División de propiedad en una casa dúplex

Buenos días a todos,

Tenemos la intención de adquirir a través de un promotor un dúplex aún no construido. El terreno total tiene 567 m2 y se vende por separado a través de un agente inmobiliario. Hemos decidido comprar la parte más pequeña, la otra mitad presumiblemente será comprada por un inversor que alquilará dicha mitad. Ahora bien, resulta que primero debemos comprar nuestra parte del terreno antes de que comience la construcción de la vivienda. Para nosotros es importante que el terreno sea dividido realmente, no de manera ideal. Sin embargo, el promotor me comunicó ayer que la división solo se realizaría después de la finalización de la casa. Pero queremos que desde la compra del terreno la división real quede notarialmente establecida en el contrato de compraventa. Lamentablemente no tenemos experiencia ni conocemos a nadie que pueda asesorarnos en la compra o construcción de la casa. Por eso aquí está mi pregunta: ¿cómo se procede habitualmente en estos casos, cuándo se realiza normalmente una división real?

Muchas gracias de antemano.

Hola Düsentrieb,

El terreno debería (incluso diría que "debe") dividirse realmente antes de vuestra construcción, de lo contrario vuestra hipoteca/financiación recaerá sobre el terreno completo. Esto genera otros problemas, ya que el inversor probablemente también necesita su parte del terreno para la financiación, por lo que entonces dos bancos competirán por el primer rango o primero debería formarse una propiedad parcial en el registro de la propiedad, lo que genera costos adicionales.

Además, la división del terreno después de la finalización del edificio es significativamente (algunos cientos de euros) más cara que sin construcción, ya que se debe realizar un plan oficial de situación para la solicitud de división y la autorización de división genera una tasa en la ciudad de Düsseldorf (entre un mínimo de €50.- y un máximo de €250.-, aquí probablemente €50.- o €100.-).

Por lo tanto, solo estaría de acuerdo con el modelo si el promotor del proyecto asume todos los costos adicionales de división y notario/registro de la propiedad y se asegura (es decir, es legalmente responsable) de que no seáis responsables por una posible insolvencia del inversor y que no tengáis pérdidas en la financiación crediticia. Él definitivamente lo rechazará y vosotros no deberíais asumir el riesgo ni los costos adicionales porque no os aporta ningún valor añadido, sino todo lo contrario, solo desventajas. No hay ni una sola razón para posponer la división.

En resumen, definitivamente se debe recomendar dividir inmediatamente. La división cuesta menos y hay de inmediato claras relaciones de propiedad y, por lo tanto, situaciones de financiación inequívocas.

Además, la división también se procesa mucho más rápido: técnicamente, la división de un terreno sin edificar en una zona de nueva construcción se puede realizar muy rápido, puede hacerse en unos pocos días y luego enviarse al registro catastral. Si el terreno está construido, se debe esperar la aprobación de división de la ciudad de Düsseldorf; antes de eso, el registro catastral no procesa nada.

El problema será más bien la carga de trabajo del ingeniero agrimensor público, por lo que yo ya me ocuparía de eso.

Saludos cordiales Dirk Grafe