Modificar energéticamente una casa de los años 50; ¿qué y cómo? ¿Vale la pena?

Hola a todos,

estoy enfrentando una decisión difícil y actualmente no estoy seguro de qué hacer. Hace unos días nos enteramos de que alguien en nuestra ciudad quiere vender una casa de los años 50 y ya la hemos visitado. Pero como recién hemos empezado a informarnos sobre el tema de la "compra de inmuebles", aún somos bastante novatos en este campo.
La casa está en una ubicación excelente, el terreno es un sueño, pero la casa, por supuesto, no ofrece un aislamiento térmico especial y el sótano está algo húmedo. Aunque no se ve moho en las paredes, la humedad se nota claramente. Como la oferta aún no es pública y el precio me parece bastante razonable, quisiera pedirles algunos consejos que me ayuden a decidir si comprar o no la propiedad.

1. ¿Puedo lograr que un sótano como este (por fuera tiene placas de arenisca montadas; no sé qué tan profundo llegan al muro) quede razonablemente seco y luego aislado o esa idea es más bien utópica? (Acumulación de sales, etc.)

2. La calefacción se cambió a gas en 2009. ¿Creen que ya podría haber un gran potencial de optimización?

3. ¿A qué valores de aislamiento podría llegar si aíslo completamente la casa?

4. Supongo que los costos y el valor de aislamiento resultante no tienen una relación lineal entre sí. ¿Dónde estaría más o menos el punto óptimo?

5. ¿Con qué costos podría contar aproximadamente para el aislamiento térmico (techo, paredes, sótano, ventanas...)? Desafortunadamente no recuerdo el largo y ancho de la casa, pero la superficie habitable de 125 m² se distribuye en dos plantas. (Quizás eso sea suficiente como referencia para una estimación aproximada)

6. ¿Qué más debería tener en cuenta en una casa de los años 50?

Disculpen si algunas preguntas parecen tontas, pero el tiempo apremia y simplemente necesito algunos puntos de referencia sobre los cuales basarme. En realidad me gustaría tomar una decisión antes de que la propiedad se publique en internet.

Gracias.

Saludos
RS

Hola RS,

En principio no es posible hacer una declaración concreta sobre un objeto que no se conoce y del que prácticamente no se tiene información.

1. ¿Puedo conseguir que un sótano así (en el exterior están montadas placas de arenisca; no sé hasta qué profundidad llegan al muro) vuelva a estar razonablemente seco y luego aislado o esta idea es más bien utópica? (almacenamiento de sales, etc.)

Dado que las placas de arenisca son sensibles a la humedad, se supone que terminan a la altura del suelo y solo sirven para la estética. En mi opinión, debería verificarse si el sótano realmente está húmedo o si solo tiene alta humedad ambiental por una ventilación incorrecta. En principio es posible aislar las paredes exteriores del sótano posteriormente, para lo cual (si es desde el exterior) por supuesto se debe hacer una zanja alrededor de la casa. En esta ocasión también se impermeabilizan las paredes exteriores del sótano nuevamente. Sin embargo, el piso del sótano no queda ni impermeabilizado ni aislado.

¿Qué se quiere hacer con el sótano? ¿Se quieren crear espacios habitables allí? Si no, solo aislaría el techo sobre el sótano.

2. La calefacción se cambió a gas en 2009. ¿Creen que ya podría existir un gran potencial de optimización?

En mi opinión, solo reemplazaría la calefacción cuando sea necesario y primero invertiría el dinero en otras medidas energéticas. ¡Cuando se consume poca energía, el papel de la generación de energía no es tan importante!

3. ¿A qué valores de aislamiento podría llegar si aíslo completamente la casa?

Como no conocemos todas las construcciones y grosores de materiales de la casa, nadie puede darte aquí un valor concreto. Si aislas desde afuera y el dinero no es un problema, incluso podrías convertirla en una casa pasiva o de energía cero, solo que las paredes serán gruesas y tu bolsillo muy afectado. Y ya no será rentable.

No puedo darte información sobre los costos.

6. ¿Qué debería tener en cuenta en una casa de los años 50?

