

Si la banque situe également la maison dans la tranche de prix correspondant au prix d'achat, pourquoi ne l’achètes-tu pas simplement via un prêt (80-90 % de la valeur hypothécaire) et paies-tu la rénovation avec des fonds propres. Cela suppose que tu ne peux indiquer que les coûts d’achat de la maison dans le financement et pas encore les coûts de rénovation. Un prêt de 250 000 euros puis le reste avec des fonds propres. Rénover tranquillement, emménager, vendre l’ancienne maison et c’est fini. Avec les fonds propres disponibles, tu as de toute façon une grande marge de manœuvre.

Salut Mia, ma question presque habituelle : comment arrives-tu aux coûts estimés de la rénovation et qu’envisages-tu de faire faire ? Je suppose peu de travail personnel ? Pour moi, ce serait le premier sujet : clarification des besoins de financement :)

Salut Ysop,

Oui, bonne supposition, j’ai plutôt des compétences de niche. Je sais très bien poser du stratifié et ce genre de choses, je peux installer des lampes, des interphones et tout ça, et je fais l’informatique, mais pour tout le reste, ce n’est pas vraiment possible à cause de la distance. J’étais lundi avec un expert dans la maison. Il doit encore m’envoyer un état précis, mais il a dit à gros traits :

[*]Le toit n’est probablement pas d’origine, la structure est bonne, ça peut rester, mais il faudra l’isoler (par l’intérieur) si je veux l’utiliser. Mon frère a fait un apprentissage de couvreur et l’a déjà fait plusieurs fois, on le fera nous-mêmes, un jour. Dans les combles il y a l’électricité, les radiateurs sont raccordés et il y a même un tout petit WC, ça devrait faciliter l’aménagement, du moins je l’espère.
[*]Chauffage : sera remplacé à moyen terme, mais ce n’est pas judicieux maintenant parce que les réservoirs sont encore au moins à moitié pleins, probablement environ 5 000 l. J’ai une pompe à chaleur Geisha dans ma maison maintenant, j’aimerais revenir à ça.
[*]Il n’y avait pas d’humidité visible, pour une isolation thermique, la maison doit être excavée et isolée. C’est un petit parallélépipède sur la pente sans saillie ni rien (35k)
[*]Les fenêtres doivent être changées, sept fenêtres (14k) et une porte coulissante (5k)
[*]Porte d’entrée (4k)
[*]Le chauffage au sol doit être installé (20k), mais la tuyauterie existante est probablement adaptée
[*]L’électricité pourrait rester, mais je ne le veux pas (10k)
[*]Installation d’eau potable neuve (10k)
[*]Salle de douche (5 m²) en bas complètement (10k)
[*]Cuisine (5 m², 10k)
[*]Sols (10k)
[*]Les escaliers sont corrects et ont juste besoin d’un peu d’attention, les portes sont standard et en bon état, peuvent rester. Le jardin est superbe, la terrasse est quasi neuve. Le garage est un garage préfabriqué et doit probablement être enlevé.

À moyen terme, je voudrais installer du photovoltaïque sur le toit, de préférence en même temps que la pompe à chaleur – probablement ça a du sens quand je regarde la consommation, pendant que le reste du mazout est utilisé ? Ah oui, et je voudrais bien sûr profiter des subventions KfW, mais je ne les ai pas comptabilisées. On ne sait jamais.

Comme je l’ai dit, c’est une première estimation approximative, qu’en penses-tu, est-ce que c’est trop bas ?

Mia

Si la banque place également la maison dans la fourchette de prix du prix d'achat, pourquoi ne l'achètes-tu pas simplement avec un prêt (valeur d'hypothèque de 80-90%) et tu paies la rénovation en fonds propres. Cela suppose que lors du financement, tu ne peux indiquer que les coûts d'achat de la maison et pas déjà les coûts de rénovation. Prêt de 250 000 euros et ensuite le reste en fonds propres. Rénove tranquille, emménage, vends l'ancienne maison et c'est fini. Avec les fonds propres disponibles, tu es opérationnel dans toutes les directions.

Eh bien, tu vois, c'est pour ça que je suis ici, parce que je n'y avais tout simplement pas pensé. Merci, c'est un bon conseil ! J'ai peur de la mensualité, mais c'est vraiment idiot, vu qu'il y a une grosse somme d'argent qui arrive de la vente. Je ne suis pas doué pour regarder mes finances de manière objective.

L'évaluation de la banque est à 250k, si je dois vendre d'urgence, il y a sûrement une marge de manœuvre.

Eh bien, tu vois, c’est pour ça que je suis ici, car je n’y avais tout simplement pas pensé. Merci, c’est un bon conseil ! J’ai peur de la mensualité, mais c’est vraiment bête, il y a une grosse somme d’argent qui vient de la vente. Je ne suis pas doué pour regarder mes finances de façon objective.

L’évaluation de la banque est à 250k, si je dois vendre d’urgence, il y a sûrement une marge de progression.

Je ne parle pas de la valeur de ta propriété actuelle, mais de la valeur hypothécaire du bien immobilier à acquérir. Si tu contractes un prêt uniquement pour l’achat de la propriété, alors tu ne finances que le prix d’achat. Les coûts de rénovation ne sont pas inclus. Ce que tu dois savoir, c’est que tu ne peux obtenir un bon accord de prêt qu’une seule fois sur une propriété. En d’autres termes, tu peux, par exemple, financer la maison aujourd’hui, mais revenir à la banque au bout de 3 mois pour financer les coûts de rénovation sera plus difficile. Aucune banque n’aime être au second rang sur le registre foncier. Cela entraîne de fortes décotes. C’est pourquoi c’est plus compliqué si tu ne peux pas payer la rénovation avec des fonds propres. Tu as alors besoin d’une planification complète. Tu pourrais quasiment acheter "à l’aveugle" et te baser sur ta propre estimation. La banque s’en fiche.
Donc, si tu veux financer seulement à court terme, tu peux encore aujourd’hui obtenir des conditions autour de 1,5 % sur 10 ans. Par exemple, 250 000 euros sur 10 ans avec un taux d’intérêt débiteur de 1,5 % et une amortisation de 3 % fait environ 937,50 euros de mensualité. Ensuite, il te faut environ 200k de fonds propres pour le reste du prix d’achat, les frais accessoires d’achat et la rénovation. Si la rénovation coûte 50 000 euros de plus que prévu, tu dois couvrir cela avec les fonds propres. D’après ce que tu dis, tu peux le faire. Une fois que tu as emménagé, tu peux décider librement de vendre, louer ou garder pour toi en tant que maison de vacances.