El banco puede querer una descripción del servicio de construcción a pesar de la adjudicación individual de subcontratos

Como solución de emergencia también sirve. Quise decir: si se copian todos los documentos de la licitación (no las ofertas, que ya son las respuestas a estos) y se pone un índice al principio, ya se tienen todos los capítulos de una descripción de prestación de obras, solo que en diferentes tipos de letra o similar, pero qué importa.

Así no se puede hacer una licitación en serio. El núcleo de una licitación es un criterio riguroso (es decir, claramente definido) e igual para todos los licitantes. Solo así se puede comparar.
Una adjudicación según el método "preguntar a un solo licitante por cada oficio y si en conjunto no exceden el presupuesto, entonces está bien" está muy, muy lejos de ser una licitación.

Por cierto, luego simplemente se reparten el presupuesto a modo de cártel ;-)

Si a los artesanos simplemente les envías el conjunto de planos "mira, esta será mi casa, ¿qué crees que se debería hacer?", entonces el electricista con dos enchufes por habitación es más barato que el que pone cuatro. También funciona, pero ya duele en la imaginación :-(

Sé a qué te refieres y sí, en el sentido clásico no hay licitación. Aquí en la zona hay exactamente 1-2 proveedores conocidos para algunos oficios, por ejemplo, fontanería incluida la tecnología de edificios o albañiles. Por eso se pide oferta precisamente a ese único proveedor o al otro y se negocia si parece demasiado alto.

Cada oferta no se acepta simplemente por nuestra parte, sino que se optimiza y negocia de nuevo.

En cuanto al presupuesto, también estamos en línea con la mejora de las ofertas :)

Lo describiste bien como un cártel que se reparte el presupuesto. Parece una descripción adecuada.

Sobre el tema de la planificación eléctrica: También un ejemplo acertado. Aquí recibimos una "oferta estándar" que posteriormente mejoraremos discretamente. Con 30 € por enchufe individual incluido el tendido de cables como precio oficial con IVA incluido, o para la actualización sin él, me da igual.

En general, por supuesto que con una licitación tendría una transparencia en cuanto a saber si el oficio x quiere aprovecharse de mí. Pero si quiero/quiere construir con empresas regionales en un radio de 25 km, donde todos se conocen o donde sé que mantienen una relación calidad/precio aceptable para la región, entonces hay que evitar el camino clásico de la licitación. Este enfoque también hay que verlo teniendo en cuenta que ahora mismo no se reciben 3-5 ofertas por oficio, sino solo 1-2 porque la carga de trabajo simplemente es la que hay actualmente. : ¿Y cómo son tus experiencias con tu procedimiento de licitación actualmente?

: Nosotros recibimos todas las ofertas después de 2 semanas. Aquí solo funciona por quién conoce a quién. Está previsto que en enero/febrero presentemos la solicitud de exención en la oficina de obras. Es decir, aquí no seguimos un modelo tipo cascada :)

: Ok, entendido.

Recientemente también tuve un hilo sobre esto... pero con tapatalk es difícil buscarlo y enlazarlo. Nuestros arquitectos tampoco entregan una descripción del alcance de la obra. Estamos en medio de la ronda bancaria y experimentamos cosas muy diferentes. Algunos bancos entregan un formulario para marcar casillas (probablemente también se use mucho para edificios existentes), a otros les basta con el desglose de costos, del cual también se pueden derivar los equipamientos. Otro banco dice que la descripción del alcance de la obra solo existe cuando se licita, por lo que debe entregarse más tarde. Si ya hay oferta, simplemente incluirla. De igual manera, algunos bancos ya nos han rechazado porque, por ejemplo, solo quieren financiar hasta el 80% y el proyecto se devalúa (por diferentes razones, cada uno hace lo suyo). Desde entonces entrego todos los documentos que tengo y respaldo el valor del proyecto. Por ejemplo, el folleto del área de nuevas construcciones, porque hay gente muy lista que toma el valor básico del suelo (campo, 5€) en lugar del precio de compra. Eso conduce a una devaluación en un rango de seis cifras. Solo queda mover la cabeza, así no se financian nuevas construcciones.

, con nosotros fue algo similar, aquí es común con nuestro proveedor.
Se lleva mucho tiempo trabajando con empresas tradicionales porque tienen una buena relación calidad/precio y una muy buena reputación, y aquí en el "pueblo" nadie puede permitirse grandes errores.

Fuimos con las primeras ofertas al banco (faltaban ofertas para alféizares interiores, azulejos, zonas exteriores, puertas y pintura – eso se calculó de forma general) y eso les bastó; al final, todas las ofertas fueron renegociadas por nosotros de manera que todos sacaron algo. Pero eso fue después de la aprobación del banco.

Y hasta ahora debo decir, ¡toco madera!, todo va bastante bien y no nos arrepentimos de haberlo hecho así (y eso que al principio éramos algo escépticos porque había leído mucho aquí ^^) con las empresas locales en lugar de con un gran proveedor. (antes de la decisión final también estuvimos en Viebrockhaus y otro proveedor grande)

, para nosotros fue similar, aquí es lo habitual con nuestro proveedor.
Se trabaja desde hace mucho tiempo con las empresas de toda la vida porque tienen una buena relación calidad/precio y una muy buena reputación, y aquí en el "pueblo" nadie puede permitirse grandes riesgos.

