Aide en raison des besoins de rénovation lors de l'achat d'une maison

Bonjour à tous,

ma femme et moi sommes à la recherche d’une maison et avons actuellement un super bien en vue.

Nous sommes très intéressés par une maison individuelle indépendante située dans un bon emplacement, les faits sont les suivants :

- Année de construction 1957
- 160 m² de surface habitable, sous-sol complet, II étages,
- nouvelle toiture avec isolation datant de 2010
- pompe à chaleur air-eau avec soutien solaire, de plus, en cas de besoin, chauffage central au fioul datant de 2004
- les fenêtres sont bien qu’à double vitrage, encore d’origine - seules quelques-unes ont été remplacées vers 2004 (plastique, double vitrage)
- l’électricité est en grande partie d’origine - doit probablement être complètement refaite
- sur trois murs extérieurs, il y a eu des traces d’humidité, les causes ont apparemment toutes été traitées à l’époque (on voit encore les taches sur le papier peint, un spécialiste doit vérifier si tout est de nouveau sec)

Nous avons déjà discuté du prix d’achat avec le vendeur ; combien nous pouvons et voulons finalement payer dépend maintenant de l’ampleur des travaux de rénovation, que nous ne pouvons absolument pas évaluer en tant que profanes.

Voici ma question pour vous :
Comment obtenir une évaluation professionnelle qui, d’une part, me montre ce qui doit absolument être rénové avant la rénovation (vous connaissez ça : pour des raisons de coût, nous voulons/pouvons faire seulement ce qui est nécessaire) et, d’autre part, ce que cela coûtera approximativement ?

Y a-t-il quelqu’un qui peut vraiment évaluer tout dans une maison, c’est-à-dire à la fois l’électricité, les murs humides, le risque de moisissure, les conduites d’eau, le chauffage, ainsi que les fenêtres et les éventuelles mesures d’isolation/ventilation requises ?

Ou ai-je d’abord besoin d’un architecte pour une moitié du travail, puis d’un conseiller en énergie pour le reste ? Ou existe-t-il des experts spécialisés pour ce genre de choses ?

Je sais que je devrai ensuite obtenir des devis précis auprès des artisans respectifs, mais il serait très utile que je puisse déjà obtenir une estimation approximative maintenant afin de savoir si nous pouvons nous permettre le package complet.

Je me réjouis de tous vos conseils et réponses.

Cordialement
NFA

Ne serait-il pas utile ici d’avoir un bon expert ? Parlez avec lui à l’avance pour savoir s’il peut également faire une estimation approximative des coûts.

Sinon, vous trouverez chez d’autres utilisateurs ici sur le forum des aperçus des coûts pour des projets similaires. Je fais aussi des rénovations, mais je fais tout moi-même. Donc mes prix ne correspondent pas. En principe, vous devriez peut-être d’abord regarder les prix en magasin de bricolage ou chez un spécialiste. Par exemple si c’est pour une rénovation de salle de bain.
J’avais reçu une estimation des coûts pour une autre maison. Elle était, je crois, d’environ 100 000 euros pour tout y compris le chauffage. Deux salles de bain étaient évaluées à seulement 10 000 euros. Cela ne suffira probablement pas. Car c’est presque juste le matériau pour deux salles de bain qui coûte cela.

Faites simplement une liste claire, ligne par ligne. Peut-être que quelqu’un pourra donner des avis sur certaines positions. Ou vous appelez sans engagement des artisans locaux. C’est ce que j’ai fait aussi. Il suffit d’appeler, expliquer que vous avez besoin d’un prix approximatif pour une estimation des coûts. Presque tous les artisans ont pu m’aider.

Bonjour,

merci beaucoup pour l’évaluation. Je me demande simplement si on a besoin d’un expert en plus d’un architecte et d’un conseiller en énergie ? Qu’est-ce qu’un expert peut faire que les autres ne peuvent pas ? Et qui est (probablement) le plus cher ? Objectivement, ils devraient tous les trois l’être, non ?

Jusqu’à présent, je n’ai cherché des prix que sur Internet, ce qui n’est bien sûr pas fiable et peut être complètement à côté de la plaque.

Notre première estimation "au doigt mouillé" est la suivante :

- 50 000 EUR pour l’isolation de la façade et de la terrasse sur le toit (sous la terrasse se trouvent des pièces à vivre)
- 45 000 EUR pour de nouvelles fenêtres
- 15 000 EUR pour l’électricité
- 5 000 EUR pour une nouvelle rambarde sur la terrasse sur le toit (l’ancienne est en bois et complètement hors d’usage)
- 50 000 EUR pour deux nouvelles salles de bain (dans l’une, un mur entre la salle de bain et les toilettes séparées doit encore être supprimé)
- 15 000 EUR pour les sols
- 10 000 EUR pour les travaux de peinture et de tapisserie
- 10 000 EUR pour la cuisine (très petite pièce)

environ 200 000 EUR au total pour la rénovation et la remise en état

Comme dit, tout ça a été recherché d’amateur sur Internet. Est-ce que ces postes semblent à peu près réalistes ?

