El terreno ha sido aprobado, ¿cuál es el siguiente paso?

Hola a todos,

hemos solicitado en nuestro municipio un permiso especial para el terreno de mis padres, con el fin de poder construir una casa en segunda fila. Este permiso especial nos fue entregado ayer.

Por lo tanto, quería preguntar cuáles deberían ser los próximos pasos. Básicamente, ahora quiero acudir a arquitectos/contratistas generales y solicitar ofertas allí. Sin embargo, el terreno nuevo aún no está medido en detalle, y las empresas no tendrían un plano exacto de cómo es la situación en el lugar.

¿Debería entonces mandar medir el terreno de antemano o eso también lo hace un arquitecto/contratista general?

¿Sería útil, al mismo tiempo, hacer un estudio del suelo o tiene más sentido hacerlo después?
Queremos construir muy cerca de un río y el suelo es conocido por ser muy pantanoso. Nuestro nuevo vecino, que construyó justo al lado del río, tiene problemas constantes con el agua subterránea.
Sin embargo, él está mucho más profundo que nosotros. Pero tengo un poco de miedo de que el suelo sea demasiado blando y que se produzcan altos costos adicionales. Me gustaría estar lo mejor asegurado posible antes de la construcción.

¿Hay algún otro consejo sobre qué debería hacer ahora después del permiso especial?

¡Muchas gracias de antemano!

Saludos, Markus

Si has encontrado a un arquitecto de tu confianza, él solicitará un plano de situación. De ti o por sí mismo. Este lo consigues en el catastro (o quizás no en tu localidad) o con un topógrafo. Llama a la oficina para ver si conocen las direcciones de las empresas de topografía.

También debería haber un informe del terreno, para que puedas calcular mejor los costos.
En nuestro caso, el perito del terreno quería el plano de situación así como el plano del arquitecto, en el que se podía ver dónde estarían las esquinas de la casa.
Si buscas un perito del terreno en tu región mediante Google, encontrarás una página geográfica donde puedes hacer una solicitud para un perito. Aquí elegiría 3 o 4 y preguntaría cuál es la mejor opción.
En vuestro caso, dado que el terreno ya es vuestro, no se trata de decidir si podéis comprar el terreno basándoos en el informe, sino cómo. Por lo tanto, en mi opinión (principiante), sería adecuado esperar un poco, ya que las perforaciones centrales pueden hacerse exactamente donde finalmente se construirá la casa.

Yo también tuve que llamar a las oficinas y organismos por teléfono en aquel entonces y nunca tuve a alguien molesto al teléfono, sino pacientes que (casi siempre) me explicaron los pasos individuales.

Hola, Markus!

Si el terreno es limitado, la división del terreno debería realizarse en colaboración entre el arquitecto (AR) y el topógrafo. Tu arquitecto conocerá al menos a un topógrafo; si no es así, seguramente encontrarás oficinas locales de topografía en las páginas amarillas o mediante una búsqueda en Internet.

En tu caso hay que tener en cuenta que el terreno trasero debe estar urbanizado, es decir, debe tener una conexión a la vía pública ya sea mediante la nueva delimitación de la frontera y/o mediante la asunción de cargas (derecho público de paso), véase la Ordenanza Estatal de Construcción de Baden-Württemberg §4:

Fuente: Dejure

§ 4 - Edificación de los terrenos

(1) Sólo se pueden construir edificios si el terreno tiene una anchura adecuada en una vía pública transitable o si tiene un acceso transitable y asegurado jurídicamente público a una vía pública transitable; en el caso de caminos residenciales se puede renunciar a la transitabilidad si no hay objeciones relacionadas con la protección contra incendios.

Esto depende de las condiciones locales y no es trivial; en todo caso es tarea de un topógrafo público certificado, a menos que dispongáis de un terreno muy grande y espacio suficiente para el acceso y la edificación.

Saludos cordiales Dirk Grafe

¿Cuál es tu [Sondergenehmigung]? ¿Habéis solicitado una [Bauvoranfrage]? ¿Quién emitió la [Genehmigung]? ¿Hay condiciones en la [Genehmigung]? A menudo se establece para los vecinos posteriores que las casas no deben ser más altas, más grandes, etc., que la casa anterior. ¿Está eso especificado en la [Genehmigung]? Un estudio geotécnico nunca está de más, pero para eso deberían saber más o menos dónde se ubicará la casa.

Complemento a mi publicación anterior:

Básicamente aclarar:

¿Está tu nueva construcción dentro de un [B-Plan], es decir: se ha ampliado un plan de desarrollo urbanístico existente para incluir la nueva parcela, o se ha establecido un plan urbanístico específico para tu proyecto de construcción (lo cual probablemente no sea el caso)?