Desde el punto de vista energético, yo miraría los siguientes puntos:

- Grosor de las paredes: ¿Son paredes gruesas o delgadas, construcción ligera o maciza?
-> probablemente paredes macizas algo más gruesas de 1950. Si son paredes más gruesas, no las aislaría. Si me gusta la apariencia de la casa y quiero conservarla, solo es posible un aislamiento interior que tendrá muchas puentes térmicas.
- Estructura del techo: ¿ventilado o no, cubierta, estado, si hay bajocubierta, altura de las vigas, estado general?
-> probablemente no ventilado, sin bajocubierta y sin aislamiento. Por lo general, la estructura del techo está en buen estado pero sin aislamiento o con aislamiento insuficiente. Si no se utiliza como espacio habitable, yo pondría la capa de aislamiento en o sobre el techo sobre el último piso habitable, de lo contrario en el nivel del techo, preferiblemente con bajocubierta y cubierta ventilada, así como un aislamiento "pesado" que también ofrezca suficiente protección contra el calor en verano.
- Estructura del suelo (debajo del espacio habitable más bajo): ¿estado y posibilidad de aislamiento adicional?
-> ¿dónde se debe y puede aislar (debajo del techo de planta baja o sobre el suelo del sótano)? ¿Cuál sería entonces el espacio remanente?
- Ventanas / puerta principal
-> ¿Qué antigüedad tienen? ¿Valen la pena conservarlas (especialmente la puerta principal) o no?
- Electricidad
-> ¿Se ha renovado y cuándo? ¡Las instalaciones eléctricas antiguas las renovaría completamente!
- Calefacción
-> Gas de 2009 lo dejaría por ahora y lo cambiaría más tarde
- Sanitarios
-> ¿Qué antigüedad tienen los baños y las instalaciones sanitarias? Si son de 1950 (aunque solo sean las tuberías) calcularía con sanitarios completamente nuevos en el interior
- Plano
-> ¿Me gusta el plano o hay que cambiar mucho para que me guste?
- Fachadas exteriores
-> ¿Me gusta la casa desde afuera o se debe cambiar mucho?

Perdón por las preguntas quizás algo tontas, pero el tiempo apremia y simplemente necesito algunos puntos de referencia sobre los que poder basarme. Realmente me gustaría tomar una decisión antes de que la propiedad se publique en internet.

No hay (casi) preguntas tontas, ¡pero sí imprecisas! ;-)

Yo mismo estoy en proceso de compra de casa (casa de 1920), y sobre todo voy a renovar el techo, las ventanas y el techo sobre el sótano.

Si hay que cambiar demasiado en una casa (renovar la técnica de la casa, ajustar el plano, modificar la apariencia exterior), también hay que calcular si no es más barato demoler y construir de nuevo.

Saludos,

K.Brodbeck

Hola
hoy iremos otra vez a la casa; prestaré atención a los puntos individuales durante la revisión. ¡Gracias!

Si alguien tiene más ideas, sugerencias, consejos o algo por el estilo, que los comparta. ;)

Hola,

Pero como recién hemos empezado a ocuparnos del tema "compra de inmuebles", todavía somos bastante novatos en este campo [...] Perdón por las preguntas que tal vez sean algo tontas, pero el tiempo apremia y simplemente necesito algunos puntos de referencia sobre los cuales basarme. En realidad me gustaría tomar una decisión antes de que el inmueble se publique en internet.

El mejor consejo que puedo darte es que pidas una tasación del inmueble; lamentablemente no es obligatoria todavía. Si no hay un informe, busca sin falta un perito experimentado en inmuebles existentes y recorre la casa junto con él.

Gracias a su formación y capacitación continua, podrá decirte con bastante precisión cuál es el estado del inmueble y con qué costos debes contar para la posible rehabilitación, por ejemplo, del sótano. Si el vendedor se niega a esta solicitud, ¡aléjate del objeto! Todo lo demás lo considero un juego con resultados inciertos; no es improbable un daño patrimonial.

Saludos, Experto en construcción

Como una observación sobre [Bauexperte] quisiera añadir que si contrata a un perito no debe solicitar un [Wertgutachten] sino una [Hauskaufberatung].
Un [Wertgutachten] es más importante para cuestiones hereditarias o conflictos similares, aquí se necesita un experto que evalúe la sustancia y detecte daños.
El perito especializado en valoraciones suele ser más un malabarista de cifras, aquí se necesita un perito para daños en edificios.

El mejor consejo que puedo darte es que pidas un informe de tasación de la propiedad; lamentablemente aún no es obligatorio. Si no hay un informe, busca absolutamente un perito experimentado en bienes inmuebles existentes y recorre la casa junto con él.

Por supuesto, ya había tenido esa idea, pero ¿CÓMO se encuentra un "perito experimentado en bienes inmuebles existentes"? Ese es precisamente mi problema, que simplemente no sé a quién dirigirme que realmente tenga conocimientos en eso.