Les coûts de drainage sont-ils justifiés ? Calcul de la surface du étage

Nous avons terminé la construction de la maison depuis un certain temps déjà et maintenant arrivent plusieurs factures plus ou moins (en hauteur) inattendues.

Nous avons entre autres reçu un avis concernant la réalisation d'une installation d'assainissement des eaux usées. Le calcul de la contribution s'effectue ici en fonction de la surface de plancher (Bavière). Selon une recherche Google, celle-ci inclut tous les étages complets et le sous-sol uniquement s’il remplit certaines conditions. Il est également possible que le plan d'aménagement stipule que d'autres surfaces supplémentaires soient prises en compte. Dans notre plan d'urbanisme, il est écrit à ce sujet :
Grundflächenzahl : 0,4
Geschossflächenzahl : 0,5
Les surfaces des pièces d’habitation situées dans d’autres étages que les étages complets, y compris les cages d’escalier qui leur appartiennent et leurs murs de fermeture, doivent être prises en compte pour le calcul de la surface de plancher (§ 20 Abs 3 Satz 2 Baunutzungsverordnung).

Dans la BayBo, j'ai recherché la définition des pièces d’habitation et il est indiqué qu’en plus d’une hauteur de 2,40 m, elles doivent également pouvoir être éclairées par une certaine part de lumière naturelle. Cela ne concerne chez nous que 2 pièces du sous-sol, si tant est.

Dans la détermination de la contribution, il est en outre indiqué que celle-ci est fixée conformément aux §§ 1 à 7 de la BGS EWS. Dans ce document, il est à nouveau indiqué que le sous-sol est pris en compte avec sa surface complète. Quelqu’un a-t-il déjà eu ce cas ? Je trouve étrange que dans une facture je trouve soudain une référence à une loi dont il n’a jamais été question auparavant dans le plan d’urbanisme.

J’ai traduit un avis dans lequel il est écrit : tu dois payer en fonction de ta surface de plancher, comment nous la calculons est indiqué dans le plan d'urbanisme et la Bau NVO. Là où il est écrit que ton sous-sol ne compte pas entièrement, nous prenons maintenant la BGS EWS pour qu’il soit quand même compté ???
Est-il donc correct que dans la détermination de la contribution, le sous-sol soit pris en compte entièrement ?

Référence à une loi qui n'a jamais été mentionnée auparavant dans le plan d'urbanisme.

Le plan d'urbanisme n'a en fait rien à voir avec le calcul. Dans le plan d'urbanisme, tu trouves les indications sur ce que tu peux construire au maximum. Rien de plus. Il n'y est pas non plus indiqué ce que coûte la ligne électrique ou l'évacuation.
L'objet concret est la base pour le calcul, respectivement les règlements légaux ou communaux.

Mets l'arrêté. Sinon, la discussion ne mènera à rien.

Donc, je suis parti du principe que le terme "Geschossfläche" est un terme défini. Je souhaite respecter la vie privée et je tape donc ici uniquement le texte de la décision :

Exécution de la loi communale sur les redevances et du règlement sur les contributions et les taxes pour le système d’assainissement (BGS-EWS) de la commune XYZ du xx.xx.2007

En vertu des §§ 1 à 7 du BGS EWS, la commune XYZ émet la décision suivante concernant la réalisation d’une installation d’évacuation des eaux usées :

1) Fixation de la contribution
Pour l’objet xyz

2) Calcul de la contribution

	Surface contributive	Taux de contribution
Surface étagée	343 m2	x Euro
Contribution à la réalisation		343 * x Euro

Et ensuite un peu de texte indiquant où et comment je peux faire opposition.
Le permis de construire mentionne 2 étages de 116 m2 (rez-de-chaussée/étage supérieur) et pour le sous-sol il est même précisé : pas de niveau complet, pas de pièces habitables.

Donc le sous-sol a été pris en compte dans le calcul.

Il faut maintenant savoir quelle variante a été retenue selon l’article § 5.
Tous les étages y compris le sous-sol = Variante 1
Surface de plancher possible en fonction du coefficient d’occupation des sols = Variante 2
C’est ainsi que c’est formulé dans la loi. Pour le sous-sol, il n’y a pas de restriction, qu’il s’agisse d’un étage complet ou non (Variante 1). Comme je ne connais pas la taille de ton terrain et que le calcul des surfaces est très proche des surfaces réelles, cela semble approprié.

Je me suis procuré ce BGS EWS de la commune et il y est écrit :

§ 5
2
Base de calcul des contributions
(1) La contribution est calculée en fonction de la surface du terrain et de la surface des étages des bâtiments existants.
(2) Dans les zones non planifiées, la surface contributive du terrain
− pour les terrains à usage commercial et les terrains à usages spéciaux comme écoles, jardins d’enfants, etc., d’une surface d’au moins 4000 m² (terrains surdimensionnés) est limitée à 2,5 fois la surface contributive des étages, mais au minimum à 4000 m²,
− pour les terrains résidentiels et autres terrains d’une surface d’au moins 2000 m² (terrains surdimensionnés) est limitée à 2,5 fois la surface contributive des étages, mais au minimum à 2000 m².
(3) La surface des étages doit être déterminée selon les dimensions extérieures des bâtiments à tous les étages (plans des bâtiments arrondis au 10 cm près). Les caves sont prises en compte avec leur surface totale. Les combles ne sont pris en compte que s’ils sont aménagés. Pour le calcul de la surface des combles, 66,67 % de la surface de l’étage inférieur sont pris en compte. Pour les combles partiellement aménagés, seules les parties aménagées de la surface des étages sont calculées conformément à la phrase 4. Les bâtiments ou parties autonomes de bâtiments qui, par leur usage, ne nécessitent pas de raccordement à l’évacuation des eaux usées ou qui ne peuvent pas être raccordés, ne sont pas pris en compte ; ceci ne concerne pas les bâtiments ou parties de bâtiments effectivement raccordés à l’évacuation des eaux usées. Les balcons, loggias et terrasses ne sont pas pris en compte s’ils dépassent la ligne de construction du bâtiment et dans la mesure de ce dépassement.

Apparemment, cela correspond à la variante 1

Et il faudrait qu’un profane sache à l’avance ce qui l’attend ? Chaque commune peut choisir elle-même selon quels critères elle calcule et quand elle change ceux-ci, etc. … et le maître d’ouvrage ne l’apprend que lorsque le moment est venu, bravo…
C’est presque comme si on ne voyait les conditions générales de vente qu’après coup...

Cela aurait sinon certainement influencé notre réflexion sur cave oui/non, nous parlons là de presque 4000 euros de plus. Peut-être donc intéressant aussi pour d’autres maîtres d’ouvrage.

Oui, la communication des communes est un sujet très particulier...