Tendencias en el impuesto sobre la adquisición de inmuebles

Un cordial saludo a todos,

publico aquí para los usuarios la jurisprudencia actualmente vigente en materia de impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados. Esta lista es visible al principio - en el foro correspondiente - y se mantiene allí "fijada".

Tendencias actuales en el impuesto sobre transmisiones patrimoniales

Aquí son particularmente destacables dos aspectos:

[*]Los distintos estados federales pueden determinar la tarifa por sí mismos mediante la Ley de Acompañamiento a la Reforma del Federalismo.
[*]La Hacienda alemana puede exigir el impuesto sobre transmisiones patrimoniales también sobre los costes de producción, incluso si el terreno fue adquirido previamente por cuenta propia (TJUE, sentencia de 27.11.2008, C - 156/08). Pues la carga a los promotores con impuesto sobre transmisiones patrimoniales y IVA no contradice el derecho de la UE. Alemania no está impedida de incluir, al adquirir un terreno aún sin edificar, los futuros trabajos de construcción en la base imponible del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y, por tanto, gravar la operación adicionalmente con otros impuestos.

La sentencia del TJUE confirma la tendencia creciente a someter el objeto total al impuesto sobre transmisiones patrimoniales. Partiendo de la jurisprudencia más estricta del BFH (p. ej., sentencia de 23.8.2006, II R 42/04, BFH/NV 2007 p. 760 y resolución de 2.4.2009, II B 157/08, BFH/NV 2009 p. 1146), las oficinas tributarias registran cada vez más el valor de la contraprestación conforme al § 9 párrafo 1 nº 1 de la Ley del impuesto sobre transmisiones patrimoniales relativa al suelo y al edificio construido posteriormente, por lo que cada vez es mayor la tributación de la obra llave en mano.

Un tratamiento separado y por tanto el impuesto solo sobre el suelo se considera _solo cuando_ el nuevo propietario busque por sí mismo una empresa constructora adecuada y en este proceso no exista vínculo con el vendedor del terreno.

Por la base imponible cada vez más amplia no es de extrañar que la administración se procure pruebas que acrediten la adquisición del objeto terminado. Para ello, ningún negocio es más transparente para las oficinas tributarias que la compra de un inmueble en el país:

[*]Los notarios deben notificar el contrato de compraventa del terreno conforme al § 18 de la Ley del impuesto sobre transmisiones patrimoniales.
[*]Los contratantes como sujetos pasivos del impuesto deben comunicar en un plazo de 2 semanas el contenido de sus acuerdos no otorgados en escritura pública (§ 19 Ley del impuesto sobre transmisiones patrimoniales).
[*]La administración fiscal obtiene indicios que acrediten una base imponible sobre el objeto total. Para ello, solicitan al adquirente de terrenos sin edificar en zonas urbanizables o, ante indicios de intención de construcción, tempranamente datos sobre el proyecto previsto mediante el formulario “816/9 Consulta sobre edificación”.
[*]Se recopila información de anuncios en periódicos locales o carteles de obras para determinar si está previsto un único proceso de venta más edificación.
[*]Con las comunicaciones que se reciben automáticamente se pueden extraer conclusiones financieras sobre las circunstancias económicas del expropietario y del adquirente. Por ello, en general se elaboran comunicaciones de control sobre las notificaciones enviadas por los notarios a las oficinas de evaluación en operaciones a partir de 125.000 EUR.
[*]En operaciones sobre terrenos con participación de una sociedad extranjera, como adquirente o vendedor, se envía inmediatamente la notificación de la transmisión presentada con copia del contrato de terreno a la oficina fiscal responsable de la imposición de la sociedad extranjera.

Consejo práctico:

El BFH (resolución de 27.5.2009, II R 64/08) cuestiona la constitucionalidad en transmisiones de terrenos en las que el impuesto no se calcula según la contraprestación, sino conforme al § 8 párrafo 2 nº 3 de la Ley del impuesto sobre transmisiones patrimoniales según el valor fiscal. Pues aquí no se aplicó el mandato del Tribunal Constitucional Federal sobre el impuesto de sucesiones de valorar todos los tipos de patrimonio a nivel de mercado.

Saludos, experto en construcción

Que la coalición Schwarz-Grün en Hesse haya acordado un tratado de coalición es sabido. Menos conocido es que esto también incluye el proyecto de aumentar el impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles del 5% al 6%. La nueva tasa debería aplicarse a partir de 2015.

Saludos, experto en construcción

Última planificación en Hessen ya desde agosto 6%

19% de IVA sobre la casa, además un 6% de impuesto de transmisiones patrimoniales. El dinero con el que se paga todo este lío ya estaría sujeto a impuesto sobre la "renta". Luego viene el impuesto anual sobre bienes inmuebles. El coeficiente multiplicador aquí ya es del 560%.

Y por suerte todos son impuestos porcentuales, para que suban junto con el aumento ya existente de los costos de construcción y terrenos. Pero como parece que eso no es suficiente, también se aumentan muy regularmente para generar una inflación artificial, porque actualmente estamos experimentando una fuerte deflación.

El tema que contribuye a estas situaciones es: si un municipio, ciudad o país quiere/debe acogerse al paraguas de rescate porque se acabó el dinero, se ven "obligados" a tomar tales medidas para inyectar dinero, solo para poder decir que se hizo todo lo posible para evitarlo. Entonces se duplican rápidamente las tarifas de estacionamiento, se aumentan los costos de las guarderías y todo lo demás que se pueda...

Bueno, cuando todos seamos viejos tendremos grandes seguros de vida que solo esperan ser pagados. Plenos derechos de jubilación a los 83 años cuando hayamos trabajado 55 años y hayamos ahorrado tanto de forma privada que no sabremos qué hacer con todo nuestro dinero.

Bueno, ya está, suficiente enfado.

19% de IVA sobre la casa, además un 6% de impuesto de transferencia de propiedad. El dinero con el que se paga todo este asunto ya está gravado con "impuesto sobre la renta". Luego está el impuesto anual sobre la propiedad. cuya tasa impositiva en nuestra región ya alcanza el 560%.

En la operación combinada terreno + casa se debe pagar el impuesto de transferencia de propiedad, mientras que al mismo tiempo se aplica el 19% de IVA sobre la obra de construcción.

§ 4 Nr. 9 a UStG

Están exentas del impuesto las operaciones mencionadas en § 1 Abs. 1 Nr. 1:

9.
a)
las operaciones sujetas a la Ley del Impuesto sobre la Transferencia de Propiedad,

Por eso es un abuso el precio que piden varios proveedores de paquetes completos para terreno + casa, porque comparado con la compra por separado, el vendedor no tiene que pagar el 19% y se queda con esa suma como beneficio adicional. Sin embargo, al comprador se le presenta una comparación donde los precios finales de la compra por separado incluyen el 19% de IVA. Calcula el 19% sobre unos habituales 300.000 € de costos de construcción => 47.899,16 € más para el vendedor, ya que el comprador debe pagar el impuesto de transferencia de propiedad adicionalmente al estado y este no está incluido.

Para ello, el constructor de casas prefabricadas debe pagar el impuesto al valor agregado sobre el material comprado y no puede trasladar este impuesto, sino que solo puede compensarlo en el marco de otras ventas sujetas al impuesto sobre el valor añadido.

Por lo tanto, el cálculo es al menos un poco defectuoso y los 48TEUR están sobreestimados como base de cálculo.

Solo ahorra el impuesto al valor agregado sobre el valor agregado en su propia empresa.