Banque + prêts subventionnés planification de la durée

Bonjour chère communauté,

je suis en train de me pencher à nouveau sur un possible financement immobilier et je suis tombé sur quelques questions.

Contexte : Nous voyons à l'horizon 1 ou 2 occasions d'obtenir un terrain à bâtir.
Pour une construction neuve, nous aurions droit à deux crédits d'aide différents et devrions en plus contracter un prêt bancaire. En découlent les éléments suivants :
(1) KFW propriété résidentielle pour les familles (165k€, durée 35 ans, 0,97 % d’intérêts, jusqu’à 5 ans sans amortissement, fixation des intérêts pour 10 ans) ; les conditions correspondantes nous sont bien sûr connues
(2) IFB prêt à la propriété Hambourg, (150k€, amortissement min. 2,5 %, 2 % d’intérêts, 1 an sans amortissement, fixation des intérêts pour 15 ans)
(3) Prêt bancaire (env. 400k€, amortissement X %, env. 4 % d’intérêts, début immédiat de l’amortissement, fixation des intérêts sur X années)

Question 1 :
Comment le prêt bancaire devrait-il être idéalement structuré pour s’adapter au mieux à (1) et (2) ?
En particulier pour la fixation des intérêts du prêt bancaire, je me demande s’il faudrait la synchroniser avec celle des crédits d’aide.
Par exemple, je pourrais opter pour une fixation des intérêts sur 10 ans afin de refinancer ensemble le prêt bancaire + le prêt KFW (IFB est un prêt subordonné).
Ai-je raison de penser qu’une fixation des intérêts sur 20 ans serait moins pertinente ici, car je devrais alors refinancer chacun des éléments séparément à l’issue de la fixation des intérêts ? Ou cela constituerait-il justement un avantage, car ainsi je refinancerais un prêt partiel environ tous les 5 ans et réduirais dès lors un peu le risque de hausse des intérêts (ou la charge croissante qui en résulte) ?

Question 2 :
Ma démarche serait de rendre la durée (ou l’amortissement) des crédits d’aide aussi longue que possible et d’exploiter pleinement la période sans amortissement. Ainsi, la "charge" complète ne débuterait qu’à la 6e année et d’ici là, nos enfants seraient tous à l’école et mon épouse disposerait de nouveau d’un revenu (à temps partiel) prévisible, ce qui rendrait la charge nettement plus aisée à supporter pour nous.

Les détails du projet, revenus, dépenses, etc. ont été volontairement omis car ils ne doivent pas faire partie de la discussion.
Il s’agit plutôt de comprendre comment constituer et structurer au mieux un "portefeuille de prêts".
Je me réjouis de vos retours.

Meilleures salutations !

Cela m'intéresserait de savoir comment obtenir simultanément un prêt auprès de la NRW.Bank et d'une banque de soutien hambourgeoise ?

Je me demande comment on peut obtenir simultanément un prêt auprès de la NRW.Bank et d'une banque de promotion de Hambourg ?

Pas du tout. Mais l'auteur du sujet ne fait même pas de demande auprès de la NRW.Bank, mais plutôt auprès de la KfW ;-)

Mea Culpa, je n'ai pas lu assez attentivement. Pardon.

J’ai délibérément omis les détails concernant le projet, les revenus, les dépenses, etc., car ils ne doivent pas faire partie de la discussion.

Si l’on peut faire sans, je…

et profiter pleinement de la période sans remboursement.

… renoncerais précisément à ce genre de chose. Cela a en effet l’inconvénient que l’on « perd » des années et que l’on ne peut pas faire travailler son argent en remboursant également une partie de la dette. Cinq ans, je trouve cela déjà très osé, donc trop long… à mon avis, c’est beaucoup trop long sans remboursement. 130 €, cela fait 60 mois avant que vous puissiez servir le crédit. Qu’est-ce qui empêche d’allouer 250 € mensuels au remboursement ?
La période sans remboursement n’est pas une bénédiction, d’autant que tout est d’ordinaire calculé au plus serré, limité et à la marge.

Et oui, les différentes durées ne sont pas idéales. En général, cela a du sens quand on sait déjà que dans 10 ou 15 ans un flux d’argent permettra de rembourser un crédit à l’échéance. À propos : qu’est-il advenu de l’idée avec les parents ?
Financer 700 000 € n’est pas une mince affaire.

Attention, connaissances de profane. Autant que je sache, à partir de 10 ans après le remboursement complet, on dispose toujours d’un droit de résiliation spécial, quelle que soit la durée de fixation du taux d’intérêt. (Avec un préavis de 6 mois environ, donc une résiliation d’un prêt de 20 ans serait possible environ 10 ans et 6 mois après le remboursement complet). Si tu veux refinancer dans 10 ans et que les taux d’intérêt sont alors beaucoup plus avantageux, il est peut-être possible de résilier un crédit en principe à plus longue durée et de le rembourser par anticipation en même temps. Ce remboursement anticipé ne coïncide peut-être pas exactement avec la résiliation, mais si ce n’est qu’une question de quelques mois, voire d’un an, je pense qu’en général cela peut être combiné (en donnant par exemple au nouveau prêt de remboursement une composante forward. Surtout si cela permet de passer au premier rang, les banques ne sont pas trop réticentes à cela). D’une part c’est embêtant, d’autre part pas tant que ça si les taux d’intérêt sont plus élevés dans 10 ans et que tu ne souhaites pas vraiment refinancer et que tu as des modules avec des durées différentes. « D’une part embêtant » parce que cela complique d’abord le refinancement. Peut-être que le montant individuel du crédit qui vient à échéance est déjà trop faible pour obtenir des conditions acceptables pour un crédit immobilier. Peut-être que le premier rang est encore occupé par le prêt à longue durée, ce qui limite le choix des banques. « D’autre part pas si mal » parce que le prêt à plus longue durée peut alors continuer aux conditions plus avantageuses.

En ce qui concerne le « cela correspond au reste », je dirais que ça importe peu, vous avez de toute façon déjà différentes durées ? Nous n’avions qu’un prêt mais nous avions regardé ce qu’il restait à rembourser après l’échéance de la fixation du taux (il faut aussi faire attention à partir de quand les remboursements commencent. Autant que je sache, la fixation du taux commence déjà à la signature du contrat (?) -> en cas de doute, demander encore une fois au conseiller. En général, lors de la construction neuve, on ne rembourse pas encore car tout n’a pas été appelé, nous avions toujours retranché environ un an lors des calculs et cela reste probablement insuffisant, à ce jour.) Et nous nous étions sentis plus à l’aise avec au moins 15 ans. En fait, j’espère que dans 10 ans les taux seront plus bas et qu’il s’avérera que cela n’était pas nécessaire – mais sinon, nous avons encore quelques années pour patienter, continuer à faire courir et rembourser et voir si la situation s’améliore.