Zone 34 - Prairie verte, incertitude concernant la hauteur des chéneaux ou la hauteur du mur de genou

Nous avons un terrain (environ 600 m², est-ouest, vue sur la verdure au premier étage) et en principe tout est super. Maintenant, nous entamons la planification et bien sûr les problèmes commencent – pour nous, un sujet d’inquiétude actuel est la mesure de la construction. Nous sommes tous deux avocats, mais malheureusement nous n’avons pas appris de choses utiles en pratique et sommes donc actuellement perplexes concernant l’article 34 du code de la construction pour la pratique. Nous avons une première indication d’une entreprise de construction amie, mais nous ne sommes pas sûrs qu’« il soit possible de faire plus », éventuellement avec le recours à un architecte.

Le terrain est situé en deuxième rangée sous un plan d’aménagement, les bâtiments là-bas n’ont pas de mur-pignon, seulement un soubassement. Cela ne devrait pas jouer de rôle pour nous pour l’article 34 (d’autant plus que le plan d’aménagement de l’autre côté de la rue permettrait même deux étages entiers, mais la ville a déjà laissé entendre qu’elle ne reconnaît pas deux étages entiers chez nous).

Notre terrain a environ 16 m de largeur, même si nous exploitons la zone de retrait de 3 m pour aller jusqu’à 10 m de largeur de maison, nous avons le problème de déterminer la construction voisine. Quatre maisons immédiates seraient probablement trop peu, pouvons-nous aller jusqu’à dix maisons ? Actuellement, nous avons déjà obtenu quelques hauteurs auprès du géomètre, deux maisons plus loin la TH est de 4,5 m et la FH de 8,1 m, ce qui, selon l’indication de l’entreprise de construction, conduit à un soubassement très bas de 60-80 cm avec une construction en ossature bois KfW40. L’inclinaison du toit ne poserait pas de problème, mais nous avons actuellement de grosses inquiétudes concernant un soubassement si bas, car nos fils dépassent déjà à un jeune âge toutes les percentiles vers le haut. Le cas échéant, quelques images de la construction environnante immédiate aussi, la maison avec toit plat et la nouvelle construction qui ressemble à (presque ?) deux étages entiers, sont cependant déjà à 6 ou 14 maisons plus loin.

Que faire ? Aller chez un architecte (si oui, pour quelles phases de prestation ?) ou vaut-il la peine de sonner chez quelqu’un à propos du toit plat ou de la nouvelle construction pour échanger et éventuellement consulter leur expérience auprès de la ville ? Ou bien appelle-t-on la ville pour demander leur avis à l’avance (ils ont été très amicaux et rapides jusqu’ici, mais insistent aussi sur le fait que c’est l’ensemble de la maison qui compte et pas seulement une valeur comme le soubassement) ?

Les quatre maisons immédiatement voisines seraient sans doute trop peu, pouvons-nous aller jusqu'à dix maisons plus loin ?

Le bâtiment de deux étages à toit plat est-il le 74 ? Beaucoup trop loin. Le bâtiment à deux étages avec toit en pente, où se trouve-t-il ?
J'ai appris d'un géomètre du forum que les maisons juste à côté comptent. Cela donne une continuité homogène de la rue.

« (1) Dans les parties de la localité bâties de façon continue, un projet est autorisé s'il s’intègre, par son type et son ampleur d’utilisation du sol, son mode de construction et la surface à construire, dans le caractère de l’environnement proche et que son raccordement aux réseaux est assuré. Les exigences relatives à des conditions de vie et de travail saines doivent être respectées ; le paysage urbain ne doit pas être altéré. »

Dans une vue pragmatique, beaucoup de choses seraient permises chez vous. On ne peut pratiquement pas distinguer de structure limitante, sauf qu'il s'agit probablement de maisons d’habitation avec une ou deux unités d’habitation. Mais un expert peut le voir complètement différemment. Un architecte de la région connaît le service d’urbanisme et sait comment traiter avec lui.