Cordialement
NFA

Bonjour ! Cela dépend toujours de l’ampleur. Dans l’ensemble, je considérerais cela comme réaliste. Prends en compte et surtout fais aussi des choses qui ne sont peut-être pas absolument nécessaires, mais qui ont tout à fait du sens tant qu’on est en train de rénover.

J’ai moi-même déshabillé et rénové, en grande partie par mes propres moyens. Un « je le ferai quand l’occasion se présentera » est stupide. L’occasion ne vient jamais. Mais des choses importantes comme le toit sont déjà faites.
Pensez éventuellement aussi à une isolation périphérique ou à l’isolation du plafond de la cave.

Il est en tout cas recommandé de faire appel à un conseiller spécialisé en achat immobilier. Idéalement, l'expert devrait réunir les compétences d'un architecte et d'un conseiller en énergie des bâtiments et être capable d'évaluer le bâtiment dans son ensemble, y compris la technique du bâtiment. Les travaux de rénovation déjà réalisés doivent également être examinés de manière critique, car ils ne sont souvent pas effectués correctement. L'état de conservation, les éventuels dommages de construction – la plupart du temps des problèmes d'humidité –, l'effort de rénovation incluant la rénovation énergétique ainsi que les options pour la transformation/la réaffectation/l'extension, etc., devraient pouvoir être évalués de manière approfondie par l'expert.

Ce qui ne semble pas concilier immédiatement, c'est la pompe à chaleur dans un vieux bâtiment non rénové énergétiquement des années 50, qui ne peut être exploitée efficacement que par un chauffage de surface (chauffage par le sol ou par les murs), et non par des radiateurs. Les endroits présentant des problèmes d'humidité sur les murs extérieurs devraient être vérifiés afin de déterminer si une rénovation durable et une étanchéité du bâtiment y ont été réalisées. Si la toiture a été isolée, il est possible qu'une transformation des combles à des fins d'habitation ait également été réalisée. Celle-ci doit alors avoir été approuvée soit avec l'ancienne autorisation de construire de 1957, soit faire l'objet d'une nouvelle autorisation de construire. Sinon, la réaffectation éventuelle des combles doit encore être demandée ultérieurement, mais elle doit fondamentalement être susceptible d'être approuvée. Ceci doit également être vérifié.

Par ailleurs, il existe une série de documents et de pièces concernant l'objet que l'expert devrait examiner afin que le bien immobilier puisse, le cas échéant, te revenir libre de toute charge.

Le cadre budgétaire pour la rénovation n'est pas irréaliste. Cependant, des indications à ce sujet ne peuvent être données qu'en lien avec la visite de l'objet et en présence des plans, qui permettent une évaluation approximative des quantités.

Pour la rénovation et la rénovation énergétique, un concept de planification devrait être élaboré par un architecte im Zusammenhang. Il n'est pas recommandé d’adresser directement des demandes d'offres aux entreprises chargées de l'exécution ni de leur attribuer les travaux directement. Les entreprises d'exécution n'assument pas les tâches de planification et travaillent alors sans coordination, ce qui conduit habituellement à des difficultés de coordination et à des erreurs de construction. Une direction de chantier indépendante devrait en outre contrôler qualitativement et quantitativement les travaux réalisés et les accepter.

Bonjour !

Le fait de mettre une pompe à chaleur dans une telle maison m’a aussi immédiatement rendu méfiant, un expert devrait absolument l’examiner avant l’achat, pour déterminer laquelle ou si cela a du tout un sens.

À part les 45 000 € pour les nouvelles fenêtres, cela me semble sinon plausible. Pour les fenêtres, si ce ne sont pas des fenêtres coulissantes, on peut compter environ 500 € par fenêtre, ce qui voudrait dire que la petite maison aurait 90 fenêtres. Même en comptant 1 000 € par fenêtre, ce serait encore 45 fenêtres, et la maison n’en a probablement pas autant.

On devrait prévoir environ 150 000 à 200 000 € pour une rénovation/transformations de cette envergure, et même si on peut probablement économiser un peu sur les fenêtres, dans une rénovation de cette taille, il y aura des choses qui vont se présenter et qu’on ne voit pas au départ ou n’a pas en tête, même avec un expert/architecte. En ce sens, vous devriez peut-être vous fixer 150 000 € comme objectif ferme de planification, et ensuite vous pourrez augmenter ce budget pour les cas particuliers, si nécessaire.

Sinon, je procéderais comme décrit par wpic. J’ai moi-même rénové une vieille maison, nous n’avions pas d’expert, mais un architecte - on ne peut pas faire ça complètement seul quand on est un parfait novice. Et comme dit, la marge doit être plus élevée que pour une construction neuve. Lors de notre rénovation, nous avons facilement dépensé 50 000 € de plus ou les avons utilisés différemment que prévu initialement.

Cordialement
Dirk Grafe