Si es así...

- ¿Hay alturas de planificación fijas indicadas o definidas en el plan urbanístico? (=> Preguntar al topógrafo y/o AR, esta cuestión puede ser enormemente importante!)
- ¿Se han establecido disposiciones respecto a rellenos, excavaciones, muros de contención, áreas protegidas, etc.?
- ¿Se indican las alturas de los edificios vecinos?

Si todo esto no está en el plan urbanístico, sin duda hay que hacer que un topógrafo ( no AR y tampoco un perito de suelos) realice un levantamiento topográfico del terreno y de los edificios vecinos antes de la primera palada, para documentar el terreno original.

Si no existe un plan urbanístico o si te encuentras fuera de él, también se recomienda encarecidamente este servicio, porque puede darse el caso de que estés obligado a construir tan profundo y por lo tanto sin sentido como tu vecino – con lo que te enfrentarás a costos significativamente mayores o ambos tendrán el mismo problema de agua en el sótano. En comparación, los costos del levantamiento topográfico son ridículamente bajos.

Atentamente
Dirk Grafe

Hola Markus,

hemos solicitado a nuestra municipalidad un permiso especial para el terreno de mis padres, con el fin de poder construir una casa en segunda fila. Este permiso especial nos fue entregado ayer.

Se trata probablemente de una consulta previa de construcción aprobada. De ella debería desprenderse en líneas generales qué y cómo puedes construir.

Por eso quería preguntar, ¿cuáles deberían ser los siguientes pasos? Básicamente, ahora quiero acudir a arquitectos/constructores generales (GU) y solicitar ofertas. Sin embargo, el nuevo terreno aún no está medido en detalle, y las empresas no tendrían un plano exacto de cómo es la situación en el lugar.

En principio y sobre todo, deberías aclarar tu situación financiera en la entrevista con el banco o con un asesor financiero independiente. Una construcción en terreno interior no es sencilla y normalmente implica mayores costes en cuanto a la conexión de servicios, que una construcción habitual.

¿Debería entonces medir previamente el terreno o eso también lo puede hacer un arquitecto/constructor general?

Aunque luego necesites un topógrafo, en este momento basta con un extracto catastral sencillo; lo obtienes en tu ciudad/municipalidad. O se trata de un área con plan de desarrollo o de acuerdo con el § 34; ambos pueden ser estimados en dimensiones tanto por arquitectos como por constructores generales (GU). Especialmente, dado que ya un vecino ha construido en segunda fila, se encontrará un límite de construcción.

¿Sería útil pedir al mismo tiempo un informe del suelo o tiene sentido hacerlo más adelante? Queremos construir muy cerca de un río y el suelo es conocido generalmente por ser muy pantanoso. Nuestro nuevo vecino, que construyó justo junto al río, tiene constantemente problemas con el agua subterránea. Sin embargo, él está construido mucho más abajo que nosotros. Pero tengo algo de miedo de que el terreno sea demasiado blando y me genere altos costes adicionales. Me gustaría estar lo más asegurado posible antes de la construcción.

Como dije al principio, primero aclara el trasfondo financiero. Cuando tengas una idea aproximada de cuánto puedes invertir, tras las primeras conversaciones - aquí pondría en primer lugar al constructor general (GU) - podrás estimar bien cuánto te costará construir la casa de tus sueños. Asegúrate de dirigirte a proveedores comparables - o, dicho claramente: ¡compara manzanas con manzanas! Las diferencias de precio deberían mantenerse en un rango de +/- 5-10 mil euros, dependiendo de la descripción de la construcción.

Si el terreno es pantanoso, probablemente se requiera al menos un cambio de suelo - incluso en construcciones sin sótano el terreno debe ser firme; en construcciones con sótano será necesaria una impermeabilización especial - comúnmente conocida como bañera blanca/marrón/negra. En conjunto, los costes adicionales de cimentación podrían situarse en el rango de 8 a 20 mil euros, dependiendo de si quieres construir con o sin sótano.

Si el precio de la casa propuesto por el fabricante + costes adicionales de cimentación + costes accesorios de construcción + garaje + extras aún está dentro del marco financiado por el banco, encarga un informe del suelo. De este se desprenderá la cimentación exacta y posteriormente podrás solicitar ofertas exactas para el sobrecoste debido a las condiciones del suelo.

Así que, primero no te asustes, sino aclara especialmente tu marco financiero.

Saludos, experto en construcción