Le bâtiment à toit plat de 2 étages est le 74 ? Trop loin. Le bâtiment à deux étages avec le toit en pente, où se situe-t-il ?

C’est le 40, donc quatre maisons plus loin. Comme le terrain est situé dans un virage et en dessous de la zone du plan d’aménagement, à laquelle nous ne devons pas nous référer (par exemple, le 26,51 est encore dans le plan d’aménagement), la quantité de bâtiments de référence immédiats n’est malheureusement pas très grande.

D’un point de vue pragmatique, beaucoup de choses seraient autorisées chez vous. On ne peut pas vraiment identifier de structure contraignante, à part qu’il s’agit probablement de maisons d’habitation avec une ou deux unités de logement. Mais un expert peut voir les choses très différemment. Un architecte local connaît le service d’urbanisme et sait comment traiter avec lui.

Pour la forme du terrain oui, mais tous semblent avoir un mur de soubassement bas (sauf éventuellement le 40) et cela nous inquiète, car notre terrain est assez étroit et avec 8,8 m de hauteur, nous ne pouvons pas monter beaucoup. Si nous avions un mur de soubassement de 1,20 ou 1,40 m, nous nous sentirions beaucoup plus à l’aise.

Un architecte local signifierait alors les phases de prestation 1 et 2 ?

Bonjour dans le district voisin !

Un architecte de la région connaît le bureau de la construction et sait comment traiter avec ce bureau.

C’est aussi notre expérience. De plus, le bureau de la construction était assez content que la lacune entre les bâtiments soit comblée et a été très accommodant dans son interprétation. Il n’y a aucune raison d’avoir peur d’entrer en contact.
Une autre possibilité est d’assister une fois à la partie publique d’une réunion du comité de construction et de prendre contact avec l’un des bénévoles présents, qui nous paraît sympathique. Eux aussi connaissent très bien le bureau de la construction compétent. Toutefois, il doit actuellement y avoir une pause estivale.

Un architecte local signifierait alors les phases de prestation 1 et 2 ?

Non, cela signifie d’abord un entretien de conseil.

Faites analyser la situation de départ ainsi que les possibilités d'action en matière de droit de la construction et de l'urbanisme par un architecte, également en concertation avec les autorités locales en charge de la construction. Tout autre démarche n'est pas efficace, mais favorise des projets imaginatifs qui risquent toutefois d'échouer rapidement face à la réalité juridique et administrative.

L'architecte peut également, sur la base du concept spatial existant -Votre tâche-, réaliser une première étude conceptuelle qu'il soumettra ensuite aux autorités en charge de la construction pour en vérifier la faisabilité de principe. Il peut être nécessaire de déposer une demande préalable. Si l'on communique de manière ouverte et constructive avec les autorités, beaucoup devient généralement possible. Toutefois, la communication et le concept doivent être convaincants et sur un pied d'égalité. Des demandes vagues et imprécises adressées aux autorités seront renvoyées avec la consigne « .... faites-vous conseiller par un architecte. »

Faites analyser la situation de départ ainsi que les possibilités d'action en matière de droit de la construction et de l'urbanisme par un architecte, également en concertation avec les autorités locales de la construction. Toute autre démarche n'est pas constructive, mais favorise des plans imaginatifs qui, toutefois, risquent rapidement d'échouer face à la réalité juridique et administrative.

L'architecte peut également, sur la base du concept d'espace existant - votre tâche -, réaliser une première étude conceptuelle qu'il harmonisera ensuite avec les autorités compétentes pour en vérifier la faisabilité de principe. Il peut être nécessaire de déposer une demande de certificat préalable de construction. Lorsqu'une communication ouverte et constructive est établie avec les autorités, beaucoup est généralement possible. Cependant, la communication et le concept doivent être convaincants et menés sur un pied d'égalité. Des demandes vagues et imprécises aux autorités seront retournées avec la remarque « ... faites-vous conseiller par un architecte. »

Merci beaucoup ! Nous le craignions. Le § 34 BauGB est tout simplement trop large et la manière dont l'autorité locale le gère varie beaucoup.