Acquisition de terrain - partage direct ?

Bonjour,

nous nous occupons en ce moment du sujet de la construction de maison, comme déjà écrit dans un autre fil. À partir d’octobre, il sera possible de réserver/acquérir des terrains dans un nouveau lotissement. Il se trouve que mes parents souhaitent construire neuf et adapté à leur âge. La maison actuelle est maintenant trop grande d’environ 50 m² depuis le départ de ma sœur, en plus le jardin avec étang naturel demande trop de travail. Comme nous vivons à la campagne (28 000 habitants), les parcelles ici font régulièrement au moins 600 à 1300 m². Ils préféreraient toutefois maximum 400 m² -> à cause du travail dans le jardin ;) . Comme nous aimerions aussi avoir un petit terrain, l’idée était peut-être d’acquérir un terrain plus grand et de le diviser réellement.

Cela soulève pour moi les questions suivantes :

1. Bien sûr, les terrains doivent continuer à correspondre au plan d’urbanisme ou au droit de la construction (Code de la construction, règlement de Basse-Saxe). Important ici est le plan d’urbanisme (qui ne sera malheureusement disponible que fin septembre) - coefficient d’occupation du sol, coefficient d’emprise au sol, éventuellement taille minimale fixée du terrain par maison, emprise au bâti. De même le droit de la construction concernant les distances à respecter. De plus, bien sûr, les deux terrains doivent être viabilisés. C’est ce que mes recherches ont montré, ai-je oublié quelque chose d’important ?

2. Si rien dans le droit de la construction ne s’y oppose - ai-je le droit de diviser le terrain ? Ou suis-je à la merci de la bienveillance de l’administration des bâtiments ?

Un grand merci d’avance pour toutes vos réponses et pour le sacrifice de votre temps libre =)

Bonjour ,

s’il n’y a pas d’obstacle d’un point de vue du droit de la construction, la division ne peut pas être empêchée. ;)

En NRW (et je crois que c’est pareil en Basse-Saxe), c’est même encore « pire ». Pour un terrain non construit, la division passe obligatoirement, car une autorisation de division doit être demandée en NRW seulement pour des terrains déjà construits.

Du point de vue du cadastre, on obtiendrait donc au départ une division totalement absurde au regard du droit de la construction, car le service de l’urbanisme ne s’en rend pas compte.

En tant que géomètre, reconnaissant bien le sens de la division et voyant les dangers potentiels, je conseillerais toutefois toujours dans ce genre de cas de consulter l’architecte. Ensuite, on dépose auprès du service d’urbanisme la demande de permis de construire (tâche de l’architecte) incluant la limite nouvelle (!) projetée, et la demande est alors examinée de manière à ce que l’état ultérieur divisé soit déterminant et soumis à contrôle au regard du droit de la construction. La division peut alors se faire en parallèle, pour qu’elle soit réglée avant le début des travaux.

C’est aussi une procédure standard, quand le plan d’aménagement ne comporte pas d’indications spécifiques concernant la taille minimale des parcelles et/ou l’interdiction de maisons jumelées, et si votre construction projetée correspond aux nouveaux lots divisés, on peut alors rapidement vérifier cela en amont.

Je peux volontiers te recommander un géomètre sur place (Wesermarsch) par message privé si besoin.

Cordialement
Dirk Grafe

Je lis tout le temps [Grundsteuer] :-) mais je crois qu'il veut dire [Grundstück].

: Oui, Grundstück ne doit pas signifier ici taxe foncière, mais Grundstück ;)

: Tout d'abord, merci beaucoup pour la réponse ! Oui, une autorisation de division n'est plus nécessaire en Basse-Saxe depuis quelques années. Si je vous comprends bien : je peux donc théoriquement toujours obtenir une déclaration de division - peu importe à quel point elle est (in)sensée. Pour que les aspects urbanistiques soient pris en compte afin d'éviter une division insensée, moi ou l'architecte devons déposer une demande de permis de construire incluant les deux constructions ainsi que la division (ou deux demandes de permis de construire ?!). Donc, si le service d'urbanisme a une objection, je serai informé avant la division. Est-ce correct ?

Pour nous/moi, le problème est que ce serait plutôt contre-productif d'acheter un grand terrain pour ensuite, après le contrat d'achat, constater que la construction ne peut pas avoir lieu ainsi. Par exemple, nous ou mes parents nous retrouverions avec un terrain de 900 m² au lieu de 400 m² et 500 m². Nous pourrions donc demander à l'architecte, mais nous n'avons pas de certitude à 100 % ? Si l'architecte connaît son métier, pouvons-nous alors supposer à 90 % que cela fonctionnera ?

Dirk Gräfe est notre expert en matière de [Grundstücke].
En tant que profane de Basse-Saxe, je suis un peu irrité, car je connais cela comme suit : ces [Grundstücke] ne peuvent être divisés que de manière idéelle, car un terrain indépendant doit avoir ses 650 m². Ce doit être aussi le cas chez vous ?

Bonjour ypg - suite à ton message, je viens de parcourir la Bauordnung de Basse-Saxe concernant la taille minimale de 650 m², mais je n'ai trouvé aucun paragraphe à ce sujet. Je sais seulement que dans les plans d'aménagement (B-Plänen), des tailles minimales sont fixées. Ainsi, 650 m² pourraient peut-être aussi poser problème en cas de densification dans la région de Hanovre et de Brême ?

Mais comme je suis un(e) bien plus grand(e) amateur(trice) dans ce domaine, cela ne veut pas dire grand-chose ;)

Si je n'ai pas de réponse avant, je vais demander à notre architecte et poster la réponse ici.