Fuimos con las primeras ofertas al banco (faltaban las ofertas para alféizares interiores, azulejos, áreas exteriores, puertas y pintura - eso se calculó de forma global) y eso les bastó; en resumen, todas las ofertas fueron negociadas por nosotros para que todos ganaran algo. Pero eso fue después de la aprobación del banco.

Y hasta ahora debo decir, toco madera, todo va bastante bien y no nos arrepentimos de haberlo hecho así (y eso que al principio también estábamos un poco escépticos porque había leído mucho aquí ^^) con las empresas locales en lugar de con un gran proveedor. (antes de la decisión final también estuvimos en Viebrockhaus y con otro gran proveedor)

Es bueno saber que nuestro enfoque no está equivocado y que puedes contar cosas positivas.

La retroalimentación respecto a tu banco ya me hace sentir positivo, aunque cada banco tendrá diferentes criterios. Pero también creo que usar ofertas existentes como base para una evaluación y aprobación es mucho mejor que una estimación firmada en €/m³ por el arquitecto.

¡Hola!

: ¿Y cómo son tus experiencias con tu procedimiento de licitación ahora mismo?

¿En relación a qué? ¿A la tasa de respuesta? En eso, depende principalmente del oficio. La estructura fue un desastre, se contactaron más de 70 (!) empresas aquí en la región (Núremberg), recibimos asombrosas 6 ofertas, renegociamos y al final fue el que bajó el precio nuevamente, porque siempre ha querido construir un proyecto con nuestra oficina de arquitectura.

Por lo demás, aquí es similar a como en tu caso. La oficina de arquitectura también tiene sus propios artesanos, con los que trabajan con éxito desde hace muchos años, pero no como con un contratista general frecuentemente con cláusulas restrictivas, sino con precios con los que ambos (propietario y artesano) pueden vivir. Quien se muestra difícil (en el desarrollo del proyecto, confiabilidad y calidad) queda fuera del portafolio. Sin embargo, en cuanto al pliego de condiciones hay ofertas diferentes, según la situación del proyecto, disponibilidad, etc. Con el estructurista fue así, que no era un desconocido para nuestra oficina, sino que casi siempre ha hecho el enlucido; se conocían, pero la estructura aún no se había hecho con ellos. Por lo tanto, había una base para negociar – para ambas partes.

Lo mismo con el electricista. Como vamos a usar KNX, nos importaba un integrador de sistemas. El que aquí goza de muy buena reputación también es electricista y, por supuesto, ofrece ese oficio. Me acerqué a él porque inicialmente sólo tenía un encargo de planificación. En la conversación me dijo que también estaba interesado en asumir todo el oficio, pero que hasta ahora nunca había tenido la oportunidad de construir con nuestra oficina; sin embargo, le encantaría hacerlo. Por lo tanto, nos incluyó a última hora, desde entonces está muy comprometido y es competitivo en precio, y tiene con diferencia la mayor competencia en KNX que he podido valorar hasta ahora, tras 5 integradores de sistemas / electricistas.

Sobre la situación de la licitación: oficios como techador, plomero, carpintero fue bastante bien con un plazo de preparación de 1 a 3 meses. Sanitarios/CLH (calefacción, ventilación y aire acondicionado) necesitan mucho más tiempo de preparación, o al menos así se siente.

: Recibimos todas las ofertas después de 2 semanas. Aquí todo se basa en quién conoce a quién. Está planeado que en enero/febrero presentemos la solicitud de licencia de demolición al ayuntamiento. Es decir, aquí no vamos según un modelo de cascada :)
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Bueno, estrictamente hablando, lo que estás haciendo ahora es cascada por excelencia ;-) ... además, no hay nada malo en el modelo de cascada si encaja con el proyecto o el problema.

Lo que a nosotros no nos habría funcionado sería hacer licitaciones con el anteproyecto y luego ir al banco a pedir dinero. En el marco de la planificación ejecutiva entran muchos factores de costos que hay que resolver en función de la situación. Por eso me siento mucho más "ágil" cuando en la planificación ejecutiva veo qué es posible dentro del presupuesto y qué no. A veces también sólo basándome en las ofertas. Por esa flexibilidad trabajo con un arquitecto.

Preguntar todo antes (con los pliegos) tampoco hubiera servido para nosotros, porque por ejemplo la calefacción con bomba de calor aire-agua vs. bomba de calor geotérmica depende del presupuesto. Los electricistas consultados de antemano ni siquiera estaban dispuestos a hablar antes de que empezara la planificación ejecutiva. "Mejor venga cuando haya una planificación más concreta, de lo contrario sólo puedo decirle que KNX será más caro que convencional (con la misma funcionalidad), pero eso no le sirve de nada..."

Entonces construimos en principio (si leo tu firma) solo a 10km-20km de distancia. Por lo tanto, sería interesante comprobar dónde nos situamos (tú y yo) en cuanto a precios o si diferimos